【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 8 暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。 金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。汶川地震災(zāi)區(qū)居民災(zāi)后購置自住房的貸款利率下限、最低首付款比例和住房公積金貸款利率優(yōu)惠政策保持不變。 政策 1：自 2020 年 11 月 1 日起，對(duì)個(gè)人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。 解讀 ：此前，普通住宅契稅為總房款的 %，以購買 90 平方米普通住房為例，均價(jià) 1 萬元 /平方米的住房總售價(jià)達(dá)到 90 萬元，以前契稅要交 13500 元， 11 月 1 日以后購房只需要交 9000 元，節(jié)省了 4500 元。 政策 2：對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。 解讀 ：印花稅為買賣雙方各付萬分之五，免征后購房都可以省去 450 元。 政策 3：對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。 解讀： 土地增值稅主要針對(duì)二手房交易，需要結(jié)合不同的增值情況套用不同的稅率，業(yè)內(nèi)人士指出，這部分多則可以為購房者省去數(shù)千元。 廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜指出，二手房價(jià)可能因此出現(xiàn)反彈的可能?！叭绻I二手房的人多了，業(yè)主很有可能反價(jià)，造成成交量的焦灼狀態(tài)。新政策在刺激購買力的同時(shí)，也會(huì)刺激樓價(jià)往上漲?！? 政策 4：自 2020 年 10 月 27 日起，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首 次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。 解讀： 以房總價(jià)為 100 萬為例，首付款只需要 18 萬元，剩下 72 萬元的貸款假設(shè)按照 20 年貸款期限等額本息還款。目前銀行 5 年以上貸款利率為 %，財(cái)政部公布新政策后，居民首次購買商務(wù)通自住房和改善型普通自住房的 5 年以上貸款利率就降為%。按些計(jì)算，月供為 元，利息總額為 元。而如果以 %的正常利率計(jì)算，月供為 元，利息總額為 元。按新政策每月可省 元，利息總額可節(jié)省 元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 9 第三節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strength） 成熟的、周邊公共配套齊全的生活環(huán)境； 緊鄰 天華南路商業(yè)步行街 ，鬧中取靜、環(huán)境優(yōu)雅的地理環(huán)境； 人車分流的內(nèi)部交通系統(tǒng)，集中地下車庫； 高級(jí)電梯、智能化設(shè)施等完善的物業(yè)配套； 第四層 架空處理，產(chǎn)生通透的空間感受，由此形成通透而完整的內(nèi)庭花園； 酒店式物業(yè)管理模式。 天華南路在建的商業(yè)步行街屬于市政規(guī)劃步行街，完善的購物環(huán)境吸引了大量人流。刺激了投資者的投資信心 。 劣勢（ Weakness） 項(xiàng)目知名度有待提高 第一期項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)欠缺。 市場較為低迷，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響較大。 機(jī)會(huì)點(diǎn)（ Opportunity） 消費(fèi)觀念的不成熟，有一定的市場引導(dǎo)和操縱的空間； 文化旅游項(xiàng)目的建設(shè)匯聚了人氣，梅山龍宮的建造以及周邊旅游項(xiàng)目的開發(fā)，區(qū)位優(yōu)勢必然會(huì)帶來人氣的上升，本項(xiàng)目可以“借勢造勢”。 多功能、綜合性商務(wù)中心的匱乏。商務(wù)人士缺乏交流、活動(dòng)的空間。缺乏能夠代表新化形象的標(biāo)志性的商務(wù)中心。 項(xiàng)目寫字樓體量小，易消化。 小戶型構(gòu)局可定位成酒店和酒 店式公寓。 較大的戶型可定位為 home office（商住兩用），問題點(diǎn)（ Threat） 項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的數(shù)量有限，競爭對(duì)手對(duì)市場的分化基本處于同一層面上； 競爭雖然定位不盡相同，但目標(biāo)客戶基本相同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 10 為智力密集型公司提供優(yōu)越辦公環(huán)境。 復(fù)合功能規(guī)劃及面積跨度面臨幾個(gè)購買族群，增加推廣成本與難度。 第四節(jié) 目標(biāo)消費(fèi)群分析 一、 消費(fèi)者形態(tài)的劃分 產(chǎn)品投資者 產(chǎn)品業(yè)主：購買用于出租回收資金，等待樓價(jià)大漲時(shí)拋售。 產(chǎn)品使用者 產(chǎn)品業(yè)主：自購自用 產(chǎn)品租憑者：從業(yè)主手中租用 二、目標(biāo)人 群描述 以項(xiàng)目的售價(jià)目標(biāo)為基礎(chǔ)，根據(jù)前期市場調(diào)查的結(jié)果，本案的目標(biāo)消費(fèi)群具有以下特點(diǎn)： 1．年齡： 在 25～ 55歲之間； 2．家庭年收入： 界定為 10萬元左右及以上； 3．教育水平： 一般，但見多識(shí)廣； 4．職業(yè)范疇： 私營企業(yè)主、企業(yè)銷售經(jīng)理、企業(yè)負(fù)責(zé)人、政府官員等； 5．住房條件： 一般為二次或以上購房條件，在家鄉(xiāng)擁有面積較大的私房，但缺乏自身價(jià)值的滿足感，進(jìn)一步改善居住環(huán)境的愿望較強(qiáng)烈； 6．主要生活形態(tài)： ? 工作努力，獲得一定的財(cái)富，喜保留獨(dú)立的生活態(tài)度，希望“小家型”的居住方式； ? 地理位置：黃金地段，距離公 司近則更好。 ? 居住空間：要求不高，面積不必太大。 ? 室內(nèi)裝飾：要求品味、格調(diào)、個(gè)性，拒絕庸俗、奢華。 ? 用餐：很少自已動(dòng)手，基本是外面解決。講究用餐環(huán)境、便捷、口味。 ? 交流空間：較為注重，是進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)與感情交流的主要場所。 7． 對(duì)住宅的主要期望（由主到次）： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 11 1） 環(huán)境、地段：最希望住宅周圍環(huán)境良好，地段相對(duì)靠近市繁榮地段； 2） 外型觀感：新穎、現(xiàn)代、洋氣、具有一定的標(biāo)志性； 3） 住宅總價(jià)在 20萬左右； 4） 戶型設(shè)計(jì)合理，關(guān)注朝向、采光及進(jìn)深； 5） 口碑較好的品牌及安保到位的物管。 8．影響購買決策的主要因素： 朋友與親屬的建議； 9． 主要購買動(dòng)機(jī)： 1） 改善居住品質(zhì)以體現(xiàn)自身身份，追求尊貴感； 2） 滿足實(shí)際的生活需要，包括對(duì)自身及子女的將來考慮； 3） 一定的保值、投資心理。 10．形成購買誘因的理由： 1） 符合個(gè)人對(duì)居住品質(zhì)及尊貴感的要求； 2） 新穎、獨(dú)特的建筑風(fēng)格； 3） 價(jià)值超過價(jià)格； 4） 較為理想的戶型及綜合品質(zhì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 12 第五節(jié) 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目市場定位 市場補(bǔ)位策略：缺什么補(bǔ)什么 —— 以市場需求空白點(diǎn)為出發(fā)，結(jié)合物業(yè)自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢進(jìn)行市場定位。 二、項(xiàng)目功能定位 功能定位 —— 新化首席酒店式商務(wù)公寓 闡釋： ? 天華南路，突出項(xiàng)目地段優(yōu)勢，同時(shí)為下一步的廣告?zhèn)鞑ヌ峁┯辛χ危? ? 首席，獨(dú)一無二，形成周邊項(xiàng)目的差異化；