【正文】 24.10.2324.10.2321:43:2521:43:25October 23, 2024 加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個人的休養(yǎng)。21:43:2521:43:2521:4310/23/2024 9:43:25 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。本計劃總規(guī)模為人民幣120,000萬元，其中優(yōu)先級委托人以80,000萬元現(xiàn)金認(rèn)購優(yōu)先級受益權(quán)份額，次級委托人長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其持有對長春萬科京誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的40,000萬元股東貸款認(rèn)購次級受益權(quán)份額。信托公司以委托人委托的資金貸款給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向信托公司支付本息和費用 的方式。只是由于商業(yè)貸款屬于資本項目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不“曲線融資”。其中，新世界發(fā)展擁有項目80%的權(quán)益，萬科置業(yè)擁有剩下20%的發(fā)展權(quán)益。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,第一種模式：聯(lián)合競買 模式描述：萬科與合作方聯(lián)合參與土地部門的招拍掛，競買成功后，雙方按份額繳交土地出讓金，土地按份額共有，雙方共同出資開發(fā)建設(shè)，分享利潤的方式。被收購公司不具備收購股權(quán)收購基本條件的，合作方要通過資產(chǎn)剝離、股權(quán)清理、債務(wù)清償?shù)确绞绞贡皇召徆具_(dá)到股權(quán)收購的基本條件，不能達(dá)到則不收購。 3）待華歐公司與閔行區(qū)土地發(fā)展中心簽定土地有償使用協(xié)議，取得地塊的土地權(quán)證后，萬科收購華歐公司100%股權(quán)，公司的運(yùn)轉(zhuǎn)及操作均由萬科進(jìn)行。競得人須根據(jù)規(guī)劃要求出全資開發(fā)建設(shè)整個項目，并保證委托方享有建成房地產(chǎn)20%的權(quán)益。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,二、掛牌方式 模式描述 以深圳為例：對已繳清地價款的出地方（農(nóng)村征地返還用地除外），出地方直接進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。 缺點：涉及到項目公司日后的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者清算。,主要房企全國城市布局,華潤：在全國共進(jìn)駐42個城市。,主要房企全國城市布局,碧桂園：在全國共進(jìn)駐49個城市。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,主要風(fēng)險和控制,（1）土地變更到項目公司名下 事先要確定土地可以變更到項目公司名下并明確具體變更方式，二是土地變更到項目公司名下前要控制資金 風(fēng)險，土地變更后才進(jìn)行后續(xù)資金投入。 合作建房（農(nóng)村征地返還用地除外）須進(jìn)入土地房產(chǎn)交易中心通過招標(biāo)、拍賣和掛牌交易方式公開進(jìn)行，棄絕了以前私下尋找合作方的途徑。 深圳市第一宗土地使用權(quán)部分權(quán)益轉(zhuǎn)讓的項目在市土地房產(chǎn)交易中心公開掛牌，這是深圳首次通過政府進(jìn)行的合作建房。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,第二種方式：收購現(xiàn)有項目公司方式 合作方已經(jīng)設(shè)立項目公司，并將土地使用權(quán)變更到項目公司名下，合作方將項目公司名下部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科的方式。 優(yōu)先收購新設(shè)項目公司模式原則。也可采取雙方先合資成立公司然后參加競買的方式。 該項目占地面積約為1.38萬平方米，建筑面積約為6萬平方米，將建設(shè)一個1.3萬平方米的公眾體育館，兩幢住 宅，提供不少于894個住宅單元，其中按條件58%須用于興建使用面積不超過50平方米的中小型住宅。以外國直接投資之名，行商業(yè)貸款之實。 適合萬科的信托方式 1）關(guān)于股權(quán)信托：信托采取股權(quán)投資方式投入到項目中，不會提高集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率。 資金使用情況：本信托計劃將所募集的信托資金用于收購長春萬科在萬科藍(lán)山項目上的80%股權(quán)投資和不超過5.93 億元的債權(quán)投資，同時向項目公司增資1.99億元，用于項目開發(fā)建設(shè)。24.10.2321:43:2521:43Oct2423Oct24 加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。2024年10月23日下午9時43分24.10.2324.10.23 追求卓越，讓自己更好，向上而生。21:43:2521:43:2521:43Wednesday, October 23, 2024 不可麻痹大意，要防微杜漸。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。本計劃信托期限為5年（可提前終止），優(yōu)先級受益權(quán)存續(xù)期為18個月。 2）貸款。 也就是說，這實際上是一筆低成本商業(yè)貸款。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,案例分析：萬科聯(lián)手新世界首度香港拿地 2013年1月23日，萬科置業(yè)(香港)有限公司與新世界發(fā)展有限公司成立的合資公司，以約34億港元投得荃灣西站 六區(qū)物業(yè)發(fā)展項目。 （4）合作模式相對復(fù)雜，如HI模式、信托模式，對萬科來說都是新的嘗試，合作模式復(fù)雜，操作難度大。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,股權(quán)收購模式的基本原則 被收購公司具備股權(quán)收購基本條件原則。 2）金豐公司將AAA5地塊相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益注入華歐公司，所有前期證照也更名至華歐公司名下。 該宗地轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)份額的80%。 合作內(nèi)容： 土地方在項目中占20%的權(quán)益，負(fù)責(zé)提供項目土地使用權(quán)，完成地塊紅線內(nèi)的清場，辦理相關(guān)手續(xù)，取得林業(yè)和環(huán)保部門的批文； 中介方在項目中占15%的權(quán)益，負(fù)責(zé)繳納項目用地的政府地價（以政府基準(zhǔn)地價的10%為基數(shù)計算，估計總額在2,000萬元左右），負(fù)責(zé)按規(guī)定遷移高壓線，并負(fù)責(zé)相關(guān)手續(xù)的辦理； 萬科在項目中占65%的權(quán)益，負(fù)責(zé)項目后續(xù)的開發(fā)建設(shè)，承擔(dān)相應(yīng)的資金和項目開發(fā)風(fēng)險，并以商議的價格收購?fù)恋胤?、中介方在項目中的?quán)益。,優(yōu)缺點 優(yōu)點：土地證落在項目公司名下，雙方合作關(guān)系