【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。以 “ 贏在舒心 ，引領(lǐng) 群倫 ” 為概念塑造的鮮 明形象，無疑深符 當(dāng)前 的消費(fèi)主流，在享受舒心生活的同時(shí)可獲得心理層面上的享受和附加價(jià)值，更可擁有尊貴的心理及社會(huì)關(guān)系，成功的事業(yè)保障。 21 營(yíng)推方式 以已入住客戶與投資者為主體，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群開展會(huì)員式的公關(guān)活動(dòng)，以達(dá)到老客戶帶動(dòng)客戶的目的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 具體操作 ? 媒體宣傳：市場(chǎng)保溫 ? 販賣核心： 項(xiàng)目各大優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 投資回報(bào) 操作要點(diǎn) ? 以各種針對(duì)性強(qiáng)的公關(guān)活動(dòng)為主。 利益一： 購(gòu)房按揭明顯比直接付租金劃算，自用房屋的月供款比房租低幾倍，而且可以得到房屋產(chǎn)權(quán)；出租還有一筆相當(dāng)可觀的租金收入。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 以租帶售，保證購(gòu)房投資者利益。 具體操作 ? 入市姿態(tài)：以小戶型與寫字樓為市場(chǎng)切入點(diǎn)。 ? 以“酒店式公寓”形式發(fā)售，引進(jìn)知名酒店管理公司的先進(jìn)管理體系。 19 商務(wù)公寓平均售價(jià)按 1580 元 /㎡ ，地下停車位 萬元 /位 。 合計(jì)總成本： 3447 元 /㎡ ㎡＋ 1340 元 /㎡ ㎡＝ 5467 萬元 投資回報(bào) 估算： ①商務(wù)公寓部分： 1580 元 /㎡ ㎡＝ 萬元 ②產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店部分： 1980 元 /㎡ ㎡＝ 萬元 ③商業(yè)部分： 16000 元 /㎡ ㎡＋ 10000 元 /㎡ ㎡＋ 5500 元 /㎡ 2 ㎡ ＝ 萬元 ④停車位部分： 45000 元 /位 58 位 ＝ 261 萬元 合計(jì)： 8485 萬元 收益： ①商務(wù)公寓收益 萬元＋產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店收益 萬元＋商業(yè)收益 萬元＋停車收益 261 萬元 ＝ 8485 萬元 ②總收益： 8485 萬元－總成本 5467 萬元＝利潤(rùn) 3018 萬元 小結(jié)： 通過考察相關(guān)行業(yè)的狀況，針對(duì)本建設(shè)項(xiàng)目的具體情況，綜合考慮該地區(qū)的購(gòu)買力，初步定價(jià)為： 臨街獨(dú)立商鋪部分平均售價(jià)按 16000元 /㎡ ，底層內(nèi)鋪部分平均售價(jià)按 10000 元 /㎡ ，二～三層內(nèi)鋪部分平均售價(jià)按 5500 元 /㎡ ，商務(wù)酒店平均售價(jià)（含四層屋頂商務(wù)會(huì)所）按 1980 元 /㎡ ， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。藍(lán)灣的目標(biāo)消費(fèi)群 —— 承租者，大部分是商務(wù)人士，激烈的商戰(zhàn)需要有一個(gè)舒心的居所來調(diào)整身心，因此，金潤(rùn)最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。藍(lán)灣是一種投資行為，投資要賺，要贏，投資在哪里才能贏？金潤(rùn) 15 第六節(jié) 項(xiàng)目形象建議 一、項(xiàng)目命名 金潤(rùn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑵專業(yè)管理人才與經(jīng)驗(yàn)的導(dǎo)入。 ? 本項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模 一般 ，商鋪價(jià)值 與天華南 路同類產(chǎn)品價(jià)格 差距不宜過大 。 ⑶商業(yè)部分初步定價(jià) ： 15000 元 /㎡，內(nèi)鋪： 8000 元 /㎡。 ? 如果本項(xiàng)目商業(yè)房配套設(shè)施完善，高尚，對(duì)外招商，還可以提價(jià)；如果商業(yè)房布局小， 配套一般，只能 “ 走低價(jià)位，短期脫銷 ” 之路。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我們的任務(wù)就是： 顛覆天華南路，顛覆新化。以刺激他們的投資熱情。我們要做到，一旦我們的項(xiàng)目介入，整體氛圍將被盤活。沒有良好的購(gòu)物環(huán)境， 必定影響大眾的購(gòu)物頻率，進(jìn)而影響投資者的投資決策。 三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 定價(jià)依據(jù) ⑴ 購(gòu)物者其實(shí)有兩種需求，第一滿足需要 ，第二休閑娛樂。 13 二層：整體為電腦 IT 專業(yè)商場(chǎng)，提供專業(yè)的電腦及配件維修服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 12 第五節(jié) 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 市場(chǎng)補(bǔ)位策略：缺什么補(bǔ)什么 —— 以市場(chǎng)需求空白點(diǎn)為出發(fā)，結(jié)合物業(yè)自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)進(jìn)行市場(chǎng)定位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 交流空間：較為注重，是進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)與感情交流的主要場(chǎng)所。 ? 居住空間：要求不高，面積不必太大。 10 為智力密集型公司提供優(yōu)越辦公環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。缺乏能夠代表新化形象的標(biāo)志性的商務(wù)中心。 市場(chǎng)較為低迷，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響較大。 9 第三節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strength） 成熟的、周邊公共配套齊全的生活環(huán)境； 緊鄰 天華南路商業(yè)步行街 ，鬧中取靜、環(huán)境優(yōu)雅的地理環(huán)境； 人車分流的內(nèi)部交通系統(tǒng)，集中地下車庫(kù)； 高級(jí)電梯、智能化設(shè)施等完善的物業(yè)配套； 第四層 架空處理，產(chǎn)生通透的空間感受，由此形成通透而完整的內(nèi)庭花園； 酒店式物業(yè)管理模式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前銀行 5 年以上貸款利率為 %，財(cái)政部公布新政策后，居民首次購(gòu)買商務(wù)通自住房和改善型普通自住房的 5 年以上貸款利率就降為%?！叭绻I二手房的人多了，業(yè)主很有可能反價(jià)，造成成交量的焦灼狀態(tài)。 解讀 ：印花稅為買賣雙方各付萬分之五，免征后購(gòu)房都可以省去 450 元。汶川地震災(zāi)區(qū)居民災(zāi)后購(gòu)置自住房的貸款利率下限、最低首付款比例和住房公積金貸款利率優(yōu)惠政策保持不變。 8 暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。 從 2020 年 11 月 1 日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 所以說，美國(guó)金融風(fēng)暴其實(shí)已經(jīng)在改變著中央政府對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，從這一點(diǎn)來看，起到了較積極的作用。雖然“三率齊降”并非針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但美國(guó)金融風(fēng)暴確實(shí)起到了催化劑的作用，隨著國(guó)際金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩不安，中央政府降息加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意圖非常明顯，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走出低迷。 ⑵有望通過各種政策切實(shí)提高農(nóng)民收入，繼續(xù)加快城市化率，讓更多的農(nóng)民到城市來購(gòu)房消費(fèi)。 從以上分析可以看出，美國(guó)金融風(fēng)暴對(duì)原本風(fēng)雨飄搖的樓市無疑是雪上加霜。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 最后，金融風(fēng)暴最大的影響還在于它嚴(yán)重打壓了自用、投資者的信心。 再次，全球股市的暴跌對(duì)于已經(jīng)看到復(fù)蘇跡象的中國(guó)股市無疑是當(dāng)頭一棒，進(jìn)而導(dǎo)致投資需求不足。最近，內(nèi)地樓市接連傳出摩根士丹利、花旗銀行、雷曼兄弟等國(guó)際投資機(jī)構(gòu)計(jì)劃出售在華物業(yè)的消息。從去年下半年開始，中國(guó)的出口貿(mào)易公司業(yè)務(wù)量就開始大幅下滑，而到了今年，沿海一帶如東莞、義烏等城市三分之一的企業(yè)已經(jīng)嚴(yán)重虧損或者倒閉，其余的企業(yè)也舉步維艱。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我們相信，新化的房地產(chǎn)業(yè)總體是好的，并且隨著時(shí)間的推移，新化房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展無可估量。 5 宅建筑取消，使其成為純商業(yè)樓盤，由于該項(xiàng)目目前定位不明確，所以還未建成，共四層商鋪?？偯娣e 2 萬㎡，目前鑒于住宅市場(chǎng)不景氣，該項(xiàng)目已將家居廣場(chǎng)以上住 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專