【正文】 24.10.2324.10.2321:43:2521:43:25October 23, 2024 加強自身建設，增強個人的休養(yǎng)。21:43:2521:43:2521:4310/23/2024 9:43:25 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。本計劃總規(guī)模為人民幣120,000萬元，其中優(yōu)先級委托人以80,000萬元現(xiàn)金認購優(yōu)先級受益權份額，次級委托人長春萬科房地產開發(fā)有限公司以其持有對長春萬科京誠房地產開發(fā)有限公司的40,000萬元股東貸款認購次級受益權份額。信托公司以委托人委托的資金貸款給房地產開發(fā)企業(yè)，由房地產開發(fā)企業(yè)向信托公司支付本息和費用 的方式。只是由于商業(yè)貸款屬于資本項目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不“曲線融資”。其中，新世界發(fā)展擁有項目80%的權益，萬科置業(yè)擁有剩下20%的發(fā)展權益。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,第一種模式：聯(lián)合競買 模式描述：萬科與合作方聯(lián)合參與土地部門的招拍掛，競買成功后，雙方按份額繳交土地出讓金，土地按份額共有，雙方共同出資開發(fā)建設，分享利潤的方式。被收購公司不具備收購股權收購基本條件的，合作方要通過資產剝離、股權清理、債務清償?shù)确绞绞贡皇召徆具_到股權收購的基本條件，不能達到則不收購。 3）待華歐公司與閔行區(qū)土地發(fā)展中心簽定土地有償使用協(xié)議，取得地塊的土地權證后，萬科收購華歐公司100%股權，公司的運轉及操作均由萬科進行。競得人須根據(jù)規(guī)劃要求出全資開發(fā)建設整個項目，并保證委托方享有建成房地產20%的權益。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,二、掛牌方式 模式描述 以深圳為例：對已繳清地價款的出地方（農村征地返還用地除外），出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌、招標、拍賣等方式尋找合作方。 缺點：涉及到項目公司日后的股權轉讓或者清算。,主要房企全國城市布局,華潤：在全國共進駐42個城市。,主要房企全國城市布局,碧桂園：在全國共進駐49個城市。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,主要風險和控制,（1）土地變更到項目公司名下 事先要確定土地可以變更到項目公司名下并明確具體變更方式，二是土地變更到項目公司名下前要控制資金 風險，土地變更后才進行后續(xù)資金投入。 合作建房（農村征地返還用地除外）須進入土地房產交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行，棄絕了以前私下尋找合作方的途徑。 深圳市第一宗土地使用權部分權益轉讓的項目在市土地房產交易中心公開掛牌，這是深圳首次通過政府進行的合作建房。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,第二種方式：收購現(xiàn)有項目公司方式 合作方已經設立項目公司，并將土地使用權變更到項目公司名下，合作方將項目公司名下部分股權轉讓給萬科的方式。 優(yōu)先收購新設項目公司模式原則。也可采取雙方先合資成立公司然后參加競買的方式。 該項目占地面積約為1.38萬平方米，建筑面積約為6萬平方米，將建設一個1.3萬平方米的公眾體育館，兩幢住 宅，提供不少于894個住宅單元，其中按條件58%須用于興建使用面積不超過50平方米的中小型住宅。以外國直接投資之名，行商業(yè)貸款之實。 適合萬科的信托方式 1）關于股權信托：信托采取股權投資方式投入到項目中，不會提高集團的資產負債率。 資金使用情況：本信托計劃將所募集的信托資金用于收購長春萬科在萬科藍山項目上的80%股權投資和不超過5.93 億元的債權投資，同時向項目公司增資1.99億元，用于項目開發(fā)建設。24.10.2321:43:2521:43Oct2423Oct24 加強交通建設管理，確保工程建設質量。2024年10月23日下午9時43分24.10.2324.10.23 追求卓越，讓自己更好，向上而生。21:43:2521:43:2521:43Wednesday, October 23, 2024 不可麻痹大意，要防微杜漸。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。本計劃信托期限為5年（可提前終止），優(yōu)先級受益權存續(xù)期為18個月。 2）貸款。 也就是說，這實際上是一筆低成本商業(yè)貸款。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,案例分析：萬科聯(lián)手新世界首度香港拿地 2013年1月23日，萬科置業(yè)(香港)有限公司與新世界發(fā)展有限公司成立的合資公司，以約34億港元投得荃灣西站 六區(qū)物業(yè)發(fā)展項目。 （4）合作模式相對復雜，如HI模式、信托模式，對萬科來說都是新的嘗試，合作模式復雜，操作難度大。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,股權收購模式的基本原則 被收購公司具備股權收購基本條件原則。 2）金豐公司將AAA5地塊相關資產、負債和所有者權益注入華歐公司，所有前期證照也更名至華歐公司名下。 該宗地轉讓土地使用權份額的80%。 合作內容： 土地方在項目中占20%的權益，負責提供項目土地使用權，完成地塊紅線內的清場，辦理相關手續(xù)，取得林業(yè)和環(huán)保部門的批文； 中介方在項目中占15%的權益，負責繳納項目用地的政府地價（以政府基準地價的10%為基數(shù)計算，估計總額在2,000萬元左右），負責按規(guī)定遷移高壓線，并負責相關手續(xù)的辦理； 萬科在項目中占65%的權益，負責項目后續(xù)的開發(fā)建設，承擔相應的資金和項目開發(fā)風險，并以商議的價格收購土地方、中介方在項目中的權益。,優(yōu)缺點 優(yōu)點：土地證落在項目公司名下，雙方合作關系