【正文】 如何使物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地 ,加強企業(yè)管理 ,樹立企業(yè)良好形象成為企業(yè)管理者必須面對的重要問題。首先 ,對內它能激勵企業(yè)全體員工積極進取 ,增強企業(yè)的凝聚力和向心力 ,使員工更加重視職業(yè)道德 ,注意改善同事間關系 ,將個人發(fā)展與企業(yè)興衰掛鉤 ,以實現企業(yè)目標為已任 。文化對于企業(yè)發(fā)展的核心作用是凝聚力與競爭力的形 成。企業(yè)管理 ,簡單的說就是通過人的集合 ,資源的集合 ,資金的集合 ,然后產生最大的經濟效益。 企業(yè)文化是以人為中心的管理思想在信念、精神上的升華和凝結 ,目的就是要在企業(yè)中形成一種 以人為本 的價值觀念和行為規(guī)范。 物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化特性及其建設 伴隨著科技進步和社會生活叫變革 ,企業(yè)管理理論和實踐得到不斷豐富和發(fā)展 ,企業(yè)管理的核心已由重物質的 硬性 管理轉變到重精神的 柔性 管理。在未來的五年內 ,在物業(yè)經營專業(yè)領域 ,我們還要認真當好學生 ,縮短差距 ,迎頭趕上。 物業(yè)論文集 共 69頁 第 21頁 21125 (三 )注重向專業(yè)公司學習。 (二 )注重培養(yǎng)物業(yè)經營的人才隊伍。物業(yè)的經營是動態(tài)的 ,物業(yè)的營銷永無止境 ,物業(yè)管理人只有具備了強烈的營銷意識 ,才能使管轄物業(yè)潛力得到更充分發(fā)揮 。 四、經營型物業(yè)管理模式的實踐 1996 年 ,深圳市中航物業(yè)管理有限公司在認真分析自身優(yōu)劣勢基礎上 ,確定了將經營型物業(yè)管理模式作為企業(yè)的核心競爭力。二是風險大。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費不足之間的矛盾。從物業(yè)發(fā)展初始乃至整個物業(yè)發(fā)展項目中 ,由物業(yè)顧問這個角色向開發(fā)商 、業(yè)主和客戶提供綜合性物業(yè)服務至關重要 ,物業(yè)顧問必將與物業(yè)管理日趨緊密地結合并相互促進。現代物業(yè)不再是業(yè)主終生相守的昂貴家產 ,而是一種在流通中價值不斷更新的商品 ,物業(yè)管理企業(yè)當然應該關注新經濟時代物業(yè)商品的游戲規(guī)則。就全國情況看 ,很多單位發(fā)工資困難 ,但對懷中物業(yè)這個金娃娃長期無動于衷。 大量物業(yè)缺乏專業(yè)管理 ,更缺乏合理的規(guī)劃和經營。目前支撐這一巨大租賃市場的中介組織專業(yè)水平低 ,操作欠規(guī)范 ,給眾多的物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。 國內市場對經營型物業(yè)管理需求旺盛。在他們看來 ,優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境 ,而更重要的作用在于使物業(yè)的經濟效益得到充分的發(fā)揮。物業(yè)管理公司代理或參與管轄物業(yè)的經營 ,在提高企業(yè)經濟效益的同時 ,促進了物業(yè)的市場流通 ,挖掘了蘊含于物業(yè)中的效益 ,并增強了業(yè)主、客戶對物業(yè)真正價值的理解。而前者指對管轄的各類物業(yè)都溶入物業(yè)營銷的概念 ,通過對物業(yè)整體功能的開發(fā) ,提高物業(yè)的效益潛力。 一、經營型物業(yè)管理模式的含義 我們把經營型物業(yè)管理模式的含義概括為二個方面 :一是將物業(yè)管理與物業(yè)經營融為一體 ,在做好物業(yè)管理工作的同時 ,為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實施物業(yè)經營方案 ,發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力 。同時鼓勵目前正在進行房管所轉制的單位將房管所轉為企業(yè) ,再將企業(yè)過渡為現代企業(yè)的兩步走并做房管所一步 ,直接按現代企業(yè)制度進行轉改制 ,使其提高適應物業(yè)管理市場快速發(fā)展的能力。 (二 )積極發(fā)展多元投資主體的物業(yè)管理企業(yè)。要知道波音飛機 公司的最終產品是由成千上萬個獨立的 納米 性質的小公司的產品所構成的。 當我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人 ,而大部分業(yè)務都通過專業(yè)分包 ,把管理責任轉移到社會上去 ,美國的一個 20多萬平方米的小區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時候 ,我們所能反應出來的一個主要問題就是真正的社會化不是把后勤體制的內容轉移到物業(yè)管理企業(yè) 。如果說物業(yè)管理介入高科技領域存在高、難、遠的問題的話 ,那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經成了城市管理的重要組成部分。而包括幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經營 ,如果能在我們物業(yè)管理范圍內進行有效開發(fā) ,甚至投資 或物業(yè)論文集 共 69頁 第 17頁 21125 參股組建專業(yè)物業(yè)經營公司 ,并不是削弱了物業(yè)管理的實力和縮小了物業(yè)管理的范圍 ,而洽洽是擴大了物業(yè)管理的領域 ,開發(fā)出了新興的物業(yè)管理類型市場。向專業(yè)公司分包具體操作項目 ,從理論上講 ,管理成本是會降低的。從這個例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。同時 ,又在傳統(tǒng)計劃體制影響下 ,堅守大而全 ,小而全的做法 ,似乎要把計劃體制下的后勤管理改革需要推向社會的內容一古腦地全盤接收 ,把物業(yè)管理的社會化變成了物業(yè)管理的小社會。比較之下 ,深圳的物業(yè)管理企業(yè)或機構減掉 35 百家是一點都不多的。那么小型物業(yè)管理企業(yè)的生存前景到底如何 ,要有一個充分的心理準備 ,盡早向聯合、重組或并購的市場化道路上靠攏。另一方面 ,使業(yè)主認識到 ,有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯 ,但由于管理規(guī)模小 ,管理成本高 ,必然要使業(yè)主的支出增加 ,同時也會使管理服務水準下降。嚴格說 ,開發(fā)商如果沒有相應的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司 ,而物業(yè)管理公司又沒有其它的經營項目和能力的話 ,單憑某一項目的物業(yè)管理所收取的管理費是與開發(fā)商一點關 系都沒有的 ,按現行規(guī)定在管理費中可提取不超過一定比例的傭金 ,也只是由管理處一級上交給物業(yè)管理公司一級。解決這一問題的有效途徑為 : (一 )政府協(xié)調 區(qū)分不同情況和類型 ,一方面對于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應由政府出面直接協(xié)調或由政府牽頭 ,通過業(yè)主的參與進行公開招投標。 一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合 ,是調整物業(yè)管理市場容量和供給關系的重要內容 物業(yè)管理市場容量小 ,供給關系不順暢是影響物業(yè)管理市場化進程的一個重要問題 ,說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小 ,而是由于城市規(guī)劃建設的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的原因 ,造成了物業(yè)管理企業(yè)數量不斷膨脹所帶來的。 但是 ,作為一個新興的專業(yè)類型市場 ,我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。 試論物業(yè)管理市場結構調整的策略和途徑 一段時間以來 ,關于物業(yè)管理市場的命題主要圍繞著以下三個 ,一是以擴張規(guī)模為主要標志的對外承接和去外地承接物業(yè)管理項目的內容 。 ,不斷提高資源的轉換率、各種設施的節(jié)能率、廢棄物的無害化處理率 ,減少小區(qū)中的污染源 ,并通過法律、技術、經濟上的措施加強對它們的控制和防治 ,積極推進設施的現代化 ,積極采用綠色和節(jié)能產品。從以上分析可以看出 ,當住宅已建成時 ,污染控制的難度很大 ,當處于小區(qū)規(guī)劃設計階段時 ,污染較易控制。住宅內部污染控制一般可通過設計、物業(yè)管理、用戶進行嚴格控制 ,如設計獨立的排煙管、禁止在無污水管的陽臺使用洗衣機、規(guī)定裝修時間和要求等。連續(xù)污染源有交通噪聲、高壓輸電線污染等 ,間斷污染源有廚房的油煙、備用柴油發(fā)電機廢氣污染等。住宅環(huán)境污染在長尺度時間上的分布可分為 .持久的、臨時的兩種情況。在垂直方向上 ,污染源的分布大部分位于地面附近 ,但高壓輸電線、高架橋、油煙排放口、元線電發(fā)射臺位于較高位置 ,使污染分布較無規(guī)律。在臨街面住宅會碰到交通噪聲、社會噪聲、施工噪聲、各種光污染、高壓輸電線電磁污染、汽車尾氣污染、油煙污染等 ,是污染類型最多、污染最嚴重的地方之一。⑥固體廢物污染主要指建筑、生活垃圾亂堆 ,沒有及時清理。②水污染 :飲用水污染、游泳池用水污染、雨水與污水合流污染。雖然住宅區(qū)環(huán)境污染有很多來自住宅區(qū)外 ,但也有相當一部分來自住宅區(qū)內部 ,物業(yè)管理部門對部分污染可以通過法律、技術、經濟上的措施進行控制。 。④改進和完善垃圾的收集系統(tǒng) ,爭取做到分類收集、封閉運輸 ,讓一部分垃圾變廢為寶 ,另一部分經無害化處理后還原到大自然中。治理的中心環(huán)節(jié)是在做好環(huán)境污染預測基礎上 ,選取適宜的處理方法和處理程序。不同的土地利用方式對生態(tài)系統(tǒng)有著深刻的影響。前者著重研究在資源利用問題后者著重研究解決、治理環(huán)境污染問題 ,從廣泛意義上而言還應包括社會等領域。 小區(qū)生態(tài)問題的產生可歸結于兩個根源。對資源利用、畫社會服務、治安防災、環(huán)境整治等實施高效率的管理 ,保證資源的合理利用 ,最大限度地促進人與自然、人與生態(tài)環(huán)境關系的和諧。 。對生產和生活造成的大氣污染、水污染、噪聲污染和各種廢棄物 ,都能按照各自的特點予以防治和及時處理、處置 ,使各項環(huán)境質量指標均能回達到國際最高標準。配套齊全、保障有效的物資和能源 (水、電、煤及其他燃料等 )的供給系統(tǒng) 。通過高新技術的使用來推動物質的有效轉換與再生、能量的多層次分級充分利用和無污染工藝的推廣 ,從而在滿足消費需求的同時 ,又能使生態(tài)環(huán)境得到保護。它是一個技術與自然達到充分融合 ,各種資源的利用最有效 ,環(huán)境清潔、優(yōu)美、舒適 ,大大降低了因自然災害、生態(tài)環(huán)境破壞或暫時失衡等影響而產生的各種風險 ,有利于提高 小區(qū)文明程度的穩(wěn)定、協(xié)調、持續(xù)發(fā)展的人工復合系統(tǒng)。 物業(yè)論文集 共 69頁 第 11頁 21125 生態(tài)住宅小區(qū) 的建設與管理探討 21 世紀是生態(tài)城市建設世紀 ,是人類努力解決環(huán)境危機的世紀。 隨著經濟持續(xù)增長 ,我國每年建設的物業(yè)數量相當龐大 ,然而 ,從物業(yè)管理的角度去考察 ,真正符合物業(yè)管理要求 ,或者說沒有物業(yè)管理服務缺憾的物業(yè)并不是全部。 法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。但是 ,由 于目前設計飛建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠 ,致使物業(yè)管理行為滯后 ,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。所發(fā)現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決 ,既節(jié)省了費用 ,也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經營和使用之間的過 渡期。物業(yè)管理公司可以根據物業(yè)管理的技術規(guī)范要求 ,對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關 ,就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉 ,監(jiān)督并促使改進發(fā)現物業(yè)論文集 共 69頁 第 10頁 21125 的問題 ,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生?；厝粑飿I(yè)管理企業(yè)采取提前介入 ,就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。 現在的物業(yè)建設 ,特別是高層物業(yè)建設 ,其結構、管線等十分復雜 ,安裝、施工工程中 ,粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難 ,甚至導致極大的浪費 ,特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下 ,某些作業(yè)者很可能為方便自己工作 ,而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工 ,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。 物業(yè)項目一旦建成 ,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道 ,并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題 ,在關系到切身利益的條件下 ,它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴格 ,工作更細致、更周密。作為前期介入該大廈 的物業(yè)管理公司 ,積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調研 ,參與設備、材料的物業(yè)論文集 共 69頁 第 9頁 21125 選型及供應商的考察選用 ,并親臨有關生產廠家進行實地考察。 物業(yè)的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者 ,在項目規(guī)劃設計階段 ,規(guī)劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題 ,其在制定設計方案時 ,不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經營中可能出現的問題 ,或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題 ,造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能 ,對物業(yè)實施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。但從現有的管理體制上看 ,物業(yè)管理在國家和地方上的歸口領導管理不完全一致 ,特別是常常有些問題超出了房地產管理部門的職權范圍。香港的《建筑物管理條例》、臺灣的《公寓大廈管理條例》 ,在當物業(yè)論文集 共 69頁 第 8頁 21125 地均具有法律檔次的效力。歸結起來它主要在于兩個方面 : 這是指未將物業(yè)管理作 為現代經濟部門體系中重要的一環(huán)來看待 ,而是或多或少的將其視為一種 權宜之計 。大廈內部附屬設備 ,特別是電梯質量差 ,經常出現故障 。 這里面既有第一類的行政屬地管理的關系 ,亦有第二、三類行政與經濟、科教混合的關系。物業(yè)管理是多方面的綜合服務 ,其經營管理過程中會與社會有關部 門形成密切的關系。 ②收取管理費的標準、期限、方式尚不規(guī)范。 。逆專業(yè)化的行為是不利于形成發(fā)達的物業(yè)管理的。無論是盲目削價還是內定 ,對于剛 剛起步的物業(yè)管理市場都有巨大的危害。 3)不正當競爭。另一種則是由于我國物業(yè)管理實踐的超前性和不配套而造成的。物業(yè)管理作為一種民事商務行為 ,不論其內容如何變化