【正文】 短 □ 做細(xì)市場(chǎng)，通過(guò)科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出； □ 圍繞項(xiàng)目地塊的屬性和市場(chǎng)定位，做精產(chǎn)品，再加以精致的包裝，軟硬相加，以產(chǎn)品來(lái)提升項(xiàng)目 的品質(zhì)； □ 關(guān)注政府政策，調(diào)整項(xiàng)目推廣策略。 地理位臵較好，有豐富的生活休閑資源。休閑旅游：龍泉區(qū)有豐富自然資源和人文資源 ， 休閑旅游資源豐富 。 充分發(fā)揮人文底蘊(yùn)優(yōu)勢(shì) ， 塑造項(xiàng)目濃郁的 文化生活品牌 。 ?走快不是目的，實(shí)現(xiàn)既得利益是最終根本。 Opportunity機(jī)會(huì)分析 Threat威脅分析 O太平工業(yè)區(qū)規(guī)劃前景看好； O普蘭店建設(shè)快速推進(jìn)，企業(yè)單位激增，住宅消費(fèi)上升； O外來(lái)人群的需求份額持續(xù)走高，給項(xiàng)目帶來(lái)更多的市場(chǎng)空間； O隨著區(qū)域的深入開(kāi)發(fā)，住宅項(xiàng)目增多，居住氛圍將逐漸上升； 0未來(lái)區(qū)域人口的增加，有利于項(xiàng)目公建的銷售； 0普蘭店房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，為投資客提供了較高的投資回報(bào)率； 0 8萬(wàn)元的落戶政策，對(duì)低端購(gòu)房者有較大吸引力。 W（劣勢(shì)） 1. 本項(xiàng)目所在區(qū)域非肇慶主中心城區(qū)， 人流量較少導(dǎo)致商業(yè)氛圍差、人氣 不足； 2. 公交路線少，輻射范圍小； 3. 周邊生活配套設(shè)施目前品質(zhì)不高，居 民生活品質(zhì)受一定影響； 4. 項(xiàng)目規(guī)模比較小，難于形成體量?jī)?yōu)勢(shì)。 案例二 SWOT矩陣分析 S (優(yōu)勢(shì) ) 1. 項(xiàng)目背臨風(fēng)景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境 優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)， 適宜居?。? 2. 項(xiàng)目周邊已有多個(gè)小區(qū)入住，人流增 加不斷提升項(xiàng)目潛在價(jià)值； 3. 項(xiàng)目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善，可達(dá)性高，極大提高本項(xiàng)目的交通便捷力； 4. 本項(xiàng)目為本地發(fā)展商，具有多個(gè)本地 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，已積累一定的客戶 資源基礎(chǔ) 。 W臨近主干道 ,部分臨街住宅將受到噪音干擾； W區(qū)域交通較差，出行不夠便利； W地塊周邊多為農(nóng)業(yè)用地和廠房，居住氛圍不夠濃厚； W基礎(chǔ)配套設(shè)施極不完善，生活便利性不強(qiáng)； W開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，品牌知名度不高。 ?盡管項(xiàng)目市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)值比較小，如果實(shí)現(xiàn)快速回籠資金，核心要素是銷售推廣體系的強(qiáng)力配合，以及短時(shí)間內(nèi)的客戶積累渠道。 人文底蘊(yùn)：明代王陵 ， 四川師范大學(xué)等 ，提升項(xiàng)目人文底蘊(yùn) 。 可將目標(biāo)客戶面適當(dāng)擴(kuò)展到更大的區(qū)域 ， 加快項(xiàng)目銷售速度 。 案例五 地塊分析 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength 地塊自身： 地形方正，地勢(shì)平坦，易于項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃； 區(qū)域環(huán)境： 與水口鎮(zhèn)文化體育中心相鄰，文體、生活休閑資源比較豐富； 周邊社區(qū)： 片區(qū)內(nèi)的藍(lán)波灣、國(guó)際新城等項(xiàng)目均屬高檔別墅樓盤，提升了片區(qū)整體形象，與 城市未來(lái)高檔居住區(qū)為鄰。 去哪里尋找這片土地的點(diǎn)金魔杖？ 做細(xì)市場(chǎng) 做精產(chǎn)品 揚(yáng) 長(zhǎng) □ 強(qiáng)化水口湖濱公園與文化體育中心的生活休閑資源及項(xiàng)目發(fā)展前景； □ 在操作中適當(dāng)借助周邊大社區(qū)的良好形象為自身推廣； □ 通過(guò)創(chuàng)新，打造片區(qū)標(biāo)志性的、具有自己獨(dú)特性的高層產(chǎn)品。 ?品牌價(jià)值：東方新城的口碑和新金鴻企業(yè)品牌（水云間）。如：岳麓大道、雷鋒大道、金星大道等。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：高性價(jià)比產(chǎn)品組合。 2. 所在房山區(qū)目前不為居住熱點(diǎn)區(qū)。 46 ? Threats威脅 ? 由于爛尾時(shí)間長(zhǎng)久，工期緩慢，造成的負(fù)面影響較為深遠(yuǎn)，不利于項(xiàng)目的品牌與形象的再造和推廣傳播； ? 相隔不到一千米的靠近 CBD中心區(qū)的凱賓斯基酒店已經(jīng)動(dòng)工，一年內(nèi)就可以交付使用，這將成為最大的潛在威脅； ? 周邊的環(huán)境相對(duì)不理想、生活配套、商業(yè) /務(wù)配套設(shè)施不完善，將給項(xiàng)目帶來(lái)一定的壓力； ? 同類型的物業(yè)的供應(yīng)量可能會(huì)在段時(shí)間內(nèi)有較大的增加。 優(yōu)勢(shì) strength 機(jī)會(huì) Opportunities 快速發(fā)展的市場(chǎng) ? 昆明地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)大變革時(shí)代 ， 區(qū)域擴(kuò)張和產(chǎn)品升級(jí)帶動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展 。 案例十七 “置信 牧山麗景” SWOT分析 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 牧山麗景位于成都市新津縣花源鎮(zhèn)牧馬山麗景路，地處牧馬山新城核心，牧馬山新城毗鄰雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 4公里車程，境內(nèi)多條要道穿越，交通十分便捷，是成都郊區(qū)絕佳的濱水休閑區(qū)。 4. 針對(duì)自然生態(tài)特征，積極運(yùn)用新材料、新技術(shù)以改善功能要求，延長(zhǎng)使用壽命，降低能耗。 4. 緊臨白云大道的別墅，受到的噪音干撓較大。 T（威脅） 1. 各競(jìng)品由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，均擁有了成熟的品牌知名度，并有了一定的市場(chǎng)占有率。 2. 在 2023年國(guó)家宏觀調(diào)控的洗禮下，導(dǎo)致別墅供應(yīng)量急劇減少，成都別墅市場(chǎng)購(gòu)銷持續(xù)反彈，整體形勢(shì)更趨活躍。 W（劣勢(shì)） 1. 價(jià)格普遍較高，均價(jià)在 10000元 /平米左右。 牧山麗景作為牧馬山片區(qū)的標(biāo)桿性高端別墅產(chǎn)品，升值潛力十分巨大。 項(xiàng)目地塊受航空線限高 ? 項(xiàng)目地塊受航空線限高影響 ， 加大了規(guī)劃的難度 ， 也不利于創(chuàng)新產(chǎn)品布局與標(biāo)志性建筑物的打造 。 住宅 SWOT 結(jié)論 住宅 SWOT 市場(chǎng)難點(diǎn)： 市場(chǎng)有待完善，同級(jí)區(qū)域及周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)價(jià)格的超越與突破。 ? 威脅： T 1. 房山區(qū)項(xiàng)目皆為大盤，產(chǎn)品力與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)較多，客戶分流明顯。 2. 大配套：引進(jìn)藍(lán)天幼兒園（已經(jīng)確定）與北京八中（談判中）；配有國(guó)家級(jí)醫(yī)院：北京國(guó)粹醫(yī)院和國(guó)際康復(fù)中心； 8萬(wàn)平米商業(yè)街；社區(qū)溫泉。 區(qū)域消費(fèi)能力威脅：項(xiàng)目必須面對(duì)如何擴(kuò)大消費(fèi)群體，延長(zhǎng)消費(fèi)半徑的問(wèn)題。 ?同區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)營(yíng)銷水平粗放，不成體系。 T1：高層住宅認(rèn)可度尚未得到市場(chǎng)檢驗(yàn) T2：周邊項(xiàng)目將分流大量客戶，尤其本項(xiàng)目高調(diào)入市，可能使嘉誠(chéng)尚東和東建花園 2個(gè)項(xiàng)目搭上順風(fēng)車 T3：產(chǎn)品創(chuàng)新帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 在這些錯(cuò)綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)。 地塊分析 項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會(huì) Opportunity 整體市場(chǎng)： 近幾年惠州地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，但整體市場(chǎng)仍運(yùn)行良好，整個(gè)市場(chǎng)后期看好； 城際交通： 2023年地鐵三號(hào)線、深惠輕軌列車的開(kāi)通， “ 一小時(shí)生活圈 ” 炒作使越來(lái)越多的 深圳投資客戶涉足惠州地產(chǎn)投資，這將強(qiáng)力拉動(dòng)惠州地產(chǎn)的發(fā)展； 銷售價(jià)格： 目前水口片區(qū)的房?jī)r(jià)仍處于惠州市較低價(jià)位，更是珠三角城市的硅谷，還大幅上 漲的空間，升值潛力巨大。 采用先進(jìn) 、 有特色的開(kāi)發(fā)理念和獨(dú)特的生活主張鑄造項(xiàng)目的鮮明形象與核心競(jìng)爭(zhēng)力 ， 形成差異性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 。 整合對(duì)大盤有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)合作團(tuán)隊(duì) ， 以降低項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn) 。 宣傳推廣中應(yīng)將區(qū)位優(yōu)勢(shì)作為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)予以強(qiáng)調(diào) 。 項(xiàng)目 SWO