【正文】 租給房地產(chǎn)開具的發(fā)票無法抵扣。餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)、集體福利或者個人消費，這些不能抵扣，納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費，所以不能抵扣。1房地產(chǎn)企業(yè)購買貸款服務(wù)及貸款利息可否進(jìn)項抵扣？答：不可抵扣。1營改增之前已經(jīng)簽訂了商業(yè)地產(chǎn)出租合同，合同尚未到期，營改增之后如何征稅？答：，意味著這個項目可以選擇簡易計稅法，如果重簽合同，稅負(fù)是稍微有利的。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積247。1對于4月30日前已收到預(yù)售款并已經(jīng)繳納了營業(yè)稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票的，如何處理？答：在營業(yè)稅體制下，許多的預(yù)收款可能已經(jīng)交稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票，現(xiàn)在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》明確：4月30日前收到的預(yù)收款，如已繳納營業(yè)稅但未開具營業(yè)稅發(fā)票，后續(xù)可以開具增值稅普通發(fā)票，但不可開具專用發(fā)票。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。對于可以選擇一般征稅和簡易征收過渡性政策的“房地產(chǎn)老項目”如何具體定義？答：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規(guī)定：房地產(chǎn)老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票和專票嗎？答：小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票，如果需要開增值稅專用發(fā)票，則需要憑銷售合同向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請代開發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在項目開發(fā)初期（即在他們?nèi)〉檬杖胫埃┑怯洖樵鲋刀愐话慵{稅人？答：一般納稅人的認(rèn)定是以公司為主體，不是以項目為主體。銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。4月30日之前已經(jīng)收款，但沒交稅和開票，如何納稅？答：如果企業(yè)在4月30日之前已經(jīng)收款，但沒交稅和開票，納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，需要照章納稅。五是房地產(chǎn)公司開發(fā)的產(chǎn)品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經(jīng)營，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。三是發(fā)生非正常損失的材料和運(yùn)輸費用中含有的進(jìn)項稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章?！盃I改增”后新業(yè)務(wù)收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的有哪些？答：建筑企業(yè)、房地產(chǎn)“營改增”后不能抵扣進(jìn)項稅金的特殊增值稅專用發(fā)票主要有：一是供應(yīng)商開具發(fā)票摘要為“材料一批”的運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒有補(bǔ)充開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》的不能抵扣進(jìn)項稅金。二是“營改增”前采購的材料已經(jīng)用于“營改增”前已經(jīng)完工的工程建設(shè)項目，“營改增”后才支付采購款，而收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。哪些項目不征收增值稅，有何政策規(guī)定？答：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》中明確不征收增值稅項目包含：在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。這些細(xì)化的政策措施國家規(guī)定得很具體，各單位應(yīng)對照細(xì)學(xué)，以確保建筑行業(yè)總體上稅負(fù)只減不增。如何防止稅改后稅負(fù)有所上升？答：對于建筑業(yè)的實際情況，營改增在方案設(shè)計、稅率確定時給予了充分考慮。總結(jié)：在現(xiàn)實情況下，營改增不可能降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，營改增之后將增加房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)2%3%。注意：個人所得稅明細(xì)申報（匯繳時工資費用據(jù)實填，個人所得稅明細(xì)申報表工資部分要和企業(yè)所得稅納稅申報表工資費用相等）。注意：房地產(chǎn)企業(yè)在移交回遷安置房時，應(yīng)按計稅價格為安置人全額開據(jù)不動產(chǎn)銷售發(fā)票。什么時候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報到征收單位，給你減除土地依據(jù)，有依據(jù)后土地使用稅可以不交。土地使用稅房地產(chǎn)業(yè)將土地證辦到買房人戶后，可以減少應(yīng)稅土地面積。營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋可抵扣的進(jìn)項稅額對應(yīng)成本全部計入到價稅扣除范圍內(nèi)。1營改增以后對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)影響分析？回復(fù)：假定三個條件營改增前后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)含稅收入總額和含稅的成本保持一致。農(nóng)村集體組織、社區(qū)委員會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所取得的小產(chǎn)權(quán)房收入、棚戶區(qū)改造收入，是否申報納稅。拆遷補(bǔ)償或者安置等行為是否按規(guī)定申報納稅。房地產(chǎn)業(yè)稅收清查的重點？回復(fù)：房地產(chǎn)企業(yè)是否存在低價銷售的行為，有無價格明顯偏低，而無正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。對納稅人以自己名義立項，再改納稅人不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房的，土地價款是納稅人不承擔(dān)的，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，在核定計稅依據(jù)時，土地沒付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價款，只要沒付出，就不把金額核上。問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的如何確定其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間？回復(fù)：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的對償還面積與拆遷面積相等的部分，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生