案例分析某地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)股權(quán)合作模式探討(已修改)
2024-10-28 17:21 本頁面
【正文】 案例研究 萬科項(xiàng)目開發(fā)股權(quán)合作模式 2013年5月,主要房企全國(guó)城市布局,萬科：在全國(guó)共進(jìn)駐56個(gè)城市。,綠地：在全國(guó)共進(jìn)駐41個(gè)城市。,主要房企全國(guó)城市布局,保利：在全國(guó)共進(jìn)駐43個(gè)城市。,主要房企全國(guó)城市布局,中海：在全國(guó)共進(jìn)駐32個(gè)城市。,主要房企全國(guó)城市布局,恒大：在全國(guó)共進(jìn)駐102個(gè)城市。,主要房企全國(guó)城市布局,萬達(dá)：在全國(guó)共進(jìn)駐41個(gè)城市。,主要房企全國(guó)城市布局,綠城：在全國(guó)共進(jìn)駐35個(gè)城市。,主要房企全國(guó)城市布局,華潤(rùn)：在全國(guó)共進(jìn)駐42個(gè)城市。,主要房企全國(guó)城市布局,碧桂園：在全國(guó)共進(jìn)駐49個(gè)城市。,主要房企全國(guó)城市布局,世茂：在全國(guó)共進(jìn)駐34個(gè)城市。,主要房企全國(guó)城市布局,主要房企全國(guó)城市布局,各大房企在積極地進(jìn)行戰(zhàn)略擴(kuò)張和全國(guó)布局。在行業(yè)調(diào)控的大背景下，房企發(fā)展需要進(jìn)駐更多的城市，補(bǔ)充土地資源，再考慮到目前房企融資渠道依舊緊張的情況，合作開發(fā)有助于緩解資金壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并能在項(xiàng)目建設(shè)過程中實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。,Structure,萬科合作模式及案例分享 1.1 綜述 1.2 與土地方合作 1.3 與資金方合作 2 總結(jié),萬科總裁郁亮:“目前萬科有更多更廣泛的合作，央企、民營(yíng)、個(gè)人、國(guó)內(nèi)外、大小公司都有，股權(quán)1/2可以，1/1/4都可以?！?現(xiàn)行的合作模式多種多樣：合作建房、成立項(xiàng)目公司、投資商形式、借貸、土地轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、品牌輸出、信托等。根據(jù)萬科的合作原則，結(jié)合項(xiàng)目合作需要土地、資金的要素，適合萬科的合作模式可以分為兩類：與土地方的合作、與資金方的合作。 （一）與土地方合作主要包括： 項(xiàng)目公司 合作建房 1）協(xié)議方式 2）掛牌方式 股權(quán)收購 （二）與資金方合作，主要包括： 聯(lián)合競(jìng)買 以HI為代表的境外融資 信托,萬科合作模式及案例分享,綜述,Structure,萬科合作模式及案例分享 1.1 綜述 1.2 與土地方合作 1.3 與資金方合作 2 總結(jié),該模式是土地方出地、萬科出資的一種合作模式。合作的前提是合作方享有土地使用權(quán)。 第一種模式：項(xiàng)目公司模式 模式描述 該模式是萬科與土地方成立項(xiàng)目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下后，由項(xiàng)目公司具體開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的一種模式，有時(shí)被視同為土地轉(zhuǎn)讓，需要發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓的交易稅費(fèi)。 基本模式如圖：,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,項(xiàng)目公司模式的基本原則,絕對(duì)控股原則：萬科全資子公司及附屬公司在項(xiàng)目公司中絕對(duì)控股。 項(xiàng)目公司全資化原則：項(xiàng)目分配利潤(rùn)后，萬科要收購合作方的全部股權(quán)，在與業(yè)主的買賣合同履行完畢后，注銷項(xiàng)目公司，客戶服務(wù)的有關(guān)事項(xiàng)轉(zhuǎn)由保留的客戶服務(wù)部門和物業(yè)管理公司承擔(dān)。 股權(quán)并購可控原則：萬科受讓對(duì)方在項(xiàng)目公司中股權(quán)可以控制，同時(shí)事先需要對(duì)受讓股權(quán)及其條件、價(jià)格等約定清楚。 控制股權(quán)變更登記手續(xù)原則：股權(quán)變更手續(xù)由萬科辦理。,優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)：土地證落在項(xiàng)目公司名下，雙方合作關(guān)系比較緊密。 缺點(diǎn)：涉及到項(xiàng)目公司日后的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者清算。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,主要風(fēng)險(xiǎn)和控制,（1）土地變更到項(xiàng)目公司名下 事先要確定土地可以變更到項(xiàng)目公司名下并明確具體變更方式，二是土地變更到項(xiàng)目公司名下前要控制資金 風(fēng)險(xiǎn)，土地變更后才進(jìn)行后續(xù)資金投入。 （2）控制設(shè)立項(xiàng)目公司的手續(xù) 項(xiàng)目公司的設(shè)立登記手續(xù)，項(xiàng)目公司的設(shè)立工商登記手續(xù)，印章等在設(shè)立時(shí)就控制，以保證項(xiàng)目公司設(shè)立后 不發(fā)生債務(wù)，特別是產(chǎn)生或有負(fù)債。 （3）后續(xù)投入 土地變更到項(xiàng)目公司名下后，如不是萬科單方投入后續(xù)資金，而是雙方按一定比例進(jìn)行后續(xù)投入，則對(duì)方是否有能力進(jìn)行后續(xù)投入，存在一定的不確定性?？刂品绞揭皇鞘孪纫私鈱?duì)方的資金實(shí)力，二是萬一對(duì)方無法完成后續(xù)投入，需要有變通辦法，如改為萬科單方投入，但利潤(rùn)分配比例也相應(yīng)調(diào)整。 （4）經(jīng)營(yíng)管理 萬科應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)方可以適當(dāng)參與和監(jiān)督，但不能過度干涉?？刂品绞揭皇鞘孪入p方要約定清楚，二是董事長(zhǎng)、總經(jīng)理要由萬科委派、董事會(huì)構(gòu)成萬科占多數(shù)。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,第二種模式：合作建房 合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。 模式：分為掛牌模式和協(xié)議模式。實(shí)際上是通過掛牌或者協(xié)議模式受讓部分土地使用權(quán)。 一、協(xié)議方式 以深圳為例：原農(nóng)村征地時(shí)返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場(chǎng)的，按建筑面積收取市場(chǎng)地價(jià)的10％，可以合作建房。土地可以協(xié)議出讓。合作方可以協(xié)議合作建房，報(bào)主管部門審批。 案例：深圳銀湖項(xiàng)目 合作方式：宗地屬于農(nóng)村征地返還用地，能夠以合作建房方式取得土地。萬科深圳公司擬與土地方、中介方通過三方合作建房的形式進(jìn)行開發(fā)。 合作內(nèi)容： 土地方在項(xiàng)目中占20%的權(quán)益，負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目土地使用權(quán)，完成地塊紅線內(nèi)的清場(chǎng)，辦理相關(guān)手續(xù)，取得林業(yè)和環(huán)保部門的批文； 中介方在項(xiàng)目中占15%的權(quán)益，負(fù)責(zé)繳納項(xiàng)目用地的政府地價(jià)（以政府基準(zhǔn)地價(jià)的10%為基數(shù)計(jì)算，估計(jì)總額在2,000萬元左右），負(fù)責(zé)按規(guī)定遷移高壓線，并負(fù)責(zé)相關(guān)手續(xù)的辦理； 萬科在項(xiàng)目中占65%的權(quán)益，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)的開發(fā)建設(shè)，承擔(dān)相應(yīng)的資金和項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并以商議的價(jià)格收購?fù)恋胤?、中介方在?xiàng)目中的權(quán)益。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,二、掛牌方式 模式描述 以深圳為例：對(duì)已繳清地價(jià)款的出地方（農(nóng)村征地返還用地除外），出地方直接進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，通過掛牌、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。 合作建房
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