【正文】 12 第五節(jié) 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目市場定位 市場補(bǔ)位策略：缺什么補(bǔ)什么 —— 以市場需求空白點(diǎn)為出發(fā)，結(jié)合物業(yè)自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢進(jìn)行市場定位。 市場競爭定位 —— 新化縣房地產(chǎn)市場酒店式商務(wù)公寓的第一品牌。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 13 二層：整體為電腦 IT 專業(yè)商場，提供專業(yè)的電腦及配件維修服務(wù)。 ⑷商務(wù)酒店 五～九層為商務(wù)酒店： ~ 平米可用作多種規(guī)格的精裝修酒店標(biāo)間或套間。 三、項(xiàng)目價(jià)格定位 定價(jià)依據(jù) ⑴ 購物者其實(shí)有兩種需求，第一滿足需要 ，第二休閑娛樂。 ⑵天華南路現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境相對(duì)于新街還不夠成熟，僅有的幾家商業(yè)場所經(jīng)營狀況一般。沒有良好的購物環(huán)境， 必定影響大眾的購物頻率，進(jìn)而影響投資者的投資決策。商業(yè)最主要的是大片區(qū)盤活。我們要做到，一旦我們的項(xiàng)目介入，整體氛圍將被盤活。我們正處于低谷 階段，那么高峰必將因我們的項(xiàng)目的介入而推向高峰。以刺激他們的投資熱情。新化縣、天華南路市場本身是絕對(duì)不會(huì)允許這樣的情況長此下去。我們的任務(wù)就是： 顛覆天華南路，顛覆新化。 ⑴ 商 務(wù)公寓 初步定 價(jià)： 均價(jià) 1500 元 /㎡ 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 如果本項(xiàng)目商業(yè)房配套設(shè)施完善，高尚，對(duì)外招商，還可以提價(jià)；如果商業(yè)房布局小， 配套一般，只能 “ 走低價(jià)位，短期脫銷 ” 之路。 定價(jià)理由： ? 商務(wù)酒店層次好，要想抬高單價(jià)，只有在精裝修上做文章，以區(qū)別于商務(wù)公寓，使利 益最大化。 ⑶商業(yè)部分初步定價(jià) ： 15000 元 /㎡，內(nèi)鋪： 8000 元 /㎡。 ，若有合適意向投資者也可整體出售。 ? 本項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模 一般 ，商鋪價(jià)值 與天華南 路同類產(chǎn)品價(jià)格 差距不宜過大 。 ⑵多種物業(yè)形態(tài)混合為項(xiàng)目功能區(qū)間的劃分帶來一定困難。 ⑵專業(yè)管理人才與經(jīng)驗(yàn)的導(dǎo)入。 ⑷該類企業(yè)自帶的消費(fèi)群不容忽視。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 15 第六節(jié) 項(xiàng)目形象建議 一、項(xiàng)目命名 金潤藍(lán)灣，贏在舒心，引領(lǐng)群倫！ 闡釋 從金潤藍(lán)灣是一種投資行為，投資要賺，要贏，投資在哪里才能贏？金潤藍(lán)灣，投資讓人舒心的項(xiàng)目才能贏。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。藍(lán)灣的目標(biāo)消費(fèi)群 —— 承租者，大部分是商務(wù)人士，激烈的商戰(zhàn)需要有一個(gè)舒心的居所來調(diào)整身心，因此，金潤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 17 第七節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 土地面積： ㎡ 土地成本及拆遷： 2500 萬元 建筑總面積（含地下車庫面積）： ㎡ ①商務(wù)公寓（含第四層架空層面積）： ㎡ ②商業(yè)： ㎡ ③商務(wù)酒店： ㎡ ④地下停車位： 58 個(gè) 建筑群單價(jià)成本 (按建筑面積估算 )： ①建筑安裝成本： 1000 元 /㎡ ②報(bào)建手續(xù)成本： 60 元 /㎡ ③土地成本及拆遷：商業(yè)部分 2167 元 /㎡，酒店式商務(wù)公寓部分 150 元 /㎡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 合計(jì)總成本： 3447 元 /㎡ ㎡＋ 1340 元 /㎡ ㎡＝ 5467 萬元 投資回報(bào) 估算： ①商務(wù)公寓部分： 1580 元 /㎡ ㎡＝ 萬元 ②產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店部分： 1980 元 /㎡ ㎡＝ 萬元 ③商業(yè)部分： 16000 元 /㎡ ㎡＋ 10000 元 /㎡ ㎡＋ 5500 元 /㎡ 2 ㎡ ＝ 萬元 ④停車位部分： 45000 元 /位 58 位 ＝ 261 萬元 合計(jì)： 8485 萬元 收益： ①商務(wù)公寓收益 萬元＋產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店收益 萬元＋商業(yè)收益 萬元＋停車收益 261 萬元 ＝ 8485 萬元 ②總收益： 8485 萬元－總成本 5467 萬元＝利潤 3018 萬元 小結(jié)： 通過考察相關(guān)行業(yè)的狀況，針對(duì)本建設(shè)項(xiàng)目的具體情況，綜合考慮該地區(qū)的購買力，初步定價(jià)為： 臨街獨(dú)立商鋪部分平均售價(jià)按 16000元 /㎡ ，底層內(nèi)鋪部分平均售價(jià)按 10000 元 /㎡ ，二～三層內(nèi)鋪部分平均售價(jià)按 5500 元 /㎡ ，商務(wù)酒店平均售價(jià)（含四層屋頂商務(wù)會(huì)所）按 1980 元 /㎡ ， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 19 商務(wù)公寓平均售價(jià)按 1580 元 /㎡ ，地下停車位 萬元 /位 。 第八節(jié) 營銷推廣策略 ? 以中、小戶型熱賣帶動(dòng)人氣和輿論關(guān)注 ，建立品牌是重點(diǎn)。 ? 以“酒店式公寓”形式發(fā)售，引進(jìn)知名酒店管理公司的先進(jìn)管理體系。 ? 完成本物業(yè)在新化縣房地產(chǎn)市場的基本宣傳定位，確立本物業(yè)在房市中的“領(lǐng)導(dǎo)”地位。 具體操作 ? 入市姿態(tài)：以小戶型與寫字樓為市場切入點(diǎn)。 操作要點(diǎn) ? 通過廣告提高物業(yè)知名度，確立其領(lǐng)導(dǎo)地位。 ? 以租帶售，保證購房投資者利益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 20 ? 降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 利益一： 購房按揭明顯比直接付租金劃算，自用房屋的月供款比房租低幾倍，而且可以得到房屋產(chǎn)權(quán)；出租還有一筆相當(dāng)可觀的租金收入。 二、品牌形象階段 目的 ? 進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值，培育租務(wù)市場，兌現(xiàn)前一階段的對(duì)客承諾。 具體操作 ? 媒體宣傳：市場保溫 ? 販賣核心： 項(xiàng)目各大優(yōu)勢點(diǎn) 投資回報(bào) 操作要點(diǎn) ? 以各種針對(duì)性強(qiáng)的公關(guān)活動(dòng)為主。 ? 加強(qiáng)物業(yè)管理與公關(guān)活動(dòng)工作力度，形成口碑效應(yīng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 21 營推方式 以已入住客戶與投資者為主體，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群開展會(huì)員式的公關(guān)活動(dòng)，以達(dá)到老客戶帶動(dòng)客戶的目的。 五、目標(biāo)消費(fèi)者購買誘因分析 表面誘因贏在舒心，引領(lǐng)群 倫深層誘因新化首個(gè)酒店式商務(wù)公寓 六大舒心秘決超值物質(zhì)享受 超值心理享受從高雅的環(huán)境到酒店式無微不至的管理服務(wù)，都是同檔次樓盤中所無，在居住環(huán)境中辦公，在辦公的環(huán)境里居住。以 “ 贏在舒心 ，引領(lǐng) 群倫 ” 為概念塑造的鮮 明形象，無疑深符 當(dāng)前 的消費(fèi)主流，在享受舒心生活的同時(shí)可獲得心理層面上的享受和附加價(jià)值，更可擁有尊貴的心理及社會(huì)關(guān)系，成功的事業(yè)保障。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。