【正文】 3000 平米高級(jí)會(huì)所、水景、花園 地豐大廈 （圖為地豐大廈效果圖） 樓盤性質(zhì)：寫字樓 項(xiàng)目地址：黃島區(qū)長(zhǎng)江中路與太行山路交匯處，佳家源對(duì)面 銷售熱線： 053286696666 86998999 投 資 商：山東青島地豐集團(tuán) 24 開 發(fā) 商：山東興華建設(shè)集團(tuán) 設(shè)計(jì)單位：山東冶金設(shè)計(jì)院 交付日期： 2021年 56月 物業(yè)公司：未定 占地面積： 34000平方米 建筑面積： 53000平方米 開盤時(shí)間 : 20210930 入住時(shí)間 : 20210331 容積率 : 綠化率 : 35% 樓層狀況 : 28層 150套 設(shè)計(jì)特點(diǎn) 建筑群體組織方式：一棟 22F裙帶 4F的聯(lián)體建筑 功能劃分：主樓 1— 3F為四星級(jí)酒店， 4— 6F為地豐集團(tuán)自用， 7— 17F為商務(wù)寫字樓，裙樓1— 2F為政府辦公，樓體采用全鋼結(jié)構(gòu) 面 積：每層在 800平方米，可根據(jù)需要自由分割，靈活布局，滿足不同設(shè)計(jì)需要。 交通狀況 : 安子碼頭公交車、 1 1 4 交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯，可選裝修 銷售情況 面 積： 88141，現(xiàn)共 4種戶型 主力面積： 8 109。錦繡前城 物業(yè)類別 : 普通住宅 物業(yè)地址 : 黃島區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江東路 439號(hào) 開 發(fā) 商 : 青島福瀛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 22 代 理 商：上海新聯(lián)康投資顧問有限公司 售樓電話 : 053286757888 開盤時(shí)間 : 20210102 入住時(shí)間 : 2021年 10月 綠 化 率： 39． 4% 容 積 率： 3． 3 占地面積： 5． 5萬平米 總建面積： 20萬平米 一期占地面積： ；二期占地面積： 。面積從 80 平方米左右到 120 平主方以內(nèi)的，這是 5 個(gè)村對(duì)換房子是一對(duì)二的方式，多出的面積按市場(chǎng)價(jià) 5000 元 /平方米。薛家島安置房項(xiàng)目位置位于開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江東路以南，銀海路以東，此小區(qū)不對(duì)外銷售，主要是薛家島 6等 5個(gè)村的改造房。陽光海岸 高層 5800 雙氣、可視對(duì)講、集中供曖、中空玻璃、 24小時(shí)保安 薛家島三村 多層 4900 單氣 海韻嘉園 多層、高層 6000 雙氣 魯澤花園 多層 4100 單氣 21 01000202130004000500060007000悅海花園鳳凰園小區(qū)海宸雅園 長(zhǎng)江花園 陽光海岸薛家島三村海韻家園 魯澤花園 小結(jié) ： 從上表中可以看出新項(xiàng)目周邊二手房銷售價(jià)格普遍低于新樓盤價(jià)格，但二手房的配套設(shè)施要明顯優(yōu)于新樓盤，區(qū)域的不同二手房的價(jià)格有較大的差異，基本上長(zhǎng)江路、江山路及薛家島旅游度假區(qū)，三個(gè)區(qū)域相差 5001000 元，薛家島旅游度假區(qū)的二手房?jī)r(jià)格基本在45005000元 /平方米之間。 二手房樓盤分析 名 稱 物 業(yè) 形 態(tài) 均 價(jià) (元 /平米） 樓 宇 配 套 悅?；▓@ 多層、小高層 4700 雙氣、可視對(duì)講、集中供曖、中空玻璃、 24小時(shí)保安 鳳凰園小區(qū) 多層 4500 單氣 海宸雅園 多層 4600 單氣 長(zhǎng)江花園 多層 5000 （無房產(chǎn)證） 小區(qū)配套完善，擁有休閑小憩的會(huì)所，大型地下車庫和幼兒園 ， 集中供曖。薛家島屬于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的旅游看海區(qū)域，目前開工的新項(xiàng)目增多，價(jià)格也逐漸的提升，基本價(jià)格在 55006000元 /平方米之間。特別是近幾年來房地產(chǎn) 市場(chǎng)以島外市場(chǎng)為主，沿海的房?jī)r(jià)被逐漸拉升。 長(zhǎng)江路、江山路、薛家島旅游區(qū)的新盤價(jià)格基本差異較大，薛家島旅游區(qū)也是青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)重要的旅游景點(diǎn)，薛家島也是開發(fā)區(qū)的沿海區(qū)域。達(dá)利廣場(chǎng)項(xiàng)目是目前開發(fā)區(qū)的精品樓盤，為開發(fā)區(qū)乃至青島市注入新的亮點(diǎn)，也是目前青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)價(jià)格較高的樓盤，同時(shí)彰顯名盤的品質(zhì)文化和品牌文化。海灣新城 6800 52143 （包括酒店式公寓） 毛坯 19 隆祺嘉園Ⅱ 6300 待查 主力戶型： 16 17182 毛坯 (少量精裝 ) 澤潤(rùn)幸福城 6600 67119 毛坯 達(dá)利廣場(chǎng) 7100 64261(高層公寓 ) 3680(酒店式公寓 ) 精裝修 風(fēng)和日麗 5100 57130(三期 ) 精裝 (500) 010002021300040005000600070008000悅海大廈 黃金海岸 錦繡前城 集力景豪 海灣新城 隆祺嘉園澤潤(rùn)幸福城達(dá)利廣場(chǎng) 風(fēng)和日麗 各個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格存在較大差異，并存在以下特點(diǎn)： 福瀛黃金海岸 6500(高層 ) 90150 精裝 (400元 ) 福瀛由此可以看出市場(chǎng)主要客戶以創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)客戶為主，并且小 面積戶型的設(shè)置可以降低總價(jià)，外地客戶主要以投資型客戶，也有一部分為居住性客戶，本地客戶主要有一部分年輕人婚房和過渡房為主，青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展為投資型客戶和居住性客戶提供了有利的市場(chǎng)空間。其中，在開發(fā)區(qū)客戶群體中，石大老師占 2%。外地：占 60%，當(dāng)?shù)兀赫?30%，其它 10%。 澤潤(rùn)幸福50%30%20%外地人 在開發(fā)區(qū)外地人 其他 達(dá)利廣場(chǎng)客戶群體以外地投資和度假的較多，還有一部份。 17 隆祺嘉園Ⅱ20%60%20%外地人 開發(fā)區(qū) 其他 澤潤(rùn)幸福城客戶群體在開發(fā)區(qū)的外地人以及外地人。中南 中南黃金海岸客戶群體 外地人： 60%，當(dāng)?shù)兀?30%，其它： 10%。 悅海大廈客戶群體主要以外地客戶較多，外地人： 55%，當(dāng)?shù)兀?25%，其它： 25%。 風(fēng)和日麗 海爾大道與濱海大道交匯處 91215 以開發(fā)區(qū)人，青島人居多，開發(fā)區(qū)： 50%，青島： 30%，外地人 15%，石大老師： 2%。在當(dāng)?shù)剡^渡和居住的。海灣新城 珠江路與井岡山路交匯處 50150 開發(fā)區(qū)人較多，在開發(fā)區(qū)外地人： 60%，外地人： 20%，當(dāng)?shù)厝耍?15%，其它： 5% 15 隆祺嘉園Ⅱ 阿里山路 開發(fā)區(qū)人較多，外地： 20%，開發(fā)區(qū)人： 60%，其 它： 20% 澤潤(rùn)幸福城 濱海大道與太行山路交匯處 67119 在開發(fā)區(qū)的外地人以及外地人。錦繡前城 長(zhǎng)江東路 80141 以外地人為主。黃金海岸 海悅園對(duì)面，長(zhǎng)江中路 90150 外地人較多。 客戶群體 項(xiàng) 目 名 稱 所 屬 區(qū) 域 面積區(qū)間 （平米） 客戶群體（占 %） 悅海大廈 長(zhǎng)江路與天目山路交匯處 130160 外地人較多。海灣新城 珠江路與井岡山路交匯處 高層 隆祺嘉園Ⅱ 阿里山路 高層 澤潤(rùn)幸福城 濱海大道與太行山路交匯處 高層 達(dá)利廣場(chǎng) 江山路與太行山路交匯處 高層 風(fēng)和日麗 海爾大道與濱海大道交匯處 多層、高層 小結(jié)： 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在售樓盤項(xiàng)目既有住宅項(xiàng)目，也有商住樓項(xiàng)目，也有建筑綜合體項(xiàng)目。黃金海岸 海悅園對(duì)面，長(zhǎng)江中路 多層、高層 14 福瀛 商務(wù)用房及普通住宅的集中出現(xiàn)，一方面造成了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的出現(xiàn)，另一方面也會(huì)因集群效應(yīng)帶動(dòng)這個(gè)區(qū)域配套的完善和整體市場(chǎng)的發(fā)展。并且與現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目集中分布在開發(fā)區(qū)政府附近，在建待建項(xiàng)目在區(qū)政府以東的金沙灘街道辦事處區(qū)域也有集中出現(xiàn)。錦繡前城 長(zhǎng)江東路 20 集力景豪 長(zhǎng)江東路 中南 五、周邊樓盤分 析 （一）售項(xiàng)目分析 供應(yīng)量 項(xiàng) 目 名 稱 所 屬 區(qū) 域 總建筑面積 （萬平方米） 華裕 價(jià)格需求：就價(jià)格需求而言，購(gòu)房總價(jià)的選擇意向大致在 40 萬元以下。 置業(yè)者的目的從現(xiàn)居住狀況來看 ， %的受訪者已擁有一套商品房，屬二次置業(yè)或多次置業(yè)，該群體中對(duì)住宅的要求明顯超越基本功能需求，而更強(qiáng)調(diào)居住的舒適、健康，另外30%的人具有投資打算。 （ 4）消費(fèi)者的分析 置業(yè)者特征年齡： 2545歲之間 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，能接受開發(fā)區(qū)板塊的購(gòu)房者，多處于人生的筑巢期和滿巢期，家庭結(jié)構(gòu)一般為 3人，年齡處于 2545歲之間，呈年輕化趨勢(shì)。價(jià)格差距非常大，從 750010000的都有。規(guī)模不大，但數(shù)量很多。由于客源分散，營(yíng)銷成本高，開發(fā)難度較大。目標(biāo)客源主要是投資客，來自青島及全國(guó)各地。小高層，精裝修是現(xiàn)階段的主要產(chǎn)品。 該類項(xiàng)目目前屬于供需兩旺階段，開發(fā)難度最小，注意戶型設(shè)計(jì)和立面效果是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。價(jià)差主要依據(jù)地段等級(jí)及居住氛圍。 （ 1）普通住宅 主要是本地開發(fā)商，產(chǎn)品多以多層住宅小區(qū)為主，中小型規(guī)模占多數(shù)，有一定的環(huán)境或景 觀概念，但配套較少。海景住宅成為外地投資者主力投資產(chǎn)品。 （ 2）第二批需求： 本地?fù)Q屋、二次購(gòu)房、外來投資等目前開發(fā)區(qū)的投資需求可能超過了使用需求。 需求分析 與老市區(qū)相比，開發(fā)區(qū)本身沒有厚重的歷史，它完全是在新時(shí)代形成的新城區(qū)，這里的一切都處在規(guī)劃、形成、攀升的過程中，包括的當(dāng)?shù)氐南M(fèi) 需求。 高端項(xiàng)目 多數(shù)為大規(guī)模項(xiàng)目（總建在 10萬平方米以上），是多層與小高層結(jié)合。戶型設(shè)計(jì)方面尚可。主力面積在 80120元 /平方米， 以兩房和三房為主力戶型。 （二）分析 普通項(xiàng)目 此類為中小型社區(qū)、多層住宅。達(dá)利廣場(chǎng)、千禧龍花園、 6500～ 7000元 /平方米 黃島老城區(qū) 盈泰家園 3500～ 4500元 /平方米 薛家島旅游度假區(qū) 黃金海岸 5500～ 6500元 /平方米 小結(jié)： 青島市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分為江山路、長(zhǎng)江路、黃島老城區(qū)、薛家島旅游度假區(qū)。目前多層、高層的價(jià)格 5500元 /平方米～ 6500元 /平方米，代表個(gè)案：黃金海岸。 商業(yè)生活配套比較缺乏，項(xiàng)目比較分散，現(xiàn)階段尚未成為開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 薛家島旅游度假區(qū) 薛家島位于膠州灣西海岸黃島區(qū)境 內(nèi)，與團(tuán)島隔海相望，其間距離僅 海里。陽光海岸、千禧龍花園、上實(shí)市政機(jī)關(guān)單位多集中與此，人文氣氛，周邊居民素質(zhì)相對(duì)高，最南部為海岸，具有良好的景觀優(yōu)勢(shì)。代表個(gè)案：澳龍花園。 江山路商業(yè)區(qū) 此區(qū)域位于保稅區(qū)以南，處于開發(fā)區(qū)的北部，生活機(jī)能豐富，道路交通情況良好。 （一）分析 黃島老城區(qū) 老城區(qū)位于黃島輪渡附近，主要包括崇明島路附近的區(qū)域，該區(qū)域周邊以黃島老城區(qū)為主，周邊工業(yè)居多，以多層的住宅為主，目前價(jià)格在 3800～ 4800元 /平方米之間。陽光海岸、千禧龍花園、傲海星城、省房 2021 年底和 2021年上半年又是一個(gè)明顯的推案高峰，與以往形成明顯區(qū)別的是：大盤增多。 產(chǎn)品類型：開發(fā)區(qū)樓盤早期以多層住宅小區(qū)為主，近來出現(xiàn)了一些高層住宅。 個(gè)案主要集中在江山路以東，嘉陵江路以西，香山路以南，濱海大道以北。開發(fā)區(qū)政 府狠抓了城關(guān)城建，尤其是加大了對(duì)建筑房屋質(zhì)量的監(jiān)管力度，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。規(guī)劃中的跨海大橋，使開發(fā)區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)出來，成為人們理想的 9 居住場(chǎng)所。由于招商引資、港口西移、幾所大學(xué)相繼開建等因素，每年遷入開發(fā)區(qū)的人員不斷增加；另外，改善住房條件的要求也成為拉動(dòng)房地產(chǎn)需求的主要原因之一；還有就是舊村改造和房屋租賃加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求。海灣新城等。隨著開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)注意到必須通過完善的管理和全優(yōu)的服務(wù)樹立自己的精品和名牌，目前開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)中一大批明星企業(yè)和名優(yōu)樓盤紛紛涌現(xiàn)，例如天泰陽光海岸、千禧龍花園、上實(shí)預(yù)售房屋成為開發(fā)區(qū)當(dāng)前市場(chǎng)主流，住房消費(fèi)增長(zhǎng)速度迅猛，消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。隧道采用雙向雙洞六車道，設(shè)計(jì)車速為 80公里／ 小時(shí)，預(yù)計(jì)建設(shè)期限 。海底隧道全長(zhǎng) 6170 米，其中海域段 3300 米，陸域段 2250米，兩端敞口段長(zhǎng) 620 米。這三個(gè)地產(chǎn)板塊共享著跨海大橋、海底隧道、大煉油等利好，擁有各自的發(fā)展特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。 （六）區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)分析 西海岸市場(chǎng)特征概 述 西海岸地產(chǎn)由三個(gè)板塊組成。開發(fā)區(qū)依托中國(guó)沿海五大港口之一 —— 青島港在港口運(yùn)輸?shù)膬?yōu)勢(shì)，建立起銜接港口運(yùn) 8 輸?shù)墓?、鐵路、航空等立體型、現(xiàn)代化的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。天然氣與混合氣具有互換性，保證用戶不間斷用氣。現(xiàn)有液化氣 (LPG)供應(yīng)量約 6000 噸 /年，管道天然氣供氣能力為 40000 立方米 /日。 供熱 —— 三個(gè)熱源廠的供汽（熱）能力為 560 噸 /小時(shí)，可為用戶提供 (絕對(duì)壓力 )的生產(chǎn)用飽和蒸汽以及 70℃、 95℃的采暖用熱水。 供水 —— 共有四個(gè)凈水廠，具備 20萬噸 /日的供水能力。坐落于青島開發(fā)區(qū)內(nèi)的黃島發(fā)電廠，裝機(jī)容量 67萬千瓦。