【正文】 實(shí)中 ,與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對(duì)照的是一些零星分散的物業(yè)。 本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè) 改制等方面的問題 ,談?wù)勎飿I(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識(shí)和探討。 不可否認(rèn) ,以上命題和實(shí)踐 ,為我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn) ,為我國(guó)物業(yè)管理能夠伴隨著我國(guó)改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。二是以適應(yīng)市場(chǎng)生存發(fā)展能力為主要目標(biāo)的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容 。 ,提高居民的生態(tài)環(huán)境意識(shí)、主動(dòng)參與生態(tài)建設(shè)的積極性和遵守各項(xiàng)環(huán)衛(wèi)準(zhǔn)則的自覺性 ,加強(qiáng)青少年的生態(tài)環(huán)境教育 ,猛烈抨擊違反環(huán)保法規(guī)的人與事 ,形成一種為生態(tài)建設(shè)作貢獻(xiàn)光榮、破壞生態(tài)環(huán)境可恥的良好氛圍。 ,建立科學(xué)的生態(tài)建設(shè)與管理指標(biāo)體系。目前 ,物業(yè)管理公司在生態(tài)住宅小區(qū)管理中 ,需重視 下面工作 : l、實(shí)施 ISO14000B 叫環(huán)境管理體系，提高公司生態(tài)環(huán)境管理水平 ,樹立生態(tài)化的人與物業(yè)論文集 共 69頁(yè) 第 14頁(yè) 21125 自然觀、科學(xué)價(jià)值觀、經(jīng)濟(jì)觀、綠色價(jià)值觀 ,提高全體員工的生態(tài)環(huán)境意識(shí)。在物業(yè)管理階段 ,可控性較好的污染有小區(qū)內(nèi)車輛噪音、水箱、水池游泳池水質(zhì)污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等 ,可控性較差的有城市道路的交通噪聲、小區(qū)機(jī)電設(shè)施噪聲等。如交通噪聲可設(shè)置綠化帶進(jìn)行控制、把一些非住宅用房布置在臨街位置上等。住宅小區(qū)污染源污染控制可望通過小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)及物業(yè)管理進(jìn)行嚴(yán)格控制 ,如有噪聲污染設(shè)施離住宅應(yīng)有一段距離及采取防護(hù)措施 ,車輛速度、鳴笛應(yīng)嚴(yán)格控制等。對(duì)住宅的環(huán)境污染一般分為住宅內(nèi)部污染源、住宅小區(qū)污染源和住宅小區(qū)外污染源。 住宅環(huán)境污染的可 控性。 臨時(shí)性的污染有房屋裝修的噪聲、施工噪聲 ,在整個(gè)使用期只存在較短一段時(shí)間。在短尺度時(shí)間上可分為連續(xù)和間斷兩種情況。 住宅環(huán)境污染在時(shí)間上的分布。輸電線、高架橋、發(fā)射臺(tái)是不常見的 ,故可以認(rèn)為大多數(shù)情況 下靠地面的住宅遭受的污染較嚴(yán)重。其他位置住宅污染相對(duì)較輕。臨公共場(chǎng)所住宅主要是社會(huì)噪聲污染。在平面上可以 用按臨街面、臨公共場(chǎng)所、鄰設(shè)施、其他住宅四種位置來考慮。 住宅環(huán)境污染的空間分布。⑤光污染 :眩光污染、燈光污染、視覺污染、反光污染。③噪音污染主要有 :施工噪聲污染、交通噪聲污染、機(jī)電設(shè)施噪聲污染、社會(huì)噪聲污染等。污染類型大體分為 :①住宅大氣污染 :油煙污染、燃料物業(yè)論文集 共 69頁(yè) 第 13頁(yè) 21125 廢氣污染、排水系統(tǒng)臭氣污染、吸煙污染、建筑與裝修材料等。 住宅環(huán)境污染的類型。 三、住宅小區(qū)的環(huán)境污染 治理環(huán)境污染是生態(tài)住宅小區(qū)的建設(shè)與管理的重要組成部分。小 區(qū)是資源高強(qiáng)度集中消耗區(qū)域 ,其資源綜合利用效率反映和決定了環(huán)境質(zhì)量水平。人類以外的生物大量地、迅速地減少、退縮以至消亡 ,是生態(tài)惡化的重要原因 ,各類生物尤其是綠色植物在生態(tài)環(huán)境中擔(dān)負(fù)著重要的還原功能 ,綠化程度以及人均綠地面積是體現(xiàn)城市生態(tài)建設(shè)水平的重要指標(biāo)。⑤采用清潔無(wú)害工藝、設(shè)備飛產(chǎn)品 ,減少污染的排放量。③實(shí)行集中供給能源 ,采用先進(jìn)的煙氣處置工藝 ,從根本上減少大氣中的有害物質(zhì)的含量。生態(tài)環(huán)境保護(hù)與治理的工程性對(duì)策有 :①構(gòu)筑結(jié)構(gòu)合理、布置均衡、形式多樣、功能強(qiáng)大的綠化系統(tǒng)。通過環(huán)境污染的有效治理 ,形成并維持小區(qū)高質(zhì)量的生態(tài)系統(tǒng) ,為可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在土地開發(fā)利用的過程中不僅要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性 ,而且要考慮與其相關(guān)的社會(huì)效益和環(huán)境效益 ,要分析環(huán)境條件對(duì)土地利用方式所產(chǎn)生的制約。 研究土地利用適宜性程度。具體來說 ,小區(qū)生態(tài)建設(shè)的內(nèi)容主要有 : 確定人口適宜容量。相應(yīng)的 ,生態(tài)建設(shè)也包含兩大部分內(nèi)容 :一是資源利用 ,二是環(huán)境整治。其一是人口導(dǎo)致對(duì)資源的過度利用及環(huán)境超負(fù)荷承載而產(chǎn)生的生態(tài)問題 。建設(shè)的基點(diǎn)是合理利用環(huán)境容量 (環(huán)境承載力 ),這是小區(qū)生態(tài) 建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和最終歸宿。 物業(yè)論文集 共 69頁(yè) 第 12頁(yè) 21125 二、生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè) 生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)是按照生態(tài)學(xué)原理 ,以空間的合理利用為目標(biāo) ,以建立科學(xué)的人工化環(huán)境措施去協(xié)調(diào)人與人、人與環(huán)境的關(guān)系 ,協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境關(guān)系 ,使人類在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng) ,為人類創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、美麗、舒適的居住環(huán)境。 。具有較高的人口素質(zhì) ,良好的社會(huì)風(fēng)氣 ,井然有序的社會(huì) .秩序 ,豐富多彩的精神生活 ,良好的醫(yī)療條 .件與祥和的社區(qū)環(huán)境。根據(jù)聯(lián)合國(guó)有關(guān)組織的規(guī)定 ,居住區(qū)內(nèi)人均綠地面積 28 平方米。 、立體化的綠化 系統(tǒng)。 。網(wǎng)絡(luò)完善、布局合理、服務(wù)良好的服務(wù)系統(tǒng) 。高效率的流轉(zhuǎn)系統(tǒng) ,包括構(gòu)筑連接內(nèi)外的交通運(yùn)輸系統(tǒng) ,建立在通信數(shù)字化、綜合化和智能化基礎(chǔ)上的快速有序的信息傳輸系統(tǒng) 。 。在自然物質(zhì) 經(jīng)濟(jì)物質(zhì)一廢棄物的轉(zhuǎn)換過程中 ,必須是自然物質(zhì)投入少 ,產(chǎn)出多 ,廢棄物排泄少。它是人類社會(huì)發(fā)展的產(chǎn)物和現(xiàn)代文明的象征 ,也是人類共同的愿望。 一、生態(tài)住宅小區(qū)的概念 生態(tài)住宅小區(qū)是一個(gè)嶄新的概念。住宅小區(qū)是生態(tài)城市建設(shè)的重要組成部分 ,它是一個(gè)以人為中心的人工生態(tài)系統(tǒng) ,是一個(gè)功能相對(duì)集聚和自然環(huán)境因素高度稀缺的統(tǒng)一體。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下 ,對(duì)加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。這一方面與全國(guó)物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān) ,另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)。 法定前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。 當(dāng)前 ,很多物業(yè) (特別是老舊物業(yè) )的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意 ,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高 ,其設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求 ,也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。 如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目 ,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始 ,從物業(yè)管理的角度 ,對(duì)開發(fā)項(xiàng) 目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制 ,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。如果從法律的高度 ,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入 ,那么 ,這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用 ,其意義將是深遠(yuǎn)的。 四、前期介入的立法意義 實(shí)踐證明 ,讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè) ,對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面 ,有無(wú)可替代的重要作用。如果在發(fā)展商的授權(quán)下 ,在竣工驗(yàn)收合同中 ,發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào) ,確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量 ,物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利 ,接管后即能技入使用 ,及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。 同時(shí) ,由于有了提前介入 ,物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù) ,對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌 。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中 ,對(duì)給排水、電照、通訊、暖通、 氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題 ,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決 ,確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。 有物業(yè)管理公司提前介入后 ,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合 ,使其專心開發(fā)建設(shè)。 三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施 ,嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作 ,確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后 ,嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn) .進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控 ,在開發(fā)商聘有監(jiān)理公 司的情況下 ,還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場(chǎng)風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題 ,這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤 ,從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作 ,從物業(yè)管理的角度提出整改建議 ,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端 ,為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的 .硬件條件。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理 ,但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題 ,對(duì)物業(yè)使用過程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視 ,而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的 ,通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入 ,為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。在建設(shè)施工階段 ,施工環(huán)節(jié)多 ,施工單位參差不齊 ,設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜 ,對(duì)工程質(zhì)量的控制要求高。 二、積極參與工程監(jiān)理工作 ,從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控 ,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題 ,避免物業(yè)建成后給使用和 管理服務(wù)帶來的缺憾。在此基礎(chǔ)上 ,從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議 ,并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。 在深圳就有此類成功案例 :1999 年下半年投入使用的某大廈 ,其絕大部分設(shè)計(jì)工作是1996 年內(nèi)完成的 ,若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè) ,則會(huì)與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理要求就產(chǎn)生距離。 同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔 ,建筑、設(shè)施的技術(shù) 進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。 一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入 ,參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì) ,對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理 ,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見 ,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理 ,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的 ,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議 ,為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備 ,在深度和廣度上都存在一定的缺陷 ,仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。 試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義 現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜 ,技術(shù)含量高 ,建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。因此 ,一方面應(yīng)該在立法上加強(qiáng) ,使得這類問題的協(xié)調(diào)、處理有據(jù)可依 。這一行業(yè)與眾多的政府部門、公用部門以及其它部門形成了復(fù)雜的關(guān)系 ,這些關(guān)系中最重要的是與政府部門之間的關(guān)系 ,譬如公安部門、市政部門、街道辦事處等等。我國(guó)現(xiàn)階段物業(yè)管理尚缺乏完善的法律 ,主要還是靠政府文件的政策管理 ,造成了無(wú)法可依、政出多門的不規(guī)范現(xiàn)象 ,增加 了物業(yè)管理認(rèn)識(shí)上的偏差。但從政府的角度看 ,只注意這種減輕負(fù)擔(dān)的作用是片面的、偏頗的。所謂的 權(quán)宜之計(jì) ,主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的弊端暴露無(wú)遺 ,已經(jīng)成為國(guó)家財(cái)政包袱的情況下 ,當(dāng)?shù)卣畠H僅將物業(yè)管理作為一個(gè)替代方法來減輕負(fù)擔(dān)。但也不能否認(rèn) ,政府行為中也存在一些偏差 ,這些偏差正在阻礙物管行業(yè)的順利發(fā)展。有些物業(yè)公用設(shè)施配套跟不上等。近些年來 ,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 ,但有相當(dāng)一部分開發(fā)商重建設(shè)、輕管理 ,追求 短期經(jīng)濟(jì)效益 ,設(shè)計(jì)規(guī)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮 ,建筑施工質(zhì)量低下 ,造成了大量遺留問題 ,例如未預(yù)留足夠車位 (停車空間不足是現(xiàn)在最難解決的遺留問題 )。工作范圍不明確 ,關(guān)系不協(xié)調(diào) ,這已經(jīng)成為物業(yè)管理 ,尤其是住宅小區(qū)物業(yè)管理中最令人頭痛的問題。 ③物業(yè)管理企業(yè)與商業(yè)、文化娛樂等單位的關(guān)系。這些關(guān)系主要有三個(gè)層次 : ①物業(yè)管理企業(yè)與街道、居委會(huì)、派出所的關(guān)系 。 。特別是一些地區(qū)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低 ,正常管理支出沒有著落 ,多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能夠維持運(yùn)作是由于利用了多種 .經(jīng)營(yíng) (咨詢、中介、建材、商業(yè) )等收入來彌 ..補(bǔ)管理費(fèi)的不足。特別是管 理基金目前尚 .有令可依 ,而維修基金則多依靠物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的談判而定 ,業(yè)主多不愿負(fù)擔(dān) ,取得這部分經(jīng)費(fèi)難度很大。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn) ,這些前提就在于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源應(yīng)該落實(shí)、有保證 ,但是目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)有困難。事實(shí)上 ,現(xiàn)在一些規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)較好、素質(zhì)較高的物業(yè)管理公司中的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍就正在分離 ,開始承攬本公司所管物業(yè)以外的業(yè)務(wù) ,說明專業(yè)化企業(yè)協(xié)作的進(jìn)步趨勢(shì)。前者違反了專業(yè)化的客觀規(guī)律 ,阻礙了正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ,導(dǎo)致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公司存在 ,形成低水平的重復(fù)建設(shè) ,浪費(fèi)社會(huì)資源。二是在物業(yè)管理公司的內(nèi)部 ,不是將電梯、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化等專業(yè)服務(wù)分包給專業(yè)服務(wù)企業(yè)去做 ,而是自己擁有各種專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。 。一種是對(duì)于自己開發(fā)的物業(yè) ,名義上搞招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司 ,實(shí)際上則內(nèi)定自己組建的公司或內(nèi)定一家有特殊關(guān)系的企業(yè)。不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)前有蔓延的趨勢(shì)。有些公司雖然也在搞物業(yè)管理 ,但只限于收取租金和一般性的養(yǎng)護(hù)維修 ,而對(duì)于保養(yǎng)建筑物公共部分、維修更新設(shè)備、營(yíng)造周圍環(huán)境、治安保衛(wèi)等則不過問 ,做不到綜合性、全方位的服務(wù)。常見的情形是物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)的管理超前于業(yè)主委員會(huì)組織 ,于是在一些物業(yè)管理起步較早的地方出現(xiàn)由物業(yè)管理公司業(yè)召集組織業(yè)主委員會(huì)并指揮業(yè)主委員會(huì)的行為 ,嚴(yán)重干擾了業(yè)主作為委托人