【正文】 （五）公建基礎(chǔ)設(shè)施狀況 區(qū)域硬環(huán)境保障系統(tǒng)已具備相當(dāng)實(shí)力 土地 —— 可利用的建設(shè)用地已全部實(shí)現(xiàn)“七通一平”；數(shù)字化程度全面提高，有線電視覆蓋率、寬帶網(wǎng)絡(luò)覆蓋率實(shí)現(xiàn) 100%?，F(xiàn)有各類(lèi)書(shū)店 58家左右，文化館、科技館、影院、藝術(shù)團(tuán)和劇社共 14家左右、各類(lèi)圖書(shū)館（室） 51所左右、公園 5個(gè)以上。社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)遍布開(kāi)發(fā)區(qū)。 酒店、購(gòu)物方便 7 區(qū)內(nèi)擁有五星級(jí)酒店、四星級(jí)酒店、三星級(jí)酒店共 6家以上，康樂(lè)設(shè)施、商務(wù)設(shè)施齊全。全區(qū)已形成了集醫(yī)療、預(yù)防 、康復(fù)、保健、科研為一體的醫(yī)療保障體系。 公路原憑借環(huán)膠州灣高速公路連接青島市區(qū)，隨著“南隧北橋”的立項(xiàng)動(dòng)工，青黃之間的交通將更為方便。有杜鵑谷、望夫山、青石潭、狐仙洞等自然景觀；有齊長(zhǎng)城、明朝白云寺、扎營(yíng)寨等名勝古跡；有青 島森林野生動(dòng)物園、一切智園、古裝影視城等旅游景點(diǎn)。山脈巍然深秀，層巒疊嶂，奇峰陡峭，地勢(shì)險(xiǎn)要，融奇、險(xiǎn)、清、秀于一體，素有“東嶗西珠，雙珠嵌云”之說(shuō)。分為金沙灘、石雀灘、連三島、 甘水灣、唐島灣等五個(gè)景區(qū)；有海上明珠竹岔島、連三島等天然島嶼，構(gòu)成了一副“鳳凰戲珠”的壯美景觀，大海、陽(yáng)光、沙灘、島嶼相互交融，風(fēng)光秀美、景色宜人，組成一幅優(yōu)美和諧的海濱畫(huà)卷。 2021年全區(qū)接待海內(nèi)外游客 238萬(wàn)人次，完成旅游總收入 。一年一度的中國(guó)青島金沙灘文化旅游節(jié)、“干杯?西海岸”鳳凰島旅游觀光周等系列旅游活動(dòng)，吸引了越來(lái)越多的國(guó)際游客。 生態(tài)城區(qū)環(huán)境優(yōu)美 青島開(kāi)發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越，風(fēng)光秀麗，氣候宜人 ,交通便捷，擁有“山、海、島、企、?！蔽宕筇厣糜钨Y源。區(qū)域內(nèi)有山東科技大學(xué)、石油大學(xué)、青島理工大學(xué)等多所高等院校。 青島經(jīng)濟(jì)重心西移大青島城市發(fā)展的拉動(dòng) 依港興市，老青島港 使青島市發(fā)展到今天的輝煌，新青島港和青島市經(jīng)濟(jì)重心西移也會(huì)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)得到更大更快的發(fā)展。此舉可能將一部分徘徊在購(gòu)買(mǎi)二手房與商品房邊緣的消費(fèi)者推向商品房，為我們創(chuàng)造機(jī)會(huì)。大品牌大項(xiàng)目所營(yíng)造的市場(chǎng)吸引力，也將大大提 5 高西海岸的知名度。 同三高速通車(chē)，青新高速在建 同三公路已經(jīng)將西海岸和大江南北聯(lián)系起來(lái)，為外省特別是東北和長(zhǎng)江三角富貴人士前來(lái)購(gòu)房奠定了基礎(chǔ)；而青新高速即濟(jì)青高速?gòu)?fù)線正在建設(shè)，將青島西海岸和山東內(nèi)陸城市連接起來(lái)，更加方便了外地購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)房。今后開(kāi)發(fā)區(qū)將向著影視、旅游業(yè)發(fā)展，形成無(wú)污染的高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，帶動(dòng)周邊區(qū)配套設(shè)施的發(fā)展，從而在西海岸形成一個(gè)新的文化產(chǎn)業(yè)區(qū)。 位于青島開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的黃島油港年輸油能力 3000萬(wàn)噸，是目前中國(guó)規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)的原油、成品油輸入輸出港口；籌建中的三期原油碼頭，擬建 2個(gè)泊位，分別為 30 萬(wàn)噸級(jí)泊位和 8萬(wàn)噸級(jí)泊位。由青島港務(wù)局與英國(guó)鐵行、丹麥率馬士基、中國(guó)中遠(yuǎn)集團(tuán)等“三國(guó)四方”共同投資 億美元設(shè)立的青島前灣集裝箱碼頭，是世界目前最大的集裝箱碼頭企業(yè)，建成后年吞吐能力將超 650萬(wàn) TEU。 位于青島開(kāi)發(fā)區(qū)的青島新港區(qū) 前灣港為天然良港，水深域闊，不凍不淤。 2021 年青島港集裝箱吞吐量完成 631萬(wàn) TEU，為中國(guó)沿海港口第三位，跨入世界集裝箱大港 14強(qiáng)。目前已開(kāi)辟國(guó)際集裝箱干線 40余條，每月 300多個(gè)航班把青島港和美東、美西、歐洲、地中海、波斯灣、澳洲、東南亞等世界主要航區(qū)連為一體，并開(kāi)通了青島港區(qū)至鄭州、西安、成都、濟(jì)寧的集裝箱火車(chē)專列線和青島港區(qū)至歐洲的新亞歐大陸橋運(yùn)輸， 2021 年港口吞吐量達(dá)到 。主要從事集裝箱、煤炭、原油、鐵礦、糧食等各類(lèi)進(jìn)出口貨物的裝卸服務(wù)和國(guó)際國(guó)內(nèi) 客運(yùn)服務(wù)。由青島老港區(qū)、黃島油港區(qū)、前灣新港區(qū)三大港區(qū)組成。此外，還有工業(yè)區(qū)和商 貿(mào)物流區(qū)等，是中國(guó)開(kāi)放區(qū)域最集中的地區(qū)之一。 1992 年與同處一地的青島市黃島區(qū)合一。 二、青島經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域概況 青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱青島開(kāi)發(fā)區(qū)）位于膠州灣西海岸，與青島老城隔海相望，海上最近距離 （約 ），其東南部沿海（海岸線 106 公里），與青島主城相連的環(huán)膠洲灣高速公路全長(zhǎng) 66公里，海路有輪渡和快船相通。蔚藍(lán)海岸、寶龍城市廣場(chǎng)；開(kāi)發(fā)區(qū)上實(shí)集團(tuán)的達(dá)利廣場(chǎng)等名盤(pán)，為青島的未來(lái)增添了新的亮點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及城陽(yáng)區(qū)的土地供應(yīng)量較大，外地地產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)入青島，如城陽(yáng)的萬(wàn)科領(lǐng)秀城和頤和星苑”，以高層和別墅為主的綜合性高檔看海樓盤(pán)。燕道國(guó)際公寓、恒基新天地、檀香灣等公寓樓、寫(xiě)字樓，配套和景觀也是青島市名盤(pán)之首。 08 年的奧帆賽帶動(dòng)了青島市房?jī)r(jià)的上漲，目前青島市房?jī)r(jià)較高的集中在市南區(qū) CBD 和嶗山區(qū)海景房，但土地開(kāi)發(fā)量較少，主要以高層和寫(xiě)字樓為主。 市場(chǎng)綜述： 今年前 4個(gè)月，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅繼續(xù)回落，增幅同比下降 5個(gè)百分點(diǎn)，投資增幅降至 5年來(lái)的新低點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商明顯放慢了開(kāi)發(fā)速度。房地產(chǎn)大鱷在青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的項(xiàng)目開(kāi)始亮相，吸引了一部分注重樓盤(pán)品質(zhì)、追求居住質(zhì)量的購(gòu)房者的注意力。政府可以出臺(tái)政策鼓勵(lì)節(jié)能住宅和綠色房地產(chǎn)，也可以限制大戶型住宅的消費(fèi)，以引導(dǎo)合理、適度而健康的居住理念。 通過(guò)“兩改兩低兩增一穩(wěn)定”和 18片項(xiàng)目的順利進(jìn)展， 2021年政府大量推出中低收入家庭買(mǎi)得起的限價(jià)房，建設(shè)廉租房，做好社會(huì)保障性住房，其它的讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自己調(diào)節(jié)。 附：區(qū)域樓盤(pán)資料?????????????????????????????? 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 三、定位主體 ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、定位原則 ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二手房樓盤(pán)分析 ................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ..................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 客戶群體、面積區(qū)間 ............................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 三、項(xiàng)目周邊樓盤(pán)分析 .................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、區(qū)域分析 ....................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 四、個(gè)案類(lèi)型及分布 .................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （六）區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .............................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （四）區(qū)域配套狀況 .................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （二）人文自然環(huán)境狀況 .............................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、青島經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域概況 .......................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 .............................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 1 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 目 錄 第一部分 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .......................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、青島市房地產(chǎn)概況 ................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二部分 青島經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域分析 ........................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （一）區(qū)域市場(chǎng)分析 .................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （三）區(qū)域交通狀況 .................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （五）公建基礎(chǔ)設(shè)施狀況 .............................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 三、開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)描述 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三部分 開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、類(lèi)別分析 ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （一）售項(xiàng)目分析 .................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 價(jià)格對(duì)比 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 樓宇配套 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第四部分 客戶定位及產(chǎn)品建議簡(jiǎn)析 ........................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、產(chǎn)品規(guī)劃 ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 三、客戶定位 ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 2 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、 青島市房地產(chǎn)概況 近幾年，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出 健康良性發(fā)展態(tài)勢(shì)：開(kāi)發(fā)總量居高不下，價(jià)格穩(wěn)中有升，借奧運(yùn)伙伴城市東風(fēng)，樓市繁榮。大量的中小戶型和中低價(jià)位房，使得中低收入家庭和年輕置業(yè)者買(mǎi)得起房子，房地產(chǎn)市場(chǎng)也更加活躍，市場(chǎng)前景明朗、發(fā)展空間加大。 萬(wàn)科、綠城、上實(shí)、卓越、寶龍?jiān)谇鄭u市場(chǎng)的項(xiàng)目逐漸 亮相，提升了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)高度；讓追求居住品質(zhì)的消費(fèi)者充滿信心，而后華遠(yuǎn)、中海等企業(yè)進(jìn)駐青島，更讓置業(yè)者翹首以待。 在新的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，以海信地產(chǎn)、天泰集團(tuán)、城建地產(chǎn)、信達(dá)榮昌、海爾地產(chǎn)為代表的本土企業(yè)，在開(kāi)發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售管理、建筑質(zhì)量及物業(yè)管理等方面不斷提升，使得所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)越來(lái)越好。從區(qū)域板塊觀察，市內(nèi)四區(qū)下降尤為明顯。價(jià)格在 1800020210 元 /平方米以上，如東海路 9號(hào)、海信開(kāi)發(fā)總量較大的只有“魯能 市北區(qū)、四方區(qū)及李滄區(qū)隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，交通的便利及配套的完善，房?jī)r(jià)也不斷 3 的上漲， 商品房?jī)r(jià)格在 55006500 元 /平方米之間，四方區(qū)和李滄區(qū)主要以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)為主。魅力之城、卓越兩個(gè)區(qū)域的價(jià)格并無(wú)差異，價(jià)格在 55007500元 /平方米之間。 1984年 10月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立， 1985年 3月 28日正式動(dòng)工興建的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是享有沿海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)。 青島開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積 227平方公里，是集現(xiàn)代港口、新興工業(yè)、旅游度假、商貿(mào)物流為工業(yè)特色的現(xiàn)代化新城區(qū)，內(nèi)設(shè)幾個(gè)特殊功能區(qū)，其中保稅區(qū) 、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 1平方公里、省級(jí)薛家島度假區(qū) 27平方公里、行政商務(wù)中心區(qū) 20平方公里。 （一）區(qū)域市場(chǎng)分析 港口資源優(yōu)勢(shì) 青島港是中國(guó)沿海五大港口之一，青島港始建于 1892年，是已具有 114年歷史的國(guó)家特大型港口 ,全國(guó) 512 戶重點(diǎn)國(guó)有企業(yè)之一。擁有碼頭 15座，泊位 73個(gè)，其中，營(yíng)運(yùn)碼頭 13座，營(yíng)運(yùn)泊位 49個(gè)，萬(wàn)噸級(jí)以上泊位 32個(gè)，可?？?5萬(wàn)噸級(jí)船舶的泊位 6個(gè)，可?？?10萬(wàn)噸級(jí)船舶的泊位 6個(gè)，可停靠30 萬(wàn)噸級(jí)船舶的泊位 2 個(gè)。與世界上 140多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 450多個(gè)港口有貿(mào)易往來(lái)。 4 青島港是我國(guó)第一個(gè)國(guó)際集裝箱中轉(zhuǎn)港，最大的冷藏箱進(jìn)出口港，冷藏箱吞吐量居全國(guó)沿海港口第一位，擁有全國(guó)最大的可接卸第五代、第六代集裝箱船舶的深水泊位。進(jìn)口鐵礦石躍居世界港口第一位，進(jìn)口原油保持沿海港口第一位。 1987 年開(kāi)始投資建設(shè)，已建成七個(gè)礦石、煤炭泊位，是中國(guó)目前最大的礦石中轉(zhuǎn)基地和五大煤炭出口基地之一， 2021年完成吞吐量 。加上已開(kāi)工建設(shè)的由迪拜環(huán)球貨柜、香港招商局、臺(tái)灣長(zhǎng)榮、中遠(yuǎn)集團(tuán)等在前灣港南港區(qū)投資的碼頭，膠州灣西海岸“萬(wàn)國(guó)碼頭”的局面初步形成。 六大產(chǎn)業(yè)集群拉動(dòng) 家電電子、石油化工、機(jī)械制造、新型材料、高新技術(shù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等六大高科技產(chǎn)業(yè)集群在西海岸迅速形成，尤其是已動(dòng)工的大煉油、大造船和汽車(chē)項(xiàng)目是對(duì)青島西海岸社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動(dòng) 器，將極大拉動(dòng)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。也為本項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)提供了很好的機(jī)遇。 新市場(chǎng)活力注入，西海岸廣受關(guān)注 上實(shí)地產(chǎn)進(jìn)入西海岸，達(dá)利廣場(chǎng)的上市，為西海岸房地 產(chǎn)市場(chǎng)注入新的市場(chǎng)活力，青島西海岸房地產(chǎn)已引起京、滬等全國(guó)性關(guān)注。 二手房最低限價(jià)上調(diào)，國(guó)家進(jìn)一步嚴(yán)控土地使用 2021 年 10 月 14 日起，我市上調(diào)二手房最低限價(jià)，每平方米上調(diào)千元左右，直接導(dǎo)致部分房屋價(jià)格上漲。自 2021年 8 月始，國(guó)家逐漸加強(qiáng)對(duì)土地使用的嚴(yán)控，獲地成本較高的多，獲地?cái)?shù)量和機(jī)會(huì)較少得多。 （二）人文自然環(huán)境狀況 高校與科研資源豐富 青島開(kāi)發(fā)區(qū)憑借優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)越的生活條件，對(duì)各類(lèi)人才具有較大的吸引力。憑借雄厚的高級(jí)人才使得該區(qū)域的科研資源異常豐富。鳳凰島省級(jí)旅游度假區(qū)（原名薛家島旅游度假區(qū)）海島自然旅游資源保護(hù)完