【正文】 6. 距白云寺約 500米左右，對看重風(fēng)水的客戶而言，在心理上有抗性。一期 122畝；二期 ；三期 。 項目 SWOT分析之應(yīng)對策略 案例十四 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 項目 SWOT分析 劣勢 項目 SWOT分析 機(jī)會 項目 SWOT分析 威脅 案例十五 （住宅） SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?位于城市中心板塊 ?周邊交通便利 ?周邊配套完善 ?辦公、酒店、商業(yè)自身天賦優(yōu)勢 ?傳統(tǒng)的高檔居住板塊 ?容積率高、規(guī)劃難度 ?密度大 ?周邊無自然景觀 ?周邊環(huán)境噪音 機(jī)會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 利用機(jī)會，克服劣勢 ?中心稀有熱點，持續(xù)需求動力 ?07上半年市心樓價跳躍上升 ?高品質(zhì)樓盤價位持續(xù)拉升 ?城市規(guī)劃帶來的機(jī)會 ?走差異化路線，從市場空白點出發(fā)，打造片區(qū)引領(lǐng)性物業(yè)； ?著力打造小區(qū)品質(zhì)，即對外圍產(chǎn)品的營造，加強項目自身比較優(yōu)勢，突破現(xiàn)有價格體系。 交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢：交通形象預(yù)示區(qū)域發(fā)展。 ?地段決定價值。 地塊分析 項目 SWOT分析 劣勢 Weakness 容 積 率： 項目容積率較高，為 ，在一定程度上限制了項目的品質(zhì)和規(guī)劃； 四至環(huán)境： 地塊所處地段較差，工廠、廠房、農(nóng)民房、雜草地等臟亂的環(huán)境將對項目近期造 成負(fù)面影響；另有地塊上存有高壓線，對項目后期銷售帶來制約； 生活配套： 項目周邊目前人氣稀薄，居住氛圍差，缺乏日常商業(yè)配套，居家購物近期將不會 有明顯的改善。 13 四、項目價值結(jié)構(gòu) 項目 SWOT分析 ? 劣勢（ W） 劣勢 劣勢彌補 生活配套缺乏 項目啟動時先建好一部分的商業(yè)配套 ， 讓客戶對項目生活有直觀的信心 。 T普蘭店區(qū)域規(guī)劃建設(shè)，房地產(chǎn)升溫帶來的具大供應(yīng)量； T目前國家抑制投資的宏觀導(dǎo)向，形成的連帶影響帶來的威脅； T產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)帶來的污染、噪音、粉塵等隱患； T外來打工人群的增多，導(dǎo)致區(qū)域人員復(fù)雜，對本項目形象造成不利影響 。具有較優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。提早入市，做足增加附加值的配套設(shè)施可以使項目更加具備高性價比優(yōu)勢。 交通： 距市中心 ， 距機(jī)場 28公里 ， 成都地鐵 2號線將龍泉城區(qū)與成都市區(qū)緊緊相連 。 房產(chǎn)政策頻出，客戶臵業(yè)謹(jǐn)慎，競爭對手及其他片區(qū)分流客戶。 交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢：項目所在片區(qū)交通形象較好，預(yù)示著區(qū)域無限的發(fā)展?jié)摿Α? ? 劣勢： W 1. 體量大，社區(qū)開發(fā)與管理難度大。 景觀視野 ? 項目周邊無高大建筑物遮擋 ， 東北面有臉面山體資源 ， 景觀及視野良好 。 3. 在建筑材料的選擇上也堅持低碳生態(tài)原則，合理利用現(xiàn)狀地形，減少工程土方量，在現(xiàn)有地形基礎(chǔ)上實現(xiàn)住宅品質(zhì)最大化。 5. 牧馬山板塊在交通、開發(fā)程度、未來規(guī)劃定位、人居文化底蘊等方面，明顯占優(yōu)。生活配套仍不夠完善。 劣勢 Weakness 威脅 Threats 區(qū)域外競爭影響 ? 項目所處的東區(qū)不是昆明地產(chǎn)快速發(fā)展的區(qū)域 ， 容易 受到北區(qū)和南區(qū)的項目沖擊 。 ？ 如何規(guī)避劣勢？ 如何更好地利用機(jī)會借勢？ ？ 我們的核心競爭優(yōu)勢是什么？ 我們?nèi)绾伟l(fā)揮優(yōu)勢？ ？ 如何面對競爭，最終取勝？ ？ 39 賣點整合 ? 產(chǎn)品？ ? 區(qū)域？ ? 配套？ ? 大社區(qū)？ 案例十一 41 商業(yè)街的 SWOT分析 S（優(yōu)勢）： 1. 全街鋪； 2. 公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量；； 3. 高起點的商業(yè)街規(guī)劃和品質(zhì)； 4. 泛世紀(jì)商圈的逐步形成； W（劣勢）： 1. 目前基本無商業(yè)氛圍，無法立即持續(xù)經(jīng)營； O（機(jī)會）： 1. 街鋪是最受廣東投資者關(guān)注的投資型物業(yè)； 2. 公館二期集中商業(yè)即將動工，三 五千平方米的主力店可望進(jìn)駐； T（威脅）： 1. 東莞投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大； 2. 大型集中商業(yè)的推廣力度和聲勢占據(jù)先機(jī)； 營銷策略 ? 讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價值的本源； ? 通過設(shè)計全新的形象，形成差異化； ? 降低置業(yè)門檻，有效擴(kuò)大客戶層面； ? 打造泛世紀(jì)城商圈藍(lán)圖； 案例十二 43 項目 SWOT分析 ? Strengths優(yōu)勢 ? 項目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高； ? 現(xiàn)樓，可以馬上裝修進(jìn)駐； ? 交通便利，位于惠州大道東側(cè)，有多路公交車經(jīng)過 ? 地段潛力無限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的交通干道 ? 綜合物業(yè)，功能規(guī)劃先進(jìn)，能夠提供多種服務(wù)； ? 接近 CBD中心區(qū)，是泛 CBD的首席商務(wù)中心； ? 坐落于專業(yè)市場扎堆的物流樞紐，占得商貿(mào)發(fā)展帶來的先機(jī) 44 ? Weaknesses劣勢 ? 項目是十多年前的爛尾樓，美譽度不是很理想； ? 項目的建筑設(shè)計規(guī)劃是十多年前，在一定程度上與現(xiàn)階段的要求有差距； ? 缺少綠化以及容積率過高； ? 周邊的環(huán)境及生活配套比較差 ? 封頂后，遲遲未能入市，市場猜疑較大 ? 工期進(jìn)度緩慢，工程時停時復(fù)工，顯得實力不夠； ? 由于項目立項于 1993年， 50年產(chǎn)權(quán)，如果原立項的條款不變，那么實際的產(chǎn)權(quán)期限不到 40年。 區(qū)域競爭的威脅：岳麓區(qū)北片金星大道兩廂的土地均已名花有主，預(yù)計2023年該區(qū)域的可供開發(fā)的總量將達(dá)到 6000多畝，且大多數(shù)為品牌發(fā)展商和超過 500畝的大盤，本案開發(fā)面臨巨大的競爭壓力。 案例七 26 SWOT分析 項目核心價值梳理 S W T O 地段價值：優(yōu)越的地理位置：地處萬家麗路與荷花路交界處，成熟、優(yōu)越的城市生活配套聚集。 區(qū)域市場供應(yīng)量較大 。 規(guī)模：總建筑面積約 300萬㎡ 。 2. 國家宏觀調(diào)控政策為為未來肇慶樓市帶來不確定因素 針對不同購買源及消費目標(biāo)，尋求項目 優(yōu)勢因素并轉(zhuǎn)換成營銷推廣優(yōu)勢策略及 其賣點。 T（威脅） 1. 帝豪花園、山水居、世紀(jì)雅苑等幾個等競爭對手已分流了部分客戶，并與本項目形成正面競爭。 宣傳推廣中應(yīng)將區(qū)位優(yōu)勢作為項目的一大亮點予以強調(diào) 。 采用先進(jìn) 、 有特色的開發(fā)理念和獨特的生活主張鑄造項目的鮮明形象與核心競爭力 ， 形成差異性競爭優(yōu)勢 。 T1：高層住宅認(rèn)可度尚未得到市場檢驗 T2：周邊項目將分流大量客戶，尤其本項目高調(diào)入市，可能使嘉誠尚東和東建花園 2個項目搭上順風(fēng)車 T3：產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的市場風(fēng)險較大 在這些錯綜交叉的關(guān)系中，我們需要