【正文】 好； 小珠山國(guó)家森林公園內(nèi)有青島森林野生動(dòng)物園、一切智園、超群影視城、高效農(nóng)業(yè)觀光園等景點(diǎn)；區(qū)內(nèi)人文古跡豐富，有齊長(zhǎng)城、白云寺及我國(guó)歷史上唯一一條通海運(yùn)河—— 馬濠運(yùn)河等歷史遺跡；區(qū)內(nèi)另有前灣港，海爾、海信、澳柯瑪工業(yè)園，海西灣修造船基地等工業(yè)旅游資源和中國(guó)石油大學(xué)、北京電影學(xué)院創(chuàng)意媒體學(xué)院、山東科技大學(xué)等文化旅游資源。 青島開發(fā)區(qū)實(shí)施“特色旅游”發(fā)展戰(zhàn)略，在鳳凰島旅游度假區(qū)確立了“以影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 帶動(dòng)旅游娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”的主題，北京電影學(xué)院創(chuàng)意媒體學(xué)院、影視演藝中心、海景花園酒店、唐島灣體育公園等項(xiàng)目先后啟動(dòng)，青島西海岸影視文化基地和海濱度假勝地 6 規(guī)模初具。 （ 1）鳳凰島旅游度假區(qū) 位于青島開發(fā)區(qū)東部，三面環(huán)海，總面積約 平方公里 , 地形為東北 — 西南走向的狹長(zhǎng)半島，如一只展翅的鳳凰，橫臥在黃海之濱；鳳凰島旅游度假區(qū)旅游資源豐富、保護(hù)完好，是我國(guó)整個(gè)海岸線上資源條件最為優(yōu)越的海濱旅游度假區(qū)。 （ 2） 珠山國(guó)家森林公園 面積 平方公里，主峰海拔 米，呈東南～西北走向，是青島西海岸第一高峰。山林公園植被繁多，四季風(fēng)光別致。 （三）區(qū)域交通狀況 開發(fā)區(qū)至青島城區(qū)之間有輪渡和快艇相通，輪渡 30分鐘、快艇 12分鐘可抵彼岸，鐵路方面，膠（州）黃（島）鐵路貫穿全區(qū)，與膠濟(jì)線相接，與全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。 （四）區(qū)域配套狀況 醫(yī)療保障體系已經(jīng)建成 區(qū)內(nèi)共有醫(yī)院多處，疾病控制中心和婦幼保健機(jī)構(gòu)、 120急救中心、中心血庫(kù)和網(wǎng)上遠(yuǎn)程會(huì)診中心、腫瘤診療中心和骨傷診療中心分布其中。 教育體系逐步完善 區(qū)內(nèi)有幼兒園約 60所、中小學(xué) 37 所、高等院校和職業(yè)院校 14所。已建成面積超過(guò) 1萬(wàn)平米的大型超市、商場(chǎng) 9座以上，利群、家佳源、佳世客、百盛等著名零售商現(xiàn)已入駐營(yíng)業(yè)。 文化休閑娛樂(lè)場(chǎng)所齊全 區(qū)域投資興建了大型科技文娛中心，設(shè)有電視臺(tái)、有線電視臺(tái)和廣播電視臺(tái)。保齡球館、網(wǎng)球場(chǎng)、門球場(chǎng)、游泳館、影視城等娛樂(lè)場(chǎng)所日益增多。 供電 —— 已建成 220KVA變電站 1座， 110KVA變電站 4座， 35KVA變電站 3座，供電能力為 930000KVA/日，可實(shí)現(xiàn)雙回路供電。裝機(jī)容量 60 萬(wàn)千瓦的擴(kuò)建工程正在籌 建中，將為青島開發(fā)區(qū)的建設(shè)提供充足的電力供應(yīng)。 排水 —— 實(shí)行雨水和污水分流，擁有泥布灣和鐮灣河兩個(gè)污水處理廠，污水處理能力為 /日。 供氣 —— 可為用戶提供管道天然氣、管道液化石油氣及罐裝液化氣?？蔀樯顓^(qū)用戶提供管道天然氣，為 工業(yè)區(qū)用戶提供管道液化石油混合氣及 15Kg、 50Kg罐裝液化氣。 區(qū)域物流條件進(jìn)一步優(yōu)化 交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達(dá)，擁有立體型、現(xiàn)代化的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)是青島開發(fā)區(qū)突出的比較優(yōu)勢(shì)。 金融服務(wù)體系逐步完善 各類金融機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)涉及銀行、證券和保險(xiǎn)等方面，為駐區(qū)企業(yè)提供了便利的金融服務(wù)。一是開發(fā)區(qū)管委所在地以長(zhǎng)江路為中心的開發(fā)區(qū)新城區(qū)，二是以濱海大道與開發(fā)區(qū)緊密相連的膠南市，還有就是毗鄰港口和煉油基地的黃島老城區(qū)。 海底隧道獲準(zhǔn)建設(shè) 按照初步規(guī)劃，隧道北起點(diǎn)在團(tuán)島，南端在薛家島于北莊村和后岔灣村之間。總投資 億元（不包括市區(qū)接線投資）。 三、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)描述 開發(fā)區(qū)房屋交易總額連年遞增。個(gè)人住房消費(fèi)成為激活開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力。達(dá)利廣場(chǎng)、中海房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，使人們的居住條件得到了較大的改善，但和居民日益增長(zhǎng)的住房需 求相比較，還有較大差距，這種差距，首先是表現(xiàn)在區(qū)內(nèi)人口的增長(zhǎng)上。 房地產(chǎn)空前活躍的原因： 青島市政府作出“經(jīng)濟(jì)建設(shè)中心西移”的決定，直接推動(dòng)了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。大型項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)落戶開發(fā)區(qū)，帶來(lái)了大量的外來(lái)人口落戶開發(fā)區(qū)，為開發(fā)區(qū)注入了活力。 四、個(gè)案類型及分布 由于開發(fā)區(qū)各片區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和速度存在著差異，房地產(chǎn)的發(fā)展也明顯呈現(xiàn)不平衡的狀態(tài)，其中尤以唐島灣、薛家島區(qū)域構(gòu)成的開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍，具有明顯的區(qū)域性特征。其它個(gè)案分布于黃島老區(qū)輪渡附近以及香江路、長(zhǎng)江路。 推案時(shí)間：市場(chǎng)最熱銷的階段是 19992021年， 2021年下半年至 2021年是國(guó)家調(diào)控年，屬于持幣觀望期，市場(chǎng)銷售額開始走下坡路，造成現(xiàn)在一部分現(xiàn)房和期房銷售。天泰鳳凰城等都是十萬(wàn)乃至數(shù)十萬(wàn)的項(xiàng)目，主要聚集在相對(duì)發(fā)展成熟的區(qū)政府附近。代表個(gè)案：盈泰 家園。多層價(jià)格基本在 5500元 /平方米左右。 長(zhǎng)江路周邊 此區(qū)域以區(qū)政府為中心，向四周輻射。此區(qū)域小高層，高層項(xiàng)目開發(fā)日漸增多， 10 全裝修住宅漸成風(fēng)氣，多層、高層價(jià)格在 6200～ 6800元 /平方米，代表個(gè)案：天泰達(dá)利廣場(chǎng)。東、南、北三面環(huán)海，海岸線長(zhǎng)達(dá) 54公里，古稱“鳳凰島”。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，該區(qū)域的自然環(huán)境相當(dāng)好，特別是跨海大橋的規(guī)劃將使該區(qū)域成為中高檔產(chǎn)品的開發(fā)的黃金地塊。 江山路 澳龍花園 5500元 /平方米 長(zhǎng)江路 上實(shí)區(qū)域的不同，樓盤價(jià)格相差較大，黃島老城區(qū)是整個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)樓盤價(jià)格偏低的區(qū)域，價(jià)格在 3500～ 4500元 /平方米之間，其中江山路、長(zhǎng)江路、薛家島旅游度假區(qū)的樓盤價(jià)格基本差異不大，均價(jià)在 5500～ 6500元 /平方米之間。其特點(diǎn)是規(guī)劃簡(jiǎn)單，無(wú)中庭景觀設(shè)計(jì)，也沒有會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)等配套設(shè)施。也有一些樓盤出現(xiàn)了 6080平方米的小戶型。新建項(xiàng)目的外立面效果已有改善。重視總體規(guī)劃布 11 局，多數(shù)采用組團(tuán)和圍合式設(shè)計(jì)；有專業(yè)的景觀設(shè)計(jì)和會(huì)所等高檔配套設(shè)施；主力戶型以三房為主，面積多在 130平方米以上，沿海項(xiàng)目的面積更大，精裝修項(xiàng)目也開始增多。 需求分為兩大類 （ 1）第一進(jìn)入開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)和就業(yè)的外來(lái)移民特點(diǎn)： 典型的中低檔居民住宅，價(jià)格也多在 5000元 /平米以下。特點(diǎn)：購(gòu)房者從安居型向小康型甚至是舒適型過(guò)度。 供給分析 據(jù)目前現(xiàn)狀，把供給分為普通住宅、中高檔住宅、其它類型商品房（商鋪和辦公）這三類來(lái)分析。房?jī)r(jià)維持在 4500元 /平方米左右?？驮匆蚤_發(fā)區(qū)工作的年輕人和外地人為主，多數(shù)屬于自用。 （ 2）中高檔住宅 中高檔住宅一般規(guī)模比較大，產(chǎn)品類型也比較多樣，規(guī)劃設(shè)計(jì)理念也比較先進(jìn)，社區(qū)配套齊全。平均房?jī)r(jià)在 6500～ 7500元 /平方米左右，價(jià)差主要是根據(jù)海景效果及產(chǎn)品差異性。該類產(chǎn)品目前處于供大于求的狀 態(tài)。 12 （ 3）商鋪和辦公 開發(fā)區(qū)的外來(lái)移民中，有一大部分從事個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)。所以目前需求旺盛，幾乎每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都有一部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。購(gòu)房者中自營(yíng)和投資都占一定比例。他們對(duì)中小戶型有很大需求。 置業(yè)需求主力戶型： 70100㎡的兩房和 100130㎡的三房為主。從開發(fā)區(qū)管委一帶目前的房?jī)r(jià)來(lái)看，均價(jià)大概處于 5000元 /平方米左右，與消費(fèi)者的接受能力還是明顯存在一定距離，這可能會(huì)抑制部分需求，所以開發(fā)商應(yīng)該著重于樓盤的品質(zhì)和形象建設(shè)，強(qiáng)調(diào)性價(jià)比，以豐富的內(nèi)涵取勝。黃金海岸 海悅園對(duì)面，長(zhǎng)江中路 福瀛海灣新城 珠江路與井岡山路交匯處 隆祺嘉園Ⅱ 阿里山路 澤潤(rùn)幸福城 濱海大道與太行山路交匯處 13 達(dá)利廣場(chǎng) 江山路與太行山路交匯處 12 薛家島居住示范安置區(qū) 長(zhǎng)江東路以南銀海路以東 風(fēng)和日麗 海爾大道與濱海大道交匯處 25 周邊樓盤體量0 50000 100000 150000 202100 250000 300000黃金海岸錦繡前城集力景豪海灣新城隆祺嘉園澤潤(rùn)幸福城達(dá)利廣場(chǎng)風(fēng)和日麗 經(jīng)歷了 2021年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的宏觀調(diào)控造成的“觀望期”之后，青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在 2021 年出現(xiàn)了全面開發(fā)建設(shè)的局面，當(dāng)前在建、待建普通住宅及公寓眾多，其中青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)名盤及項(xiàng)目周邊的樓盤供應(yīng)量較大，有風(fēng)和日麗、海灣新城和錦繡前程等。濱海公路的施工建設(shè)、海底隧道工程的獲批，帶動(dòng)了整體市場(chǎng)的活躍；作為連接鳳凰島旅游度假區(qū)、膠南以及青島和其他內(nèi)陸城市的主要 干道和形象工程，長(zhǎng)江路沿線將要在 2021年帶來(lái)時(shí)以全新的面貌迎接游客。 物業(yè)形態(tài) 項(xiàng) 目 名 稱 所 在 區(qū) 域 物 業(yè) 形 態(tài) 悅海大廈 長(zhǎng)江路與天目山路交匯處 商住兩用 華裕錦繡前城 長(zhǎng)江東路 高層 集力景豪 長(zhǎng)江東路 高層 中南尤其是長(zhǎng)江路、江山路及薛家島旅游度假區(qū)的普通住宅樓體量較大，主要以多層和高層為主，江山路和保稅區(qū)的純寫字樓較多。外地人 55%，當(dāng)?shù)?25%，其它： 25% 華裕外地人： 60%，當(dāng)?shù)?30%，其它： 10% 福瀛外地：占65%，在開發(fā)區(qū)外地人： 20%，其它： 15% 集力景豪 長(zhǎng)江東路 110180 現(xiàn)空地，未開盤 中南外地：占 50%，在開發(fā)區(qū)外地人： 30%，當(dāng)?shù)兀?20% 達(dá)利廣場(chǎng) 江山路與太行山路交匯處 50170 以外地投資和度假的較多，還有一部份。外地：占 60%，當(dāng)?shù)兀赫?30%，其它 10%。 小結(jié)： 青島市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高檔公寓以外地市場(chǎng)占 55%，其中 20％韓國(guó)客戶 ， 35％東北人， 25％當(dāng)?shù)乜蛻簦?20％在青島客戶。 悅海大廈客戶群體55%25%25%外地人 當(dāng)?shù)?其它 華裕 16 黃金海岸60%30%10%外地人 當(dāng)?shù)?其它 錦繡前程客戶群體：外地客戶占 65%，在開發(fā)區(qū)生活外地人占 20%，開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)鼐用裾?5%。海灣新城客戶群體在開發(fā)區(qū)外地人： 60%，外地人： 20%，當(dāng)?shù)厝耍?15%，其它：5%。海灣新城20%60%15%5%外地人 在開發(fā)區(qū)外地人 當(dāng)?shù)厝?其他 隆祺嘉園Ⅱ客戶群體開發(fā)區(qū)人較多，外地： 20%，開發(fā)區(qū)人： 60%，其它： 20%。外地：占 50%，在開發(fā)區(qū)外地人：30%，當(dāng)?shù)兀?20%。在當(dāng)?shù)剡^(guò)渡和居住的。 達(dá)利廣場(chǎng)60%30%10%外地人 本地人 其他 18 風(fēng)和日麗客戶群體以開發(fā)區(qū)人，青島人居多，開發(fā)區(qū)： 50%，青島： 30%，外地人 15%。 風(fēng)和日麗50%30%15% 2%開發(fā)區(qū) 青島 外地人 石大老師 小結(jié)： 由此可見經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)樓盤客戶群體大多以外地人為主，東北人和韓國(guó)人占 50%，本地人占 20%，其他占 30%，而最小戶型均在 57左右，最大戶型均在 180平方米，市場(chǎng)供應(yīng)主力面積區(qū)間在 90150 之間。 價(jià)格分析 項(xiàng) 目 名 稱 現(xiàn)均價(jià) （元 /平米） 面積區(qū)間 （平米） 裝修情況 悅海大廈 6200 130160 毛坯（菜單式裝修） 華裕錦繡前城 6300 88141 毛坯（菜單式裝修） 集力景豪 6300 110180 毛坯 中 南錦繡前城、澤潤(rùn)幸福城、達(dá)利廣場(chǎng)、風(fēng)和日麗等樓盤，均價(jià)在 6000— 7100 元 /平方米之間，其中上實(shí)項(xiàng)目配套齊全，景觀誘人，物業(yè)管理專業(yè)，智能化系統(tǒng)服務(wù)，人性化真情物管，以細(xì)節(jié)提升品質(zhì)，悉心周到，完備的智能化系統(tǒng)服務(wù)呵護(hù)生活。目前青島的沿海區(qū)域房?jī)r(jià)過(guò)高，與青島的收入水平差距太大。沿海房子大部分被外地游客買了。長(zhǎng)江路沿線項(xiàng)目因其區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，各類配套較為完善，故項(xiàng)目銷售起價(jià)和均價(jià)要明顯高于薛家島旅游 20 度假區(qū)和江山路項(xiàng)目；新推出項(xiàng)目的價(jià)格水平高于尾盤銷售項(xiàng)目的價(jià)格水平，價(jià)格增長(zhǎng)十分明顯；高標(biāo)準(zhǔn)的裝修配套造成了建設(shè)成本的增加，同時(shí)也因產(chǎn)品品質(zhì)的提升拉動(dòng)了項(xiàng)目的銷售價(jià)格。 天泰 此次調(diào)查主要以鳳凰城項(xiàng)目東側(cè)、北側(cè)及西側(cè)半徑 500米范圍內(nèi)項(xiàng)目。共是 65個(gè)多層和 18個(gè)高層，建筑面積達(dá) ，現(xiàn)多層的基本封頂。 附：區(qū)域樓盤資料 開發(fā)區(qū)樓盤資料 福瀛 樓層狀況 : 3棟高層，最前面 27層，下面 4層為福瀛辦公，其余 2棟為 29層。 總戶數(shù)：一期 380戶左右 停車位：地下停車，價(jià)格未定 總棟數(shù)：一期 3棟，二期 9棟 層 數(shù)： 27層一棟 ， 29層二棟 戶 型：二室和三室 主力戶型： 二室 開盤時(shí)間： 2021/1 交房時(shí)間： 2021/11 付款方式：一次，按揭 銷售價(jià)格： 5300起價(jià)，每次加 50100元不等，最高價(jià) 7500左右，均價(jià) 6300元。 周邊環(huán)境：周過(guò)千米半徑范圍內(nèi)，座落著區(qū)政府辦公大樓、金融中心、家佳源超市、利群超市、石油大學(xué)、海都大酒店、長(zhǎng)途客 運(yùn)站等交通環(huán)境：地豐大廈南臨長(zhǎng)江路，西靠太行山路，交通便捷。 銷售周期 建設(shè)情況：主體 建設(shè) 價(jià) 格：起價(jià)： 7000元 /平 配 套：采用 LOW— E的玻璃幕墻，更能集節(jié)能、環(huán)保和現(xiàn)代格調(diào)于一體， 大廈頂層為“尊貴商務(wù)會(huì)所”，專門為商務(wù)名家設(shè)計(jì)，裝修豪華，配套齊全，酒吧、健身房、桌球室、游泳池等為業(yè)戶提供多重休閑選擇；大廈配套 11 部芬蘭通力高速電梯，采用 分層式中央空調(diào)，美國(guó)開利空調(diào)，地下 2F停車場(chǎng)智能化管理，甲級(jí)寫字樓與四星級(jí)賓館