案例分析某地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)股權(quán)合作模式探討-文庫吧資料
2024-10-28 17:21本頁面
【正文】 4.34億港元，折樓面地價(jià)約合43915.46元人民幣/平方米。 該項(xiàng)目占地面積約為1.38萬平方米，建筑面積約為6萬平方米，將建設(shè)一個(gè)1.3萬平方米的公眾體育館，兩幢住 宅，提供不少于894個(gè)住宅單元，其中按條件58%須用于興建使用面積不超過50平方米的中小型住宅。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,案例分析：萬科聯(lián)手新世界首度香港拿地 2013年1月23日，萬科置業(yè)(香港)有限公司與新世界發(fā)展有限公司成立的合資公司，以約34億港元投得荃灣西站 六區(qū)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。 2）后續(xù)資金投入：聯(lián)合競買模式主要解決的是資金問題，因此，合作方必須是有雄厚資金實(shí)力和信譽(yù)度高的開 發(fā)商，項(xiàng)目后續(xù)資金投入有保障，因此，在合作方的選擇上，在資金投入比例、時(shí)間方面需要嚴(yán)格、明確、具 體，以防范后續(xù)資金不能按時(shí)到位的風(fēng)險(xiǎn)。合作條件應(yīng)事先明確。 2）缺點(diǎn)：對(duì)合作方的要求嚴(yán)格，合作方要有信用、實(shí)力。 6）保密原則：嚴(yán)格保密。 4）絕對(duì)控股原則：在合作公司或項(xiàng)目公司中絕對(duì)控股。 2）排他伙伴原則：建立長期的排他的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。也可采取雙方先合資成立公司然后參加競買的方式。 （4）合作模式相對(duì)復(fù)雜，如HI模式、信托模式，對(duì)萬科來說都是新的嘗試，合作模式復(fù)雜，操作難度大。 （2）合作方的資金實(shí)力要求非常高。 與資金方的合作模式由集團(tuán)直接操作，這主要是與資金方合作模式的特殊性所決定的。需要通過約定項(xiàng)目公司在收購前的一切債權(quán)債務(wù)均要由原股東負(fù)責(zé)清理、承擔(dān)并應(yīng)提供相應(yīng)的有效擔(dān)保，或留下一定比例的轉(zhuǎn)讓金作為保證金等方式盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。無需再另行成立房地產(chǎn)公司。無須繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅、交易費(fèi)。 優(yōu)缺點(diǎn) 1）優(yōu)點(diǎn) 手續(xù)簡單。 優(yōu)先收購新設(shè)項(xiàng)目公司模式原則。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,股權(quán)收購模式的基本原則 被收購公司具備股權(quán)收購基本條件原則。,被收購公司必須滿足的股權(quán)收購條件： 土地使用權(quán)在被收購公司名下，否則，需要將土地使用權(quán)變更到被收購公司名下； 資產(chǎn)、負(fù)債限于合作項(xiàng)目及項(xiàng)目用地本身，若有合作項(xiàng)目及項(xiàng)目用地之外的資產(chǎn)、負(fù)債，如其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)、負(fù)債或者其他非房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)、負(fù)債，應(yīng)當(dāng)由合作方進(jìn)行資產(chǎn)剝離、清償債務(wù)； 股權(quán)結(jié)構(gòu)簡單，如存在多個(gè)股東，應(yīng)當(dāng)由合作方進(jìn)行股權(quán)清理，將股東數(shù)縮減到23個(gè)； 項(xiàng)目沒有與他人合作過，如果項(xiàng)目已經(jīng)與他人合作過，則土地方需要依法解除原合作關(guān)系，不能解除合作 關(guān)系或者原合作方對(duì)土地方解除合作關(guān)系有爭議的，不作為收購對(duì)象； 項(xiàng)目尚未開發(fā)銷售，如項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)銷售的，不宜作為收購對(duì)象； 土地證沒有抵押，如果存在抵押，需要由土地方負(fù)責(zé)解除土地抵押關(guān)系； 沒有未清償債務(wù)。 一般不提倡采取此種股權(quán)收購方式，必須采取的，除完成上述規(guī)定的事項(xiàng)外，合作方必須提供項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押、將其在該公司的股權(quán)質(zhì)押等擔(dān)保。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,第三種方式：收購非項(xiàng)目公司方式 模式描述 土地使用權(quán)在合作方持股的非項(xiàng)目公司（即該公司名下還有其他房地產(chǎn)項(xiàng)目甚至還有房地產(chǎn)之外的業(yè)務(wù)），萬科收購該公司股權(quán)的方式。如萬都房地產(chǎn)公司曾在2012年4月競得位于長安鎮(zhèn)107國道旁一塊商品住房用地，開發(fā)金色悅府住宅項(xiàng)目；福民貿(mào)易公司則擁有南城周溪社區(qū)福民地塊三舊改造項(xiàng)目土地使用權(quán)。 案例： 2012年萬科在東莞收購了四家公司的全部或部分股權(quán)：5月7日，萬科以現(xiàn)金對(duì)價(jià)1000萬元收購了東莞市萬都房地產(chǎn)有限公司100%的股權(quán)；7月10日以現(xiàn)金對(duì)價(jià)510萬元收購了廣東東莞市福民貿(mào)易有限公司51%的股權(quán)；9月28日以現(xiàn)金對(duì)價(jià)400萬元收購了東莞市永業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%的股權(quán)；10月30日以現(xiàn)金對(duì)價(jià)670萬元收購了東莞市凱聯(lián)實(shí)業(yè)投資有限公司67%的股權(quán)。 萬科需要控制股權(quán)收購發(fā)生的工商變更登記手續(xù)。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,第二種方式：收購現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式 合作方已經(jīng)設(shè)立項(xiàng)目公司，并將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下，合作方將項(xiàng)目公司名下部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科的方式。 2）金豐公司將AAA5地塊相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益注入華歐公司，所有前期證照也更名至華歐公司名下。土地方在簽約前已獲得AA3地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)書，A5地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。注冊資本總額1000萬元人民幣。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,案例：上海金豐蘭喬圣菲項(xiàng)目 項(xiàng)目概況：占地面積31.7萬平米，土地方為上海金豐房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司。一般要求此前土地方還沒有設(shè)立過項(xiàng)目公司，并將土地使用權(quán)過戶給該項(xiàng)目公司。,第一種方式：收購新設(shè)項(xiàng)目公司方式 由土地方與萬科新設(shè)立項(xiàng)目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到新成立的項(xiàng)目公司名下（或者由土地方新設(shè)立項(xiàng)目公司，然后將新設(shè)立的項(xiàng)目公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科）。 基本模式如圖：,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,（二）股權(quán)收購方式的三種具體方式：,收購新設(shè)項(xiàng)目公司方式，收購現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式，收購現(xiàn)有非項(xiàng)目公司方式。 深圳市第一宗土地使用權(quán)部分權(quán)益轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目在市土地房產(chǎn)交易中心公開掛牌，這是深圳首次通過政府進(jìn)行的合作建房。 該宗地轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)份額的80%。 土地變更及付款風(fēng)險(xiǎn)：成交確認(rèn)前資金共管，土地變更登記后付款。 合作方：了解合作方誠信。 缺點(diǎn)：競買存在競爭，合作成本提高。 優(yōu)缺點(diǎn)： 實(shí)質(zhì)上是二手地，但在合作方選擇上與一手地掛牌相似，而成交后，所依據(jù)的是雙方的
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1