【文章內容簡介】 如果在發(fā)展商的授權下 ,在竣工驗收合同中 ,發(fā)展商全權委托物業(yè)管理公司在保修期內代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監(jiān)督、協(xié)調 ,確保物業(yè)建設質量 ,物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利 ,接管后即能技入使用 ,及時為業(yè)主提供可靠的服務。 此外 ,物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊伍 ,避免因倉促上陣而導致的不應有失誤 ,給業(yè)主留下不好的印象。 四、前期介入的立法意義 實踐證明 ,讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設 ,對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質量和順利維護保養(yǎng)等方面 ,有無可替代的重要作用。但是 ,由 于目前設計飛建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠 ,致使物業(yè)管理行為滯后 ,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度 ,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設項目必須有符合一定資質條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入 ,那么 ,這將對我國今后的整體物業(yè)建設質量和物業(yè)管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用 ,其意義將是深遠的。 法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設質量的提高。 如果讓具有一定資質條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設項目 ,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設計階段開始 ,從物業(yè)管理的角度 ,對開發(fā)項 目的規(guī)劃、設計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制 ,更加確保物業(yè)建設質量。 法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 當前 ,很多物業(yè) (特別是老舊物業(yè) )的管理服務質量不能令人滿意 ,其關鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務水平不高 ,其設計開發(fā)建設質量不符合物業(yè)管理的要求 ,也是影響物業(yè)管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入 ,就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質量的因素 ,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍 ,保證物業(yè)管理的服 務質量才有基礎。 法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設和管理質量。 隨著經濟持續(xù)增長 ,我國每年建設的物業(yè)數量相當龐大 ,然而 ,從物業(yè)管理的角度去考察 ,真正符合物業(yè)管理要求 ,或者說沒有物業(yè)管理服務缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關 ,另一方面與物業(yè)設計、建設單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入 ,對提高我國物業(yè)建設、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下 ,對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。 物業(yè)論文集 共 69頁 第 11頁 21125 生態(tài)住宅小區(qū) 的建設與管理探討 21 世紀是生態(tài)城市建設世紀 ,是人類努力解決環(huán)境危機的世紀。住宅小區(qū)是生態(tài)城市建設的重要組成部分 ,它是一個以人為中心的人工生態(tài)系統(tǒng) ,是一個功能相對集聚和自然環(huán)境因素高度稀缺的統(tǒng)一體。隨著人們對住宅環(huán)境污染日益重視 ,生態(tài)住宅小區(qū)也開始出現 ,并且將成為物業(yè)管理公司發(fā)展的新領域。 一、生態(tài)住宅小區(qū)的概念 生態(tài)住宅小區(qū)是一個嶄新的概念。它是一個技術與自然達到充分融合 ,各種資源的利用最有效 ,環(huán)境清潔、優(yōu)美、舒適 ,大大降低了因自然災害、生態(tài)環(huán)境破壞或暫時失衡等影響而產生的各種風險 ,有利于提高 小區(qū)文明程度的穩(wěn)定、協(xié)調、持續(xù)發(fā)展的人工復合系統(tǒng)。它是人類社會發(fā)展的產物和現代文明的象征 ,也是人類共同的愿望。生態(tài)住宅小區(qū)具有下列特征 : 。在自然物質 經濟物質一廢棄物的轉換過程中 ,必須是自然物質投入少 ,產出多 ,廢棄物排泄少。通過高新技術的使用來推動物質的有效轉換與再生、能量的多層次分級充分利用和無污染工藝的推廣 ,從而在滿足消費需求的同時 ,又能使生態(tài)環(huán)境得到保護。 。以現代化的設施為支撐骨架 ,為物流、能源流、信息流、價值流和人流的運動創(chuàng)造必要的條件 ,從而在加速 各流的有序運動過程中 ,減少經濟損耗和對生態(tài)環(huán)境的污染。高效率的流轉系統(tǒng) ,包括構筑連接內外的交通運輸系統(tǒng) ,建立在通信數字化、綜合化和智能化基礎上的快速有序的信息傳輸系統(tǒng) 。配套齊全、保障有效的物資和能源 (水、電、煤及其他燃料等 )的供給系統(tǒng) 。網絡完善、布局合理、服務良好的服務系統(tǒng) 。設施先進的污水廢物排放處理系統(tǒng)。 。對生產和生活造成的大氣污染、水污染、噪聲污染和各種廢棄物 ,都能按照各自的特點予以防治和及時處理、處置 ,使各項環(huán)境質量指標均能回達到國際最高標準。 、立體化的綠化 系統(tǒng)。點線國面結合、高低錯落 ,形成綠化網絡 ,在更大程度上發(fā)揮綠化調節(jié)空氣、溫度、美化景觀和提供娛樂、休閑場所的功效。根據聯(lián)合國有關組織的規(guī)定 ,居住區(qū)內人均綠地面積 28 平方米。 。具有較高的人口素質 ,良好的社會風氣 ,井然有序的社會 .秩序 ,豐富多彩的精神生活 ,良好的醫(yī)療條 .件與祥和的社區(qū)環(huán)境。同時 ,人們能保持 .高度的生態(tài)環(huán)境意識 ,能自覺地維護公共 .道德標準 ,并以此來規(guī)范各自的行為。 。對資源利用、畫社會服務、治安防災、環(huán)境整治等實施高效率的管理 ,保證資源的合理利用 ,最大限度地促進人與自然、人與生態(tài)環(huán)境關系的和諧。 物業(yè)論文集 共 69頁 第 12頁 21125 二、生態(tài)住宅小區(qū)建設 生態(tài)住宅小區(qū)建設是按照生態(tài)學原理 ,以空間的合理利用為目標 ,以建立科學的人工化環(huán)境措施去協(xié)調人與人、人與環(huán)境的關系 ,協(xié)調小區(qū)內部結構與外部環(huán)境關系 ,使人類在空間的利用方式、程度、結構、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應 ,為人類創(chuàng)造一個安全、清潔、美麗、舒適的居住環(huán)境。它是在對小區(qū)環(huán)境質量變異規(guī)律深化認識的基礎上 ,有計劃、有系統(tǒng)、有組織地安排小區(qū)人類活動的強度、廣度和深度的行為。建設的基點是合理利用環(huán)境容量 (環(huán)境承載力 ),這是小區(qū)生態(tài) 建設的出發(fā)點和最終歸宿。 小區(qū)生態(tài)問題的產生可歸結于兩個根源。其一是人口導致對資源的過度利用及環(huán)境超負荷承載而產生的生態(tài)問題 。其二是人類活動產生的環(huán)境污染問題。相應的 ,生態(tài)建設也包含兩大部分內容 :一是資源利用 ,二是環(huán)境整治。前者著重研究在資源利用問題后者著重研究解決、治理環(huán)境污染問題 ,從廣泛意義上而言還應包括社會等領域。具體來說 ,小區(qū)生態(tài)建設的內容主要有 : 確定人口適宜容量。一個小區(qū)的適宜人口是社會經濟發(fā)展水平、消費水平、自然資源和生態(tài)環(huán)境的函數 ,是滿足一定生存質量的前提下的合理人口規(guī)模。 研究土地利用適宜性程度。不同的土地利用方式對生態(tài)系統(tǒng)有著深刻的影響。在土地開發(fā)利用的過程中不僅要考慮經濟上的合理性 ,而且要考慮與其相關的社會效益和環(huán)境效益 ,要分析環(huán)境條件對土地利用方式所產生的制約。 。通過環(huán)境污染的有效治理 ,形成并維持小區(qū)高質量的生態(tài)系統(tǒng) ,為可持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎。治理的中心環(huán)節(jié)是在做好環(huán)境污染預測基礎上 ,選取適宜的處理方法和處理程序。生態(tài)環(huán)境保護與治理的工程性對策有 :①構筑結構合理、布置均衡、形式多樣、功能強大的綠化系統(tǒng)。②建設好飲用水工程、中水工程和污水排放與處理 工程 ,使水質逐步向國際標準靠攏。③實行集中供給能源 ,采用先進的煙氣處置工藝 ,從根本上減少大氣中的有害物質的含量。④改進和完善垃圾的收集系統(tǒng) ,爭取做到分類收集、封閉運輸 ,讓一部分垃圾變廢為寶 ,另一部分經無害化處理后還原到大自然中。⑤采用清潔無害工藝、設備飛產品 ,減少污染的排放量。 。人類以外的生物大量地、迅速地減少、退縮以至消亡 ,是生態(tài)惡化的重要原因 ,各類生物尤其是綠色植物在生態(tài)環(huán)境中擔負著重要的還原功能 ,綠化程度以及人均綠地面積是體現城市生態(tài)建設水平的重要指標。 。小 區(qū)是資源高強度集中消耗區(qū)域 ,其資源綜合利用效率反映和決定了環(huán)境質量水平。提高水資源、能源、再生資源、等資源、綜合利用效率是改善環(huán)境質量的重要措施。 三、住宅小區(qū)的環(huán)境污染 治理環(huán)境污染是生態(tài)住宅小區(qū)的建設與管理的重要組成部分。雖然住宅區(qū)環(huán)境污染有很多來自住宅區(qū)外 ,但也有相當一部分來自住宅區(qū)內部 ,物業(yè)管理部門對部分污染可以通過法律、技術、經濟上的措施進行控制。 住宅環(huán)境污染的類型。房屋的建設、室內裝修、配套設施的運行、區(qū)域環(huán)境、各種生活習慣等都會對住宅造成污染。污染類型大體分為 :①住宅大氣污染 :油煙污染、燃料物業(yè)論文集 共 69頁 第 13頁 21125 廢氣污染、排水系統(tǒng)臭氣污染、吸煙污染、建筑與裝修材料等。②水污染 :飲用水污染、游泳池用水污染、雨水與污水合流污染。③噪音污染主要有 :施工噪聲污染、交通噪聲污染、機電設施噪聲污染、社會噪聲污染等。④輻射污染主要有 :電磁污染、射頻輻射污染和放射性污染。⑤光污染 :眩光污染、燈光污染、視覺污染、反光污染。⑥固體廢物污染主要指建筑、生活垃圾亂堆 ,沒有及時清理。 住宅環(huán)境污染的空間分布。由于住宅環(huán)境污染源類型較多、分散 ,雖從總體上歸納出規(guī)律有相當大的難度 ,但還是可以總結出一些特點。在平面上可以 用按臨街面、臨公共場所、鄰設施、其他住宅四種位置來考慮。在臨街面住宅會碰到交通噪聲、社會噪聲、施工噪聲、各種光污染、高壓輸電線電磁污染、汽車尾氣污染、油煙污染等 ,是污染類型最多、污染最嚴重的地方之一。臨公共場所住宅主要是社會噪聲污染。鄰設施住宅主要是機電設施噪聲污染 ,是污染類型少 ,但污染可能很嚴重的地方。其他位置住宅污染相對較輕。在垂直方向上 ,污染源的分布大部分位于地面附近 ,但高壓輸電線、高架橋、油煙排放口、元線電發(fā)射臺位于較高位置 ,使污染分布較無規(guī)律。輸電線、高架橋、發(fā)射臺是不常見的 ,故可以認為大多數情況 下靠地面的住宅遭受的污染較嚴重。有一些污染在空間上常是較均勻分布 ,如電視放射性幅射污染、廚房油煙污染等。 住宅環(huán)境污染在時間上的分布。住宅環(huán)境污染在長尺度時間上的分布可分為 .持久的、臨時的兩種情況。在短尺度時間上可分為連續(xù)和間斷兩種情況。持久的污染有廚房油煙污染、機電設施噪聲污染、交通噪聲等 ,在房屋使用期都存在。 臨時性的污染有房屋裝修的噪聲、施工噪聲 ,在整個使用期只存在較短一段時間。連續(xù)污染源有交通噪聲、高壓輸電線污染等 ,間斷污染源有廚房的油煙、備用柴油發(fā)電機廢氣污染等。 住宅環(huán)境污染的可 控性。住宅環(huán)境污染的可控性指污染控制的難易程度 ,它直接影響管理部門的治理控制決策。對住宅的環(huán)境污染一般分為住宅內部污染源、住宅小區(qū)污染源和住宅小區(qū)外污染源。住宅內部污染控制一般可通過設計、物業(yè)管理、用戶進行嚴格控制 ,如設計獨立的排煙管、禁止在無污水管的陽臺使用洗衣機、規(guī)定裝修時間和要求等。住宅小區(qū)污染源污染控制可望通過小區(qū)規(guī)劃、設計及物業(yè)管理進行嚴格控制 ,如有噪聲污染設施離住宅應有一段距離及采取防護措施 ,車輛速度、鳴笛應嚴格控制等。住宅小區(qū)外污染控制一般可通過城市規(guī)劃、城市環(huán)境綜合醫(yī)治理、小區(qū)規(guī)劃、設計來控 制。如交通噪聲可設置綠化帶進行控制、把一些非住宅用房布置在臨街位置上等。從以上分析可以看出 ,當住宅已建成時 ,污染控制的難度很大 ,當處于小區(qū)規(guī)劃設計階段時 ,污染較易控制。在物業(yè)管理階段 ,可控性較好的污染有小區(qū)內車輛噪音、水箱、水池游泳池水質污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等 ,可控性較差的有城市道路的交通噪聲、小區(qū)機電設施噪聲等。 四、生態(tài)住宅小區(qū)管理 物業(yè)管理公司可運用生態(tài)學理論來建設和管理住宅小區(qū) ,提高資源利用效率 ,改善環(huán)境 ,增加小區(qū)活力 ,提高人們生活水平。目前 ,物業(yè)管理公司在生態(tài)住宅小區(qū)管理中 ,需重視 下面工作 : l、實施 ISO14000B 叫環(huán)境管理體系，提高公司生態(tài)環(huán)境管理水平 ,樹立生態(tài)化的人與物業(yè)論文集 共 69頁 第 14頁 21125 自然觀、科學價值觀、經濟觀、綠色價值觀 ,提高全體員工的生態(tài)環(huán)境意識。 ,不斷提高資源的轉換率、各種設施的節(jié)能率、廢棄物的無害化處理率 ,減少小區(qū)中的污染源 ,并通過法律、技術、經濟上的措施加強對它們的控制和防治 ,積極推進設施的現代化 ,積極采用綠色和節(jié)能產品。 ,建立科學的生態(tài)建設與管理指標體系。但要符合國家、地方有關生態(tài)環(huán)境質量法規(guī)、標準 。 ,提高居民的生態(tài)環(huán)境意識、主動參與生態(tài)建設的積極性和遵守各項環(huán)衛(wèi)準則的自覺性 ,加強青少年的生態(tài)環(huán)境教育 ,猛烈抨擊違反環(huán)保法規(guī)的人與事 ,形成一種為生態(tài)建設作貢獻光榮、破壞生態(tài)環(huán)境可恥的良好氛圍。 試論物業(yè)管理市場結構調整的策略和途徑 一段時間以來 ,關于物業(yè)管理市場的命題主要圍繞著以下三個 ,一是以擴張規(guī)模為主要標志的對外承接和去外地承接物業(yè)管理項目的內容 。二是以適應市場生存發(fā)展能力為主要目標的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內容 。三是以避免市場誤區(qū)為主要內容的 ,如何進行市場拓 展 ,甚至是否存在物業(yè)管理市場的討論等等。 不可否認 ,以上命題和實踐 ,為我國物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展做出了巨大貢獻 ,為我國物業(yè)管理能夠伴隨著我國改革開放和市場