【正文】 在《交接班記錄表》上，并將工作保潔區(qū)打掃干凈。、代崗、調(diào)休。：有自我約束力，不違章、不違法，服從領(lǐng)導(dǎo)分配指揮，嚴(yán)格遵守考勤制度，不遲到、不早退、不擅自替換班；在小區(qū)內(nèi)不準(zhǔn)酗酒、不準(zhǔn)私自進(jìn)入客戶家中，工作時(shí)間不準(zhǔn)抽煙、打私人電話及做與工作無(wú)關(guān)的事情；按各崗位職責(zé)、制度進(jìn)行工作，在崗時(shí)嚴(yán)禁嘻笑、打逗、聊天、睡崗、脫崗、空崗、串崗。站姿保持全身正直成跨立姿勢(shì)，身體的任何部位不得依靠建筑物、樹(shù)木、汽車等。：保安管理部全體員工 、執(zhí)勤或培訓(xùn)上課時(shí)，必須按規(guī)定統(tǒng)一著裝；著制服時(shí)，應(yīng)扣好衣扣，系上領(lǐng)帶，戴正帽子，將工號(hào)牌配戴于左胸前，穿黑皮鞋；不得穿制服外出小區(qū)，不得在業(yè)余時(shí)間穿制服，制服要保持干凈、整潔。按公司《員工手冊(cè)》進(jìn)行處罰。，交接班時(shí)應(yīng)檢查各種記錄表，嚴(yán)格做到上不清，下不接，相關(guān)記錄《安防監(jiān)控室交接班記錄》。、核對(duì)，落實(shí)無(wú)誤后方能離崗，驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題由交班人員承擔(dān)。，接班人員提前15分鐘到達(dá)崗位，嚴(yán)格交接手續(xù)，即交裝備、交情況、交記錄，并將監(jiān)控中心打掃干凈。，不得違規(guī)操作，嚴(yán)禁收錄放與工作無(wú)關(guān)的音樂(lè)、游戲、錄像等嚴(yán)禁用對(duì)講電話聊天，做與工作無(wú)關(guān)的事情。，如有來(lái)訪人員進(jìn)入監(jiān)控室必須經(jīng)部門主管同意。監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)人員值班，是物業(yè)管理的要害部位，值班人員未經(jīng)部門主管允許不得擅自離開(kāi)本崗位。：監(jiān)控中心各值班員。各專業(yè)要絕對(duì)服從部門關(guān)于節(jié)能工作的統(tǒng)一安排。7．電運(yùn)行要根據(jù)負(fù)荷變化而變化，采取相應(yīng)措施，達(dá)到節(jié)約能源之目的。5．對(duì)大型能耗設(shè)備，要根據(jù)設(shè)備負(fù)荷情況，調(diào)整機(jī)組運(yùn)行方式，達(dá)到節(jié)能效果。3．工程管理部所屬機(jī)房，要做到人走燈滅，杜絕長(zhǎng)明燈現(xiàn)象。節(jié)能規(guī)定1．工程管理部是節(jié)能措施的重點(diǎn)部門，要將節(jié)能工作當(dāng)作重點(diǎn)工作。8．設(shè)備設(shè)施上的安全檢測(cè)裝置及維修使用的安全用具，要執(zhí)行安全要求，定期到有關(guān)部門進(jìn)行檢測(cè)。6．發(fā)生事故要及時(shí)填寫(xiě)事故調(diào)查報(bào)告，分析事故原因，要使員工受到教育，并采取有效的防范措施。5．進(jìn)行有危險(xiǎn)的操作時(shí)，必需倆人以上進(jìn)行操作。3．加強(qiáng)勞動(dòng)安全教育，使員工提高安全意識(shí)及對(duì)危險(xiǎn)工作和突發(fā)事件的處理能力。安全運(yùn)行管理規(guī)定1．特殊崗位上崗人員必需持有政府部門頒發(fā)的特殊工種上崗證。 適用范圍適用于小區(qū)公共照明的管理。（應(yīng)有項(xiàng)目經(jīng)理簽字），并填寫(xiě)《報(bào)廢工具登記表》。，并進(jìn)行缺陷記錄。，按照?qǐng)?bào)損（損壞原因）、申購(gòu)、采購(gòu)（應(yīng)有相關(guān)工程人員陪同并提出相關(guān)數(shù)據(jù)）、領(lǐng)取的程序進(jìn)行。 建立工具管理檔案，實(shí)行工具報(bào)損制度。新工具在領(lǐng)用時(shí)也必須進(jìn)行登記、建帳簽字。 較大型的專業(yè)工具應(yīng)隨用隨借，當(dāng)日歸還。要嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，不準(zhǔn)違章使用。 所有工具都要進(jìn)行建賬管理，做到帳物相符，每人必須在各自的《設(shè)備工具領(lǐng)用登記》上簽字。、合理使用。職責(zé)、發(fā)放控制、使用的監(jiān)督檢查?！豆灿?jì)量抄表記錄》 工具管理制度 規(guī)范工程管理部工具管理，確保維修工具的完整及維修工作的開(kāi)展。，壓線螺絲無(wú)松動(dòng)；配套電流互感器接線正確，線號(hào)清晰。對(duì)所有數(shù)據(jù)實(shí)行動(dòng)態(tài)分析隨時(shí)掌握能源使用狀況，上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審核。 、電能源計(jì)量設(shè)備進(jìn)行普查，核實(shí)，逐級(jí)編號(hào)，并建立《公共計(jì)量抄表記錄》?！端㈦娪昧颗_(tái)帳》每月對(duì)水、電用量進(jìn)行系統(tǒng)的分析。物業(yè)服務(wù)中心所轄物業(yè)水、電能源計(jì)量的管理。嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、睡覺(jué)、喧華等行為。6)系統(tǒng)按有利于工作和安全原則，在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電氣開(kāi)關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。4)水箱每年清洗一次，清洗必須遵守操作規(guī)程。2)水泵房每周打掃一次，泵體和管道每半個(gè)月清潔一次。 檢查轎廂、對(duì)重緩沖距離并調(diào)整。 檢查各安全裝置動(dòng)作并調(diào)整。 檢查電動(dòng)機(jī)、曳引機(jī)換油。 檢查轎頂輪、對(duì)重輪及導(dǎo)向輪，清潔潤(rùn)滑。 檢查各導(dǎo)軌支架聯(lián)接螺栓。： 檢查電動(dòng)機(jī)、曳引機(jī)。、對(duì)重緩沖距是否標(biāo)準(zhǔn)。、電話工作是否正常。、信號(hào)燈、指示燈工作是否正常。，檢查控制柜是否清潔。、潤(rùn)滑，減速廂有無(wú)漏油及異常聲響。開(kāi)關(guān)動(dòng)作是否正常。、超聲波保護(hù)裝置工作是否正常。、潤(rùn)滑。、清潔、開(kāi)關(guān)動(dòng)作是否正常。協(xié)調(diào)確保安全檢驗(yàn)工作的順利進(jìn)行?！栋踩\(yùn)行許可證》的有效日期提前一個(gè)月向主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告檢驗(yàn)周期，避免漏報(bào)少報(bào)。對(duì)電梯進(jìn)行安全性能檢查，填“自檢記錄報(bào)告”，使電梯安全性能滿足特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)有關(guān)電梯檢驗(yàn)規(guī)程的檢驗(yàn)要求。，建立定期檢驗(yàn)明細(xì)表，在安全運(yùn)行合格到期前一個(gè)月向特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)申報(bào)年檢。凡本單位使用的電梯必須在安全運(yùn)行許可證到期前一個(gè)月報(bào)特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期安全檢驗(yàn)。對(duì)在次月需要進(jìn)行檢驗(yàn)的電梯進(jìn)行最終檢驗(yàn)，保證年檢電梯符合要求規(guī)定。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題填寫(xiě)“整改意見(jiàn)書(shū)”，制定糾正和預(yù)防措施，保證檢查工作的實(shí)效性。為貫徹國(guó)家及技術(shù)監(jiān)督局相關(guān)文件規(guī)定的要求，結(jié)合實(shí)際情況，特制定常規(guī)檢查制度。 電梯維修、保養(yǎng)人員必須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)和考核，取得特種設(shè)備作業(yè)人員資格證后，方可從事相應(yīng)工作。 電梯使用單位負(fù)責(zé)人每年至少組織一次電梯《電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》演習(xí)，并記錄在案?jìng)洹?《電梯安全檢驗(yàn)合格證》應(yīng)粘貼在電梯轎廂內(nèi)明顯位置，每臺(tái)電梯都應(yīng)有明顯的《安全乘梯須知》或《電梯使用須知》。 電梯使用單位必須委托有市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局簽發(fā)的有資質(zhì)許可的電梯專業(yè)維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，以保證電梯的安全運(yùn)行。 《巡檢記錄表》《設(shè)備設(shè)施檢查記錄表》 電梯管理制度 適用于公司各物業(yè)服務(wù)中心的電梯系統(tǒng)。: 。； ； 。：按現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況填寫(xiě)要求，真實(shí)、齊全、簡(jiǎn)潔。（房）保潔溫度、天氣狀態(tài)、保潔衛(wèi)生，工器具是否齊備，燈光、消防器材是否齊全完好。：、實(shí)施、巡查、復(fù)檢。工程工作檢查制度 確保小區(qū)設(shè)備設(shè)施安全、完好運(yùn)行。而又必須交接雙方共同處理時(shí)。必要時(shí)立即通知工程管理部經(jīng)理處理： 。，聽(tīng)取上班值班人員運(yùn)行情況的介紹，、工具、機(jī)房鑰匙及本部相關(guān)固定資產(chǎn)的數(shù)量狀況，并在交接班記錄上簽名。，對(duì)不合格衛(wèi)生清潔工作可要求返工，直至合格。 值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度。，不得串崗。：，記錄不規(guī)范，值班室、操作間不清潔； ，交班人不準(zhǔn)下班； ； ；，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。 交接雙方認(rèn)為無(wú)誤后共同在《工程值班記錄》上簽名確認(rèn)。、簡(jiǎn)要地向接班人介紹值班和設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明操作注意事項(xiàng)；接班人應(yīng)認(rèn)真聆聽(tīng)，如有疑問(wèn)可向交班人提問(wèn)，直至雙方清楚。 接班人員提前15分鐘到達(dá)值班崗位。 值班人員負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)行值班工作。 職責(zé) 工程管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)值班工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。 《客戶聯(lián)系表》《客戶情況登記一覽表》二、工程管理部管理制度工程維修人員值班制度 目的規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。、復(fù)制、翻印、拆毀、調(diào)換、抽取檔案資料，任何人不得在檔案上附加標(biāo)注?！犊蛻袈?lián)系表》、《客戶情況登記一覽表》、防蟲(chóng)、防霉、防鼠、防盜工作，確保檔案資料的密整性和安全性。：客戶本人資料、家庭資料、房屋檔案、裝修與驗(yàn)收記錄、收費(fèi)單據(jù)、涉及服務(wù)的圖片資料等。：，嚴(yán)禁保存日常用品，嚴(yán)禁保存本部門以外的其他需要保存的檔案。：，對(duì)相關(guān)檔案資料進(jìn)行收集、整理、立卷、保管和使用。同時(shí)應(yīng)在《客戶托管鑰匙登記表》中標(biāo)注移交日期，請(qǐng)客戶/領(lǐng)鑰匙人簽名確認(rèn)。，發(fā)現(xiàn)借期超過(guò)1天不還鑰匙者，應(yīng)致電借鑰匙部門或上門催還。鑰匙借用手續(xù)的辦理程序?yàn)椋航栌萌嗽凇惰€匙借用登記表》中如實(shí)填寫(xiě)借用日期、鑰匙編號(hào)、數(shù)量、預(yù)借期、借鑰匙原因、借用人聯(lián)系電話等內(nèi)容、然后簽名確認(rèn)。《客戶托管鑰匙委托書(shū)》上的有關(guān)內(nèi)容登記在《客戶托管鑰匙登記表》內(nèi)，并在托管的鑰匙上貼上標(biāo)有客戶姓名的標(biāo)識(shí)，然后將鑰匙整齊有序的放置在鑰匙柜中保存。，客戶同意后，請(qǐng)客戶在《客戶托管鑰匙委托書(shū)》的“客戶簽名”欄簽名確認(rèn)。特定情況是指：客戶確有實(shí)際的生活、工作困難確需托管鑰匙，以不至于給服務(wù)中心工作帶來(lái)額外事端的情況。，客戶未入住時(shí)由發(fā)展商托管的鑰匙。適用于特定情況下客戶委托保管的鑰匙的管理。分半年和年終進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。 對(duì)重大問(wèn)題的投訴，物業(yè)服務(wù)中心處理不了需經(jīng)公司協(xié)調(diào)的問(wèn)題，直接反饋公司品質(zhì)管理部解決。）《客戶投訴處理表》連同客戶投訴責(zé)成相應(yīng)班組進(jìn)行處理。、檢索，每一份《客戶投訴處理表》應(yīng)進(jìn)行編號(hào)，并與《客戶來(lái)電來(lái)訪登記表》中的編號(hào)保持一致。，在預(yù)定時(shí)間內(nèi)向客戶答復(fù)采取何種補(bǔ)救措施，答復(fù)時(shí)間最長(zhǎng)不應(yīng)超過(guò)三天。% %。，對(duì)客戶的詢問(wèn)、意見(jiàn)，不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約答復(fù)時(shí)間。、工程管理部經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理助理應(yīng)定期對(duì)相關(guān)客戶進(jìn)行回訪。3）服務(wù)處針對(duì)調(diào)查結(jié)果提出的改進(jìn)措施。《滿意度調(diào)查表》進(jìn)行分析后，形成意見(jiàn)調(diào)查報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括： 1）客戶意見(jiàn)調(diào)查結(jié)果概述（包括調(diào)查表發(fā)放份數(shù)、回收份數(shù)、回收率、總滿意率及分項(xiàng)滿意率）。，并組織實(shí)施。第二篇：物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部管理制度物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部管理制度匯編客戶服務(wù)部管理制度客戶意見(jiàn)調(diào)查和回訪制度明確物業(yè)服務(wù)中心滿意度調(diào)查與分析的程序和方法，以確保調(diào)查分析的有效性，從而達(dá)到改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的目的。編后說(shuō)明物業(yè)公司人力資源其他方面的制度根據(jù)公司實(shí)際情況，必要時(shí)可參照地產(chǎn)公司的《人力資源管理制度》執(zhí)行。，及時(shí)交接相關(guān)工作，否則由其承擔(dān)損失后果。報(bào)主管經(jīng)理批準(zhǔn)。，員工不適應(yīng)崗位工作，公司有權(quán)予以解聘。a、本部門：文件資料交接、工作交接b、辦公用品用具、與工作有關(guān)的鑰匙，工作服裝、電腦、軟硬件及公司配備的交通、考勤核對(duì)c、企管中心：工資結(jié)算、檔案調(diào)轉(zhuǎn)d、財(cái)務(wù)部：工資結(jié)算審核、借款支票、借款現(xiàn)金 e、手續(xù)填寫(xiě)完畢后把此手續(xù)單送交企管中心存檔、保潔等基層員工由管理處負(fù)責(zé)填寫(xiě)《員工離職表》，并做好交接工作，經(jīng)主管經(jīng)理簽字后報(bào)財(cái)務(wù)結(jié)算。一般人員由部門負(fù)責(zé)人、主管經(jīng)理獲準(zhǔn)；主管以上管理人員要經(jīng)主管副總或總經(jīng)理批準(zhǔn)。，安排時(shí)間與其溝通、面談，掌握其辭職原因及心態(tài)，妥善解決提出的問(wèn)題或困難，努力挽留。三、離職管理制度辭職程序，中層以上人員應(yīng)提前一個(gè)月提交辭職申請(qǐng)，試用期間的人員認(rèn)為工作不適合自己的期望，須提前三天提交辭職申請(qǐng)書(shū)。，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批。（含3天）由個(gè)人提出辭職的，公司不予結(jié)算工資。、保潔綠化、廚師等基層員工試崗期10天。及時(shí)反饋其人員變化情況。保安、保潔等基層員工由管理處主任確認(rèn)后試崗。，并出示身份證原件。、綠化和保潔等基層員工由管理處負(fù)責(zé)招聘，企管中心協(xié)助與監(jiān)控。二、招聘、錄用和轉(zhuǎn)正制度在物業(yè)公司管理架構(gòu)沒(méi)有完全組建起來(lái)之前，由地產(chǎn)公司企管中心負(fù)責(zé)招聘工作。，應(yīng)到考勤員處銷假，以方便考勤統(tǒng)計(jì)。，企管中心作好記錄，注明加班事由，公司可以根據(jù)實(shí)際情況給予調(diào)休公休日加班不記加班費(fèi)。（以公司確定的放假時(shí)間為依據(jù)），工資補(bǔ)償按本人日平均工資的100%計(jì)算。員工加班管理規(guī)定，節(jié)假日的工作時(shí)間計(jì)為加班時(shí)間。：?jiǎn)T工在處理其配偶、父母、子女直系親屬的喪事時(shí)，家在省內(nèi)的員工公司給予5天的喪期，在處理祖父母、外祖父母和配偶父母等親屬喪事時(shí)，公司給予3天的喪假；期間崗位工資照常計(jì)發(fā)。：女職工生育前后給予產(chǎn)假90天；產(chǎn)假期間可享有每月300元的基本生活補(bǔ)助。：?jiǎn)T工憑結(jié)婚證明，且符合結(jié)婚年齡的可享受婚假5天；婚假應(yīng)在登記結(jié)婚一年內(nèi)一次休完，逾期未休，假期作廢。，其他人員均須持請(qǐng)假條送考勤員備案。，請(qǐng)假超過(guò)2天（含2天）均需報(bào)總經(jīng)理審批。原則上不允許電話、短信、口頭及別人代假。（按30天平均）。（包括代簽到或簽退），如發(fā)現(xiàn)替代的虛假行為，替代人和被替代人每次扣發(fā)50元。月底匯總并由部門負(fù)責(zé)人核查簽字，于次月3日前交主管負(fù)責(zé)人?？记诖蚩ㄖ贫?，員工應(yīng)在上下班時(shí)間打卡（或簽到）。節(jié)假日：元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、國(guó)慶節(jié)等法定假日依照國(guó)家及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定執(zhí) 行，婦女節(jié)給予女工半日假期（下午）。管理人員每月有4天的調(diào)休時(shí)間，其他人員每月有3天的調(diào)休時(shí)間。為規(guī)范勞動(dòng)考勤管理，提高員工工作效率，特制定本制度。1微機(jī)使用人應(yīng)對(duì)微機(jī)進(jìn)行日常維護(hù)，并做好微機(jī)的防塵護(hù)理。數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行備份，并由專門人員進(jìn)行管理，重要文件應(yīng)妥善保管。嚴(yán)禁上班時(shí)間利用微機(jī)玩各類游戲、上網(wǎng)聊天，發(fā)現(xiàn)一次罰款100元。未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，不得從網(wǎng)上隨意下載與工作無(wú)關(guān)的任何資料。微機(jī)使用人在離開(kāi)微機(jī)時(shí)應(yīng)關(guān)閉文件，必要時(shí)退出系統(tǒng)。在未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人或微機(jī)使用人同意，任何人不得隨意使用微機(jī)。地產(chǎn)公司企管中心統(tǒng)一監(jiān)督與維護(hù)。八、交接班完畢后由接班人員在交接班本上簽字。六、接班人員應(yīng)注意檢查崗位范圍內(nèi)的物品設(shè)備和器械設(shè)備等，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即報(bào)告，必要時(shí)雙方簽字。四、交班人員應(yīng)將交班前發(fā)現(xiàn)的情況、發(fā)生的問(wèn)題、處理的情況及注意的事項(xiàng)告知接班人員。二、接班人員在特殊情況下未按時(shí)到崗，交班人員不準(zhǔn)離開(kāi)崗位，并及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。垃圾及時(shí)清理。存車處保持清潔，無(wú)紙屑。垃圾箱夏天每天滅蒼蠅、蚊子及消毒一次。步梯無(wú)塵土、無(wú)垃圾，扶手無(wú)灰塵。二、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)道路、樓梯、設(shè)備區(qū)域及值班室不許有垃圾。保證責(zé)任區(qū)域的衛(wèi)生清潔，保持整體衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。禁止在值班室、辦公室、設(shè)備區(qū)域等其他任何部位燃燒紙張、雜物。手摸公共部位、共用設(shè)備、設(shè)施灰塵的打掃情況和運(yùn)行中設(shè)備的狀態(tài)。查看管理處的各種記錄；檢查現(xiàn)場(chǎng)操作人員服務(wù)規(guī)范；看地面及周圍的衛(wèi)生狀況；看設(shè)備和實(shí)施的保養(yǎng)完好情況。月檢工作結(jié)束后，必須召開(kāi)經(jīng)理辦公會(huì)，對(duì)本月工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)不合格的管理服務(wù)工作提出糾正措施和預(yù)防措施，對(duì)以往不合格的管理服務(wù)工作的糾正/預(yù)防措施效果不明顯的進(jìn)行重新研究。各項(xiàng)管理處必須將周檢的情況以及整改措施以文字形式集中向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。分管領(lǐng)導(dǎo)每周不少于3次對(duì)小區(qū)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行記錄，并通過(guò)管理處主任要求相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行整改。二、日檢員工每日在完成每一項(xiàng)服務(wù)之后，按工作標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行自檢，