案例分析某地產(chǎn)項目開發(fā)股權(quán)合作模式探討-免費閱讀
【正文】 2024年10月23日星期三9時43分25秒21:43:2523 October 2024 好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 弄虛作假要不得，踏實肯干第一名。2024年10月23日下午9時43分24.10.2324.10.23 追求至善憑技術(shù)開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務樹立形象。 （3）許多項目完全由萬科操盤并使用萬科的品牌，在收益分配上萬科可以得到一些相應的補償，相當于輸出 品牌和管理，可以提升萬科股東的資產(chǎn)回報率。 項目建設和銷售情況：萬科藍山項目位于長春東盛大街666號，四通路以南，發(fā)電設備總廠以西，長電紫盈花園以北，建筑面積500000平方米，產(chǎn)品包含普通住宅、公寓及商業(yè)街。 （2）缺點 目前由于信托投資門檻高、贖回期限長等特點，一方面使信托公司很難開展大型項目，另一方面私募性質(zhì)限定了客戶類型必須以高端客戶為主。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,（1）互賴原則：要精選信托人，雙方要相互信賴，信托方要誠信、有資金實力，有規(guī)范的信托制度。 信托模式 我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托投資的主要方式有: 1）股份投資。HI采取低回報的貸款模式，雖然無法分享高利潤，卻更具可持續(xù)性，將以此為契機拓寬與中國地產(chǎn)企業(yè)的合作。德國國際房地產(chǎn)投資集團股東權(quán)益為40億歐元，管理資產(chǎn)1700億歐元。該項目成交價高出市場估值約20%，成為香港荃灣片 區(qū)單價成交最高的“地王”。 主要風險和控制 1）土地取得階段：合作方選擇、競買行為配合和控制需要慎重，重點問題事先約定清楚。 3）事先設立公司原則：事先由雙方共同成立公司，由該公司負責競買。其特殊性表現(xiàn)在： （1）合作方身份特殊：合作方主要是銀行、信托公司和實力非常雄厚的戰(zhàn)略合作商。一般只需簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）,不涉及土地使用權(quán)的過戶及建設手續(xù)的更名等手續(xù)； 費用節(jié)省。 在股權(quán)完成工商變更登記之前，不付款項或者只付20%的應付款項，但合作方必須提供等額擔保。 股權(quán)變更登記完成前不付款，或者只支付部分款項，但支付比例不應超過30%，而且合作方應當提供相應的擔保。公司資產(chǎn)總額9013萬元，負債8735萬元，所有者權(quán)益278萬元。三種方式的風險由低到高，選擇時，應當按照風險由低到高的方式進行。 合作條件：掛牌主要是合作者身份的競爭，具體合作條件需要在合作協(xié)議中明確；最好的措施是掛牌前與 土地方達成默契，但要控制承諾參加競買的最高價。 成本控制原則：競爭可能導致成本增加，即便事先有默契，成交價超過協(xié)議價的差價返還難以保障。合作方可以協(xié)議合作建房，報主管部門審批?？刂品绞揭皇鞘孪纫私鈱Ψ降馁Y金實力，二是萬一對方無法完成后續(xù)投入，需要有變通辦法，如改為萬科單方投入，但利潤分配比例也相應調(diào)整。 項目公司全資化原則：項目分配利潤后，萬科要收購合作方的全部股權(quán)，在與業(yè)主的買賣合同履行完畢后，注銷項目公司，客戶服務的有關(guān)事項轉(zhuǎn)由保留的客戶服務部門和物業(yè)管理公司承擔。在行業(yè)調(diào)控的大背景下，房企發(fā)展需要進駐更多的城市，補充土地資源，再考慮到目前房企融資渠道依舊緊張的情況，合作開發(fā)有助于緩解資金壓力，降低財務風險，并能在項目建設過程中實現(xiàn)優(yōu)勢互補。,主要房企全國城市布局,中海：在全國共進駐32個城市。,主要房企全國城市布局,恒大：在全國共進駐102個城市。,Structure,萬科合作模式及案例分享 1.1 綜述 1.2 與土地方合作 1.3 與資金方合作 2 總結(jié),萬科總裁郁亮:“目前萬科有更多更廣泛的合作，央企、民營、個人、國內(nèi)外、大小公司都有，股權(quán)1/2可以，1/1/4都可以。 股權(quán)并購可控原則：萬科受讓對方在項目公司中股權(quán)可以控制，同時事先需要對受讓股權(quán)及其條件、價格等約定清楚。 （4）經(jīng)營管理 萬科應當負責經(jīng)營管理，對方可以適當參與和監(jiān)督，但不能過度干涉。 案例：深圳銀湖項目 合作方式：宗地屬于農(nóng)村征地返還用地，能夠以合作建房方式取得土地。故不應以差價返還作為提高成本的理由。 土地變更及付款風險：成交確認前資金共管，土地變更登記后付款。,第一種方式：收購新設項目公司方式 由土地方與萬科新設立項目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到新成立的項目公司名下（或者由土地方新設立項目公司，然后將新設立的項目公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科）。土地方在簽約前已獲得AA3地塊的建設用地批準書，A5地塊的建設用地規(guī)劃許可證。 案例： 2012年萬科在東莞收購了四家公司的全部或部分股權(quán)：5月7日，萬科以現(xiàn)金對價1000萬元收購了東莞市萬都房地產(chǎn)有限公司100%的股權(quán)；7月10日以現(xiàn)金對價510萬元收購了廣東東莞市福民貿(mào)易有限公司51%的股權(quán)；9月28日以現(xiàn)金對價400萬元收購了東莞市永業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%的股權(quán)；10月30日以現(xiàn)金對價670萬元收購了東莞市凱聯(lián)實業(yè)投資有限公司67%的股權(quán)。,被收購公司必須滿足的股權(quán)收購條件： 土地使用權(quán)在被收購公司名下，否則，需要將土地使用權(quán)變更到被收購公司名下； 資產(chǎn)、負債限于合作項目及項目用地本身，若有合作項目及項目用地之外的資產(chǎn)、負債，如其他房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)、負債或者其他非房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)、負債，應當由合作方進行資產(chǎn)剝離、清償債務； 股權(quán)結(jié)構(gòu)簡單，如存在多個股東，應當由合作方進行股權(quán)清理，將股東數(shù)縮減到23個； 項目沒有與他人合作過，如果項目已
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