【正文】 工作；城區(qū)新的客（貨）運站、 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 9 太陽城客運站及公共汽車宗旨的建設。 加快完善基礎設施，使惠陽充分融入港深經(jīng)濟體系 作為珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)的中心以及港深經(jīng)濟體系中關鍵一環(huán)，自 2020 年開始，惠陽區(qū)政府將加快完善基礎設施，并構筑以淡水為中心的公路交通網(wǎng)，使惠陽充分融入港深經(jīng)濟體系之中，并發(fā)揮惠陽港深之間經(jīng)濟聯(lián)系的作用，加快惠陽經(jīng)濟發(fā)展。 對城市進行總體規(guī)劃，拓展城市發(fā)展空間 惠陽區(qū)總體規(guī)劃確定本區(qū)為城市生活區(qū)和全 區(qū) 行政、商貿和文化中心，從惠陽城市發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，結合本區(qū)用地條件、區(qū)位優(yōu)勢、基礎設施等綜 合因素，以體現(xiàn) ? 小城春秋，綠色家園 ? 的城市特色為宗旨，分析論證確定本區(qū)規(guī)劃性質為：由以行政辦公為主的行政片區(qū)、以商貿為主的泅水片區(qū)、以文化娛樂為主的蘇屋片區(qū)、以居住為主的土湖片區(qū)和以高爾夫球娛樂為主的高爾夫球場片區(qū)組成的多種職能的綜合性中心區(qū)。 城市規(guī)劃建設方面，經(jīng)營城市理念和 總體規(guī)劃思想凸現(xiàn) 在城市規(guī)劃方面， 惠陽區(qū)政府已確立?經(jīng)營城市的理念?和?總體規(guī)劃思想?，經(jīng)濟高速發(fā)展 消費水平不斷提高 地產(chǎn)大時代來臨 刺激 促成 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 8 以城市經(jīng)營理念為基礎，逐步開始土地盤整工作。具體城市發(fā)展規(guī)劃如下： 工業(yè)園區(qū)發(fā)展，?質?取代?量?，提升惠陽經(jīng)濟質量 2020 年，惠陽區(qū)政府在大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟，建設工業(yè)強區(qū)的經(jīng)營理念基礎上，確立了?以工業(yè)園區(qū)質量取代園區(qū)數(shù)量?的政府指導思想。政府各項政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。 進出口貿易繼續(xù)成為經(jīng)濟增長的主要因素。 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎 縮 4～ 5% 停 滯 5～ 8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 7 全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %。 經(jīng)濟的快速發(fā)展，刺激房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 各項經(jīng)濟指標都顯示 2020 年惠陽區(qū)經(jīng)濟運行處于良好狀態(tài)。財政收入占 GDP 的比重為 %，同比提升 1 個百分點，比重領先全市各縣（區(qū)）。其中，住宿和餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn) 20%以上增長，成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突出亮點。 二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展均衡 從三大產(chǎn)業(yè)的增長速度來看，各產(chǎn)業(yè)發(fā)展均衡，呈現(xiàn)協(xié)調增長局面。經(jīng)濟增長表現(xiàn)為第一、 第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長，第二產(chǎn)業(yè)高速增長的格局。 2020 年，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，是 1998 年以來的最高增幅。 經(jīng)濟增長速度持續(xù)攀升 2020 年，惠陽區(qū)經(jīng)濟運轉良好，增長繼續(xù)保持強勁態(tài)勢。 惠陽 旅游資源十分豐富。 轄區(qū)內人口 萬，全市有僑胞和港澳臺同胞 30 多萬人，是廣東著名僑鄉(xiāng)之一，綜合人口素質較高。 同時惠陽還是惠州濱海城市重要組團，具有得天獨厚的自然地 理條件。 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 5 二、 惠陽經(jīng)濟增長強勁 惠陽是惠州經(jīng)濟的一只雄鷹和打開惠州經(jīng)濟的北大門 惠陽區(qū) 位于廣東南部，東江中下游，地處珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)和亞太經(jīng)濟增長帶中心， 南臨大亞灣，毗鄰香港，西依深圳、東莞市，中部與惠州相接 ,是距離深圳、大亞灣最近的城區(qū)，深圳經(jīng)濟、大亞灣經(jīng)濟的直接受益者。另一方面為整合惠州城市經(jīng)濟，建立?大惠州經(jīng)濟圈?鋪路，即以大亞灣數(shù)碼石化、物流產(chǎn)業(yè)城、惠陽后勤服務基地為經(jīng)濟核心，逐步弱化經(jīng)濟惠城，代以專屬政治文化的惠城為主的新經(jīng)濟圈。 從地理位臵上看，惠陽是惠州濱海城市重要組團，離現(xiàn)階段惠州經(jīng)濟中心惠城區(qū)有近 1 個小時的路程，距離相對較遠，過去地理位臵作用并不明顯，但 隨著惠城區(qū)城市土地開發(fā) 資源日益枯竭，城市發(fā)展?jié)摿χ鸩轿s，城市核心對經(jīng)濟的推動作用和輻射作用日益減弱，從惠州長遠經(jīng)濟發(fā)展定位來看，重新規(guī)劃城市經(jīng)濟發(fā)展中心勢在必行。 惠州整體發(fā)展規(guī)劃強調三區(qū)，惠陽中心地位明確 惠州城市近期建設目標是奠定和完善 ? 一城三片 ? 的主體框架，即構建惠城中心區(qū) — 惠陽副中心區(qū) — 陳江地區(qū)的城市空間結構，拉開城市發(fā)展架構，全面建設新城區(qū)。 從數(shù)據(jù)顯示看，惠陽區(qū)固定資產(chǎn)投資增長率名列惠州各縣區(qū)第二，僅次于博羅縣；社會消費品零售總額增長速度與大亞灣齊頭并進。 社會消費品零售總額增長名列第一。 固定資產(chǎn)投資增長名列第二。 附表：惠州市歷年 GDP 單位：億元 全市 合計 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 市區(qū) 資料來源：惠州統(tǒng)計局 附表：惠州市人均 GDP 單位：元 全市 合計 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 9,089 10,537 12,099 13,272 14,483 16,025 17,207 18558 20758 23642 26834 市區(qū) 19,743 23,764 26,183 29,263 31,411 35,125 38,211 42183 46038 51024 54800 資料來源：惠州統(tǒng)計局 投資、消費總量增長惠陽名列前茅 2020 年，惠州固定資產(chǎn)投資總量及社會消費品零售總額快速增長，惠陽增長速度排惠州各區(qū)縣前列。外貿出口 120 億美元，增長 %，年均增長 %。 目前全市已形成由深水港、航空港、高速公路、鐵路、內河航運以及發(fā)達通信系統(tǒng)構成的立體交通和通信網(wǎng)絡。 惠州的自然資源尤其是旅游資源非常豐富。 惠州是廣東省的歷史文化名城 ，在古代即有?嶺南名郡?、?粵東門戶?之稱。 惠陽房地產(chǎn)市場分析 暨項目價格定位報告 聯(lián)冠地產(chǎn) 2020 年 6 月 16 日 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 1 目 錄 第一部分 惠州惠陽經(jīng)濟及城市發(fā)展概況 ................................................. 2 一、 惠州經(jīng)濟增長良好、惠陽核心地位明確 ................................................ 2 二、 惠陽經(jīng)濟增長強勁 .......................................................................................... 5 三、 惠陽城市發(fā)展速度加快，新的經(jīng)營發(fā)展理念確立 .............................. 7 四、 深圳東進策略、大亞灣經(jīng)濟進一步奠定惠陽經(jīng)濟發(fā)展基礎 ........... 9 第二部分 惠陽房地產(chǎn)市場分析 ..................................................................... 11 一、 惠陽區(qū)房地產(chǎn)市場概況 ................................................................................ 11 二、 中心區(qū)主要在售樓盤分析 ...........................................................................18 三、 惠陽房地產(chǎn)市場展望 .....................................................................................26 第三部分 項目價格定位 .....................................................................................28 一、 項目所在區(qū)位 ...................................................................................................28 二、 項目目標客戶群分析 .....................................................................................29 三、 項目價格定位 ...................................................................................................33 第四部分：財務及敏感度分析 ...........................................................................37 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 2 第一部分 惠州惠陽經(jīng)濟及城市發(fā)展概況 一、 惠州經(jīng)濟增長良好、惠陽核心地位明確 惠 州地理位臵優(yōu)越，自然資 源豐富 惠州位于廣東省東南部 ，珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港毗鄰， 是中國大陸除深圳市距離香港最近的城市，是珠三角經(jīng)濟區(qū)和承接未來深圳城市擴張和經(jīng)濟戰(zhàn)略轉移的主要城市 ，現(xiàn)轄惠城、惠陽兩區(qū)和博羅、惠東、龍門三縣、 66 鎮(zhèn)13 街道 1 民族鄉(xiāng) ， 設有大亞灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)。 陸地面積 萬平方公里，占珠三角經(jīng)濟區(qū)面積的 1/4。從唐朝到近代的一千多年間，有 480 多位中國名人 客寓或履臨惠州，其中北宋大文豪蘇東坡曾寓居惠州三年。全市具有旅游開發(fā)潛力的景點共有900 多處，屬景點高密度分布區(qū)，并具有資源多樣性的特點，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、澗、島為一體，融自然景觀與人文景觀于一身，其中有 6 處被列入國家、省風景名勝及自然保護區(qū) ,擁有 ? 嶺南奇山 ? —— 羅浮山， ? 北回歸線上的綠洲 ? ——南昆山， ? 東方夏威夷 ? —— 巽寮灣， ? 苧蘿西子 ? —— 惠州西湖，還有全國特有的海龜自然保護區(qū)等。 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 3 惠州經(jīng)濟增長創(chuàng)新高 2020 年，惠州市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 937 億元，比上年增長 %，創(chuàng)下 1998 年以來增長新高，與 2020 年相比， 4 年年均增長（下同） %。 4 年累計實際吸收外商直接投資 億美元，引進世界 500 強企業(yè) 14 家。由于惠 陽區(qū)歷史投資總量與社會消費品總量基數(shù)大，占惠州比例份額較大，加上增長速度較快，對目前主要以固定資產(chǎn)投資與以消費品為主的內需增長作為拉動惠州經(jīng)濟發(fā)展的核心策略的惠州來說，對其經(jīng)濟發(fā)展貢獻率較為突出。分縣（區(qū)）看，各地的全社會固定資產(chǎn)投資增長分別為：惠城區(qū) 33％、惠陽區(qū) ％、大亞灣區(qū) ％、惠東縣 ％、博羅縣 ％、龍門縣 ％。分縣（區(qū)）看，各地的社會消費品零售總額增長分別為：惠城區(qū) 18％、惠陽區(qū) 20％、大亞灣區(qū) ％、惠東縣 ％、博羅縣 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 4 ％、龍門縣 ％，顯示除惠東縣外，各縣（區(qū)）的消費增長普遍較快，惠陽區(qū)自 9 月以后消費的增幅也突破 20％大關，與大亞灣區(qū)齊頭并進。由于博羅縣歷年固定資產(chǎn)投資額較低，大亞灣作為剛剛開發(fā)的石化數(shù)碼基地，消費品零售額基數(shù)較小，占惠州總量比例比較小，隨增長速度快，但對惠州整體增長的影響較小，而惠陽區(qū)基