【正文】 2. 各競品用地面積及建筑體量均大于置信牧山麗景，有規(guī)模上的優(yōu)勢。 5. 牧馬山板塊在交通、開發(fā)程度、未來規(guī)劃定位、人居文化底蘊(yùn)等方面，明顯占優(yōu)。 3. 從別墅的市場供應(yīng)量來看，在 250平米以下， 100200萬的經(jīng)濟(jì)型別墅，在市場上相當(dāng)受歡迎。 O（機(jī)會） 1. 坐擁成都稀缺的山地資源，優(yōu)美的自然環(huán)境，物業(yè)形態(tài)純粹，牧山麗景作為牧馬山片區(qū)的標(biāo)桿性高端別墅產(chǎn)品，升值潛力更是十分巨大。 5. 離成都的實際車程，就目前的路況而言，大約在 40分鐘以上。 3. 較為低矮的坡地別墅，在擴(kuò)大視野的同時，私密性也相應(yīng)受到影響。生活配套仍不夠完善。 7. 牧山麗景地處牧馬山黃金南麓，牧馬山是成都唯一的山地別墅區(qū)、成都最純粹的中央別墅區(qū)，成都一級森林保護(hù)區(qū)、白鷺生態(tài)保護(hù)區(qū)，森林覆蓋率高達(dá) 89%， 2023畝原生松林 ,多條水脈環(huán)繞而行，楊柳河穿境而過 ,成都最早、最標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場、 2650畝牧山湖 …… 依憑天賦稀缺的山水資源、城市中心恰到好處的距離，牧馬山別墅區(qū)已成為與北京溫榆河、上海佘山、深圳香蜜湖并列的中國中央別墅區(qū)第四極，成為財富精英階層首選的別墅之山。 5. 階梯式建筑布局，容積率僅為 ，在成都在售樓盤范圍內(nèi)實屬極低。 3. 在建筑材料的選擇上也堅持低碳生態(tài)原則，合理利用現(xiàn)狀地形，減少工程土方量，在現(xiàn)有地形基礎(chǔ)上實現(xiàn)住宅品質(zhì)最大化。 二、 SWOT分析 S（優(yōu)勢） 1. 牧山麗景地處牧馬山新城核心，牧馬山新城毗鄰雙流國際機(jī)場僅 4公里車程，境內(nèi)多條要道穿越，交通十分便捷，是成都郊區(qū)絕佳的濱水休閑區(qū)和臨空型休憩商業(yè)區(qū)（ RBD）。（建筑用地 ，配套綠化用地）。 牧山麗景由置信地產(chǎn)和川投集團(tuán)共同開發(fā)，項目總占地 630余畝，分為三期開發(fā)。 在 項目 SWOT分析基礎(chǔ)上繼續(xù)研究我在市場中究竟扮演著什么角色。 劣勢 Weakness 威脅 Threats 區(qū)域外競爭影響 ? 項目所處的東區(qū)不是昆明地產(chǎn)快速發(fā)展的區(qū)域 ， 容易 受到北區(qū)和南區(qū)的項目沖擊 。 項目 SWOT分析 項目 SWOT分析 區(qū)域環(huán)境雜亂 ? 項目所處的東區(qū)現(xiàn)階段主要是老的工廠區(qū) ，區(qū)域環(huán)境比較雜亂 ， 影響客戶對于區(qū)域的認(rèn)知 ? 項目西側(cè)的金沙路路況較差 ， 影響項目形象 區(qū)域配套 ? 項目周邊區(qū)域配套嚴(yán)重不足 ， 影響客戶對區(qū)域的認(rèn)識 項目地塊不規(guī)整 ? 項目地塊不規(guī)整 ， 導(dǎo)致規(guī)劃難度加大 。 環(huán)境改善 ? 隨著新機(jī)場建設(shè)和東連接線建設(shè) ， 項目所在區(qū)域?qū)⒊蔀槔ッ鞯臇|大門 ， 政府勢必將投入更多資金進(jìn)行舊城改造 ， 帶動整體區(qū)域的環(huán)境改善 。 景觀視野 ? 項目周邊無高大建筑物遮擋 ， 東北面有臉面山體資源 ， 景觀及視野良好 。 市場機(jī)會： 真正高短形象的市場定位的相對缺失，市場現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間，三線城市迅速發(fā)展的市場給項目帶來的機(jī)會。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 ?市心邊沿活躍著眾多品質(zhì)樓盤，競爭壓力大 ?價格提升壓力較大 ?地價及拆遷問題，存在潛在不可測開發(fā)成本的增加 ?差異化營銷，全面拔高形象，以運營者、領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)面向市場 ?合理安排各種物業(yè)綜合比例，以小風(fēng)險高品質(zhì)住宅的開發(fā)，降低風(fēng)險，增加收益； ?提高產(chǎn)品附加值，特別是小區(qū)景觀塑造，變相降低單位成本。 47 分析結(jié)論綜述 ? 避開建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標(biāo)式的建筑，打造具有代表性的綜合物業(yè)項目 ? 抓住機(jī)遇，爭取時間避開同類項目的正面競爭，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場 ? 賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響 案例十三 SWOT 分析 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak 地處深圳樓市熱點片區(qū) 都市板塊和生態(tài)板塊的交節(jié)點 擁有自然原生水系山脈景觀優(yōu)勢 項目周邊有多個成熟小區(qū) ,居住氛圍良好 ，高端客戶的心理障礙 片區(qū)整體形象較差 與梅坂公路相臨，項目受噪音及揚塵影響較大 4 、 項目周邊商業(yè) 、 教育等配套相對較弱 機(jī)會 Opportunity SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會） WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會，克服劣勢） 水源保護(hù)地 ,健康生態(tài)的原生環(huán)境，類似的地塊再批較難 城市化進(jìn)程加快，片區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施將會日益完善； 3 、 周遍競爭對手已基本成型，有 利于進(jìn)行針對性的差異化設(shè)計 強(qiáng)化地段規(guī)劃生態(tài)健康 ,保護(hù)自然資源 利用空檔期，搶占時機(jī)，創(chuàng)立形象 樹立環(huán)保生態(tài)標(biāo)志性 4 、唯一性路段昭示 利用市場空檔快速建立高端項目社區(qū)形象 利用中心區(qū)在大眾心目中的景愿 ,克服產(chǎn)品劣勢，將產(chǎn)品價值愿望無限提升 創(chuàng)造價值點，提升產(chǎn)品價值感 營銷引導(dǎo)，樣板房、工程樣板房 （規(guī)避產(chǎn)品缺陷） 強(qiáng)化本項目規(guī)劃的商業(yè)及教育配套影響力 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅） WT戰(zhàn)略（減少劣勢，避免威脅） 龍華片區(qū)推盤量逐年遞增，加劇競爭態(tài)勢； 發(fā)展商的 品牌號召力較弱 同類資源物業(yè)競爭激烈 集中強(qiáng)勢推廣，建立差異化形象 加強(qiáng)展示、現(xiàn)場包裝和區(qū)位的借勢提升 項目知名度 提供完善的服務(wù)，讓客戶真實體驗 利用項目昭示優(yōu)越性，完善項目自身包裝展示，提高形象及知名度 提前蓄客 ,傳遞信息，解決客戶資源問題 項目篇 項目 SWOT分析 項目篇 規(guī)避措施 : 1. 項目稀缺的山水資源及相對較低的容積率，有利于項目營銷中的概念提煉； 2. 項目規(guī)模不具備“大盤”的市場形象，但可以向高端精品社區(qū)的方向發(fā)展 ； 3. 項目目前的周邊環(huán)境難以改造，周邊廠房對居住功能有影響，必須從形象塑造上予以彌補(bǔ) ； 4. 高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來購買 ,并通過實在的產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品形象給客戶強(qiáng)烈的購買信心； 5. 強(qiáng)化本項目商業(yè)配套建設(shè)并大力宣傳，說明商業(yè)對居住環(huán)境的影響； 6. 建議收購本項目旁爛尾的實驗學(xué)校大樓，通過和政府協(xié)作辦學(xué) ,使其成功運作 ,增加教育配套競爭優(yōu)勢。項目可以憑借江北第一高度配合先進(jìn)規(guī)劃以及裝修效果，搶占這一空白點； ? 縱觀惠州房產(chǎn)，競爭集中在住宅領(lǐng)域，高檔公寓、服務(wù)式公寓還處于萌芽狀態(tài)，江北作為城市的中央商務(wù)區(qū)，對公寓、服務(wù)式公寓的需求是必然的，地標(biāo)式的建筑作為中央商務(wù)區(qū)的居住后花園，此乃上乘之選。 ？ 如何規(guī)避劣勢？ 如何更好地利用機(jī)會借勢？ ？ 我們的核心競爭優(yōu)勢是什么？ 我們?nèi)绾伟l(fā)揮優(yōu)勢？ ？ 如何面對競爭，最終取勝？ ？ 39 賣點整合 ? 產(chǎn)品？ ? 區(qū)域？ ? 配套？ ? 大社區(qū)？ 案例十一 41 商業(yè)街的 SWOT分析 S（優(yōu)勢）： 1. 全街鋪； 2. 公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量；； 3. 高起點的商業(yè)街規(guī)劃