【正文】 、承擔(dān)義務(wù)，除應(yīng)當(dāng)遵守物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)外，還應(yīng)當(dāng)依據(jù)（）。（2010；62）A．危及建筑物安全B．出租非經(jīng)營(yíng)性用房C．損害其他業(yè)主合法權(quán)利D．自行將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房E．進(jìn)行二次裝修答案：ACD例題8．業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）業(yè)主同意。A、管理規(guī)約B、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則C、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定D、使用人與業(yè)主的約定答案：B例題6．關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。（2011；47）A．電梯間B．樓梯C．物業(yè)服務(wù)用房D．停車位和車庫(kù)答案：D例題4．關(guān)于物業(yè)管理房權(quán)屬的說(shuō)法，正確的時(shí)（）。A．房產(chǎn)和地產(chǎn)B．有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)C．不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)D．固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)答案：C，例題2．建筑區(qū)劃內(nèi)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主專用部分的是（）。物業(yè)公司已經(jīng)按法律規(guī)定盡到自己管理責(zé)任和義務(wù)。(3)答：按照《民法通則》和《物權(quán)法》中相鄰權(quán)處理的16字原則，向A先生說(shuō)明利害關(guān)系，進(jìn)行溝通調(diào)解，爭(zhēng)取和解，利于改善鄰里關(guān)系。(2)答：主體：A該棟全體業(yè)主B業(yè)主委員會(huì)(代表其他全體業(yè)主)C政府行政主管部門。8.(1)答：不合法。廢品回收服務(wù)：設(shè)立廢品回收站。房屋中介服務(wù)：房屋的租賃經(jīng)營(yíng)。銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)；派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。(2)答：根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，早期介人工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當(dāng)。7.(1)答：物業(yè)管理公司早期介入工作的不當(dāng)和錯(cuò)誤：派出了由行政總監(jiān)為組長(zhǎng)，品質(zhì)部、市場(chǎng)拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)不妥。(3)答：由供水單位承擔(dān)。但因物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)主管道漏水后未告知供水單位及時(shí)進(jìn)行維修，導(dǎo)致王、李兩戶業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)損失，故應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任責(zé)任。因此，造成上述兩家損失的責(zé)任主體是供水單位。該項(xiàng)目已交付使用10年，超出建設(shè)單位的質(zhì)保期限。由此節(jié)省的節(jié)能費(fèi)用也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。(3)答：合理。(2)答：舊空調(diào)設(shè)備歸該辦公樓業(yè)主所有。該案例可知，節(jié)能公司無(wú)法確?？照{(diào)安裝按期完工。如果安裝后的節(jié)能效果達(dá)不到試驗(yàn)效果，無(wú)論是勉強(qiáng)使用或是更換新的空調(diào)設(shè)備，都使物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。5.（1）答：更換空調(diào)設(shè)備帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。入住操作模式主要有兩種：一種是以建設(shè)單位為主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相配合的模式；第二種是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為辦理入住手續(xù)。(4)答：合理。如果將消防通道改為臨時(shí)停車位，往往會(huì)導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴(yán)重影響消防車通行、消防疏散及搶救，危及物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)及生命安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能協(xié)助，不能具體負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式。因此,建設(shè)單位既可以依法將其管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以依法將其管理權(quán)委托給專業(yè)公司?！?0%(3)答：設(shè)總成本上漲20%,利潤(rùn)不變條件下的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為Y, 則： Y= 200萬(wàn)20%＋ ＋ %Y Y = 新增成本=X－Y = －= 4.(1)答：正確。12 ≈(2)答：計(jì)算公式 =（年成本+年稅費(fèi)）247。設(shè)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)為X, 則： X = 200 + 10%X + %X X－10%X－%X = 200 X =其中：利潤(rùn)= 10%=稅費(fèi)= %=物業(yè)服務(wù)費(fèi)月單價(jià) = 247。理由：以免產(chǎn)生糾紛。理由：為了新物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地了解物業(yè)情況，做好物業(yè)服務(wù)管理。理由：為了使物業(yè)的移交能夠順利進(jìn)行。理由：為了更好地查驗(yàn)物業(yè)。恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過(guò)科學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展；②通過(guò)有償服務(wù)、擴(kuò)大多種經(jīng)營(yíng)。理由：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒有實(shí)際居住就停止管理服務(wù)，因此無(wú)論業(yè)主是否實(shí)際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。理由：人住資料屬于無(wú)限期保存資料。G其他需要移交的資料。E合同協(xié)議書，指對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件。B業(yè)主資料包括業(yè)主人住資料、房屋裝修資料。理由：如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問(wèn)題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。理由：物業(yè)管理公司承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分的保修事務(wù)都應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容包括：①物業(yè)資料情況；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀；③各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況；④其他內(nèi)容，包括物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協(xié)議等。查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強(qiáng)。2.（1）答：不正確。（3）答：不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)樵媾c物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同是有效的，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。在A先生安裝防盜門時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次發(fā)函予以勸阻制止，并及時(shí)報(bào)告了業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在A先生裝修前已向其告知 了裝修禁止行為與注意事項(xiàng)，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結(jié)構(gòu)等，并與其簽署了裝修管理服務(wù)協(xié)議。家住A先生對(duì)們的業(yè)主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，B女士以物業(yè) 服務(wù)企業(yè)沒有盡到職責(zé)、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（3）如果該公司取得該項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)?(每個(gè)方面至少列舉一項(xiàng)具體項(xiàng)目)，在自家戶門外約2米的公共通道處安裝了防盜門，將大約4平方米的公共通道占為己有。會(huì)后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：X X花園周邊交通、商 圈情況調(diào)查；目標(biāo)銷售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝