【正文】 產(chǎn)權(quán)，如果原立項(xiàng)的條款不變，那么實(shí)際的產(chǎn)權(quán)期限不到 40年。 47 分析結(jié)論綜述 ? 避開(kāi)建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標(biāo)式的建筑，打造具有代表性的綜合物業(yè)項(xiàng)目 ? 抓住機(jī)遇，爭(zhēng)取時(shí)間避開(kāi)同類項(xiàng)目的正面競(jìng)爭(zhēng)，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場(chǎng) ? 賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響 案例十三 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 地處深圳樓市熱點(diǎn)片區(qū) 都市板塊和生態(tài)板塊的交節(jié)點(diǎn) 擁有自然原生水系山脈景觀優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目周邊有多個(gè)成熟小區(qū) ,居住氛圍良好 ，高端客戶的心理障礙 片區(qū)整體形象較差 與梅坂公路相臨，項(xiàng)目受噪音及揚(yáng)塵影響較大 4 、 項(xiàng)目周邊商業(yè) 、 教育等配套相對(duì)較弱 機(jī)會(huì) Opportunity SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)） WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)） 水源保護(hù)地 ,健康生態(tài)的原生環(huán)境，類似的地塊再批較難 城市化進(jìn)程加快，片區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施將會(huì)日益完善； 3 、 周遍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已基本成型，有 利于進(jìn)行針對(duì)性的差異化設(shè)計(jì) 強(qiáng)化地段規(guī)劃生態(tài)健康 ,保護(hù)自然資源 利用空檔期，搶占時(shí)機(jī)，創(chuàng)立形象 樹(shù)立環(huán)保生態(tài)標(biāo)志性 4 、唯一性路段昭示 利用市場(chǎng)空檔快速建立高端項(xiàng)目社區(qū)形象 利用中心區(qū)在大眾心目中的景愿 ,克服產(chǎn)品劣勢(shì)，將產(chǎn)品價(jià)值愿望無(wú)限提升 創(chuàng)造價(jià)值點(diǎn)，提升產(chǎn)品價(jià)值感 營(yíng)銷引導(dǎo)，樣板房、工程樣板房 （規(guī)避產(chǎn)品缺陷） 強(qiáng)化本項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)及教育配套影響力 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅） WT戰(zhàn)略（減少劣勢(shì)，避免威脅） 龍華片區(qū)推盤量逐年遞增，加劇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)； 發(fā)展商的 品牌號(hào)召力較弱 同類資源物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 集中強(qiáng)勢(shì)推廣，建立差異化形象 加強(qiáng)展示、現(xiàn)場(chǎng)包裝和區(qū)位的借勢(shì)提升 項(xiàng)目知名度 提供完善的服務(wù)，讓客戶真實(shí)體驗(yàn) 利用項(xiàng)目昭示優(yōu)越性，完善項(xiàng)目自身包裝展示，提高形象及知名度 提前蓄客 ,傳遞信息，解決客戶資源問(wèn)題 項(xiàng)目篇 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目篇 規(guī)避措施 : 1. 項(xiàng)目稀缺的山水資源及相對(duì)較低的容積率，有利于項(xiàng)目營(yíng)銷中的概念提煉； 2. 項(xiàng)目規(guī)模不具備“大盤”的市場(chǎng)形象，但可以向高端精品社區(qū)的方向發(fā)展 ； 3. 項(xiàng)目目前的周邊環(huán)境難以改造，周邊廠房對(duì)居住功能有影響，必須從形象塑造上予以彌補(bǔ) ； 4. 高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來(lái)購(gòu)買 ,并通過(guò)實(shí)在的產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品形象給客戶強(qiáng)烈的購(gòu)買信心； 5. 強(qiáng)化本項(xiàng)目商業(yè)配套建設(shè)并大力宣傳，說(shuō)明商業(yè)對(duì)居住環(huán)境的影響； 6. 建議收購(gòu)本項(xiàng)目旁爛尾的實(shí)驗(yàn)學(xué)校大樓，通過(guò)和政府協(xié)作辦學(xué) ,使其成功運(yùn)作 ,增加教育配套競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 真正高短形象的市場(chǎng)定位的相對(duì)缺失，市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間，三線城市迅速發(fā)展的市場(chǎng)給項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)會(huì)。 環(huán)境改善 ? 隨著新機(jī)場(chǎng)建設(shè)和東連接線建設(shè) ， 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒊蔀槔ッ鞯臇|大門 ， 政府勢(shì)必將投入更多資金進(jìn)行舊城改造 ， 帶動(dòng)整體區(qū)域的環(huán)境改善 。 劣勢(shì) Weakness 威脅 Threats 區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)影響 ? 項(xiàng)目所處的東區(qū)不是昆明地產(chǎn)快速發(fā)展的區(qū)域 ， 容易 受到北區(qū)和南區(qū)的項(xiàng)目沖擊 。 牧山麗景由置信地產(chǎn)和川投集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總占地 630余畝，分為三期開(kāi)發(fā)。 二、 SWOT分析 S（優(yōu)勢(shì)） 1. 牧山麗景地處牧馬山新城核心，牧馬山新城毗鄰雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 4公里車程，境內(nèi)多條要道穿越，交通十分便捷，是成都郊區(qū)絕佳的濱水休閑區(qū)和臨空型休憩商業(yè)區(qū)（ RBD）。 5. 階梯式建筑布局，容積率僅為 ，在成都在售樓盤范圍內(nèi)實(shí)屬極低。生活配套仍不夠完善。 5. 離成都的實(shí)際車程，就目前的路況而言，大約在 40分鐘以上。 3. 從別墅的市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，在 250平米以下， 100200萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)型別墅，在市場(chǎng)上相當(dāng)受歡迎。 2. 各競(jìng)品用地面積及建筑體量均大于置信牧山麗景，有規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)。 5. 牧馬山板塊在交通、開(kāi)發(fā)程度、未來(lái)規(guī)劃定位、人居文化底蘊(yùn)等方面，明顯占優(yōu)。 O（機(jī)會(huì)） 1. 坐擁成都稀缺的山地資源，優(yōu)美的自然環(huán)境，物業(yè)形態(tài)純粹，牧山麗景作為牧馬山片區(qū)的標(biāo)桿性高端別墅產(chǎn)品，升值潛力更是十分巨大。 3. 較為低矮的坡地別墅，在擴(kuò)大視野的同時(shí)，私密性也相應(yīng)受到影響。 7. 牧山麗景地處牧馬山黃金南麓，牧馬山是成都唯一的山地別墅區(qū)、成都最純粹的中央別墅區(qū)，成都一級(jí)森林保護(hù)區(qū)、白鷺生態(tài)保護(hù)區(qū)，森林覆蓋率高達(dá) 89%， 2023畝原生松林 ,多條水脈環(huán)繞而行，楊柳河穿境而過(guò) ,成都最早、最標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)、 2650畝牧山湖 …… 依憑天賦稀缺的山水資源、城市中心恰到好處的距離，牧馬山別墅區(qū)已成為與北京溫榆河、上海佘山、深圳香蜜湖并列的中國(guó)中央別墅區(qū)第四極，成為財(cái)富精英階層首選的別墅之山。 3. 在建筑材料的選擇上也堅(jiān)持低碳生態(tài)原則，合理利用現(xiàn)狀地形，減少工程土方量，在現(xiàn)有地形基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)住宅品質(zhì)最大化。（建筑用地 ，配套綠化用地）。 在 項(xiàng)目 SWOT分析基礎(chǔ)上繼續(xù)研究我在市場(chǎng)中究竟扮演著什么角色。 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目 SWOT分析 區(qū)域環(huán)境雜亂 ? 項(xiàng)目所處的東區(qū)現(xiàn)階段主要是老的工廠區(qū) ，區(qū)域環(huán)境比較雜亂 ， 影響客戶對(duì)于區(qū)域的認(rèn)知 ? 項(xiàng)目西側(cè)的金沙路路況較差 ， 影響項(xiàng)目形象 區(qū)域配套 ? 項(xiàng)目周邊區(qū)域配套嚴(yán)重不足 ， 影響客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目地塊不規(guī)整 ? 項(xiàng)目地塊不規(guī)整 ， 導(dǎo)致規(guī)劃難度加大 。 景觀視野 ? 項(xiàng)目周邊無(wú)高大建筑物遮擋 ， 東北面有臉面山體資源 ， 景觀及視野良好 。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 ?市心邊沿活躍著眾多品質(zhì)樓盤，競(jìng)爭(zhēng)壓力大 ?價(jià)格提升壓力較大 ?地價(jià)及拆遷問(wèn)題，存在潛在不可測(cè)開(kāi)發(fā)成本的增加 ?差異化營(yíng)銷，全面拔高形象，以運(yùn)營(yíng)者、領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)面向市場(chǎng) ?合理安排各種物業(yè)綜合比例，以小風(fēng)險(xiǎn)高品質(zhì)住宅的開(kāi)發(fā)，降低風(fēng)險(xiǎn)，增加收益； ?提高產(chǎn)品附加值，特別是小區(qū)景觀塑造，變相降低單位成本。項(xiàng)目可以憑借江北第一高度配合先進(jìn)規(guī)劃以及裝修效果，搶占這一空白點(diǎn)； ? 縱觀惠州房產(chǎn)，競(jìng)爭(zhēng)集中在住宅領(lǐng)域，高檔公寓、服務(wù)式公寓還處于萌芽狀態(tài)，江北作為城市的中央商務(wù)區(qū)，對(duì)公寓、服務(wù)式公寓的需求是必然的，地標(biāo)式的建筑作為中央商務(wù)區(qū)的居住后花園，此乃上乘之選。 2. 可能成為北京規(guī)劃的 11個(gè)新城之一。 ? 劣勢(shì)： W 1. 體量大，社區(qū)開(kāi)發(fā)與管理難度大。 搶占市場(chǎng)空白 差異化定位 突出項(xiàng)目產(chǎn)品和自身特色 依附自身獨(dú)特的資源，突出項(xiàng)目特色； 因地制宜，要充分利用地塊現(xiàn)有資源； 快速啟動(dòng)，把握商機(jī) 利用資源，實(shí)現(xiàn)全方位互動(dòng) 定位上具備戰(zhàn)略高度 ,實(shí)現(xiàn)區(qū)域特性價(jià)值，突破區(qū)域局限性 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 發(fā)