【正文】 案例十一 41 商業(yè)街的 SWOT分析 S（優(yōu)勢）： 1. 全街鋪； 2. 公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量；； 3. 高起點的商業(yè)街規(guī)劃和品質(zhì)； 4. 泛世紀商圈的逐步形成； W（劣勢）： 1. 目前基本無商業(yè)氛圍，無法立即持續(xù)經(jīng)營； O（機會）： 1. 街鋪是最受廣東投資者關(guān)注的投資型物業(yè)； 2. 公館二期集中商業(yè)即將動工，三 五千平方米的主力店可望進駐； T（威脅）： 1. 東莞投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大； 2. 大型集中商業(yè)的推廣力度和聲勢占據(jù)先機； 營銷策略 ? 讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價值的本源； ? 通過設(shè)計全新的形象，形成差異化； ? 降低置業(yè)門檻，有效擴大客戶層面； ? 打造泛世紀城商圈藍圖； 案例十二 43 項目 SWOT分析 ? Strengths優(yōu)勢 ? 項目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高； ? 現(xiàn)樓，可以馬上裝修進駐； ? 交通便利，位于惠州大道東側(cè)，有多路公交車經(jīng)過 ? 地段潛力無限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的交通干道 ? 綜合物業(yè)，功能規(guī)劃先進，能夠提供多種服務(wù)； ? 接近 CBD中心區(qū)，是泛 CBD的首席商務(wù)中心； ? 坐落于專業(yè)市場扎堆的物流樞紐，占得商貿(mào)發(fā)展帶來的先機 44 ? Weaknesses劣勢 ? 項目是十多年前的爛尾樓，美譽度不是很理想； ? 項目的建筑設(shè)計規(guī)劃是十多年前，在一定程度上與現(xiàn)階段的要求有差距； ? 缺少綠化以及容積率過高； ? 周邊的環(huán)境及生活配套比較差 ? 封頂后，遲遲未能入市，市場猜疑較大 ? 工期進度緩慢，工程時停時復工，顯得實力不夠； ? 由于項目立項于 1993年， 50年產(chǎn)權(quán)，如果原立項的條款不變，那么實際的產(chǎn)權(quán)期限不到 40年。 45 ? Weaknesses機會 ? 惠州 CBD落戶江北，城市規(guī)劃發(fā)展使片區(qū)獲得巨大的發(fā)展契機； ? CBD中心區(qū)規(guī)劃完成，大部分功能組團已建成投入使用或在建設(shè)中，這帶動了泛 CBD區(qū)域建設(shè)和發(fā)展； ? 泛 CBD區(qū)域目前缺少一個可以統(tǒng)籌全部的商業(yè) /務(wù)中心，區(qū)域內(nèi)沒有高檔的酒店、餐飲購物、休閑娛樂、寫字樓、商住樓，甚至住宅。項目可以憑借江北第一高度配合先進規(guī)劃以及裝修效果，搶占這一空白點； ? 縱觀惠州房產(chǎn)，競爭集中在住宅領(lǐng)域，高檔公寓、服務(wù)式公寓還處于萌芽狀態(tài)，江北作為城市的中央商務(wù)區(qū)，對公寓、服務(wù)式公寓的需求是必然的，地標式的建筑作為中央商務(wù)區(qū)的居住后花園，此乃上乘之選。 46 ? Threats威脅 ? 由于爛尾時間長久，工期緩慢，造成的負面影響較為深遠，不利于項目的品牌與形象的再造和推廣傳播； ? 相隔不到一千米的靠近 CBD中心區(qū)的凱賓斯基酒店已經(jīng)動工，一年內(nèi)就可以交付使用，這將成為最大的潛在威脅； ? 周邊的環(huán)境相對不理想、生活配套、商業(yè) /務(wù)配套設(shè)施不完善，將給項目帶來一定的壓力； ? 同類型的物業(yè)的供應(yīng)量可能會在段時間內(nèi)有較大的增加。 47 分析結(jié)論綜述 ? 避開建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標式的建筑，打造具有代表性的綜合物業(yè)項目 ? 抓住機遇，爭取時間避開同類項目的正面競爭，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場 ? 賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響 案例十三 SWOT 分析 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak 地處深圳樓市熱點片區(qū) 都市板塊和生態(tài)板塊的交節(jié)點 擁有自然原生水系山脈景觀優(yōu)勢 項目周邊有多個成熟小區(qū) ,居住氛圍良好 ，高端客戶的心理障礙 片區(qū)整體形象較差 與梅坂公路相臨，項目受噪音及揚塵影響較大 4 、 項目周邊商業(yè) 、 教育等配套相對較弱 機會 Opportunity SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會） WO戰(zhàn)略（利用機會，克服劣勢） 水源保護地 ,健康生態(tài)的原生環(huán)境，類似的地塊再批較難 城市化進程加快，片區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施將會日益完善； 3 、 周遍競爭對手已基本成型，有 利于進行針對性的差異化設(shè)計 強化地段規(guī)劃生態(tài)健康 ,保護自然資源 利用空檔期，搶占時機，創(chuàng)立形象 樹立環(huán)保生態(tài)標志性 4 、唯一性路段昭示 利用市場空檔快速建立高端項目社區(qū)形象 利用中心區(qū)在大眾心目中的景愿 ,克服產(chǎn)品劣勢，將產(chǎn)品價值愿望無限提升 創(chuàng)造價值點，提升產(chǎn)品價值感 營銷引導，樣板房、工程樣板房 （規(guī)避產(chǎn)品缺陷） 強化本項目規(guī)劃的商業(yè)及教育配套影響力 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅） WT戰(zhàn)略（減少劣勢，避免威脅） 龍華片區(qū)推盤量逐年遞增，加劇競爭態(tài)勢； 發(fā)展商的 品牌號召力較弱 同類資源物業(yè)競爭激烈 集中強勢推廣，建立差異化形象 加強展示、現(xiàn)場包裝和區(qū)位的借勢提升 項目知名度 提供完善的服務(wù)，讓客戶真實體驗 利用項目昭示優(yōu)越性，完善項目自身包裝展示，提高形象及知名度 提前蓄客 ,傳遞信息，解決客戶資源問題 項目篇 項目 SWOT分析 項目篇 規(guī)避措施 : 1. 項目稀缺的山水資源及相對較低的容積率，有利于項目營銷中的概念提煉； 2. 項目規(guī)模不具備“大盤”的市場形象，但可以向高端精品社區(qū)的方向發(fā)展 ； 3. 項目目前的周邊環(huán)境難以改造，周邊廠房對居住功能有影響，必須從形象塑造上予以彌補 ； 4. 高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來購買 ,并通過實在的產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品形象給客戶強烈的購買信心； 5. 強化本項目商業(yè)配套建設(shè)并大力宣傳，說明商業(yè)對居住環(huán)境的影響； 6. 建議收購本項目旁爛尾的實驗學校大樓，通過和政府協(xié)作辦學 ,使其成功運作 ,增加教育配套競爭優(yōu)勢。 項目 SWOT分析之應(yīng)對策略 案例十四 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 項目 SWOT分析 劣勢 項目 SWOT分析 機會 項目 SWOT分析 威脅 案例十五 （住宅） SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?位于城市中心板塊 ?周邊交通便利 ?周邊配套完善 ?辦公、酒店、商業(yè)自身天賦優(yōu)勢 ?傳統(tǒng)的高檔居住板塊 ?容積率高、規(guī)劃難度 ?密度大 ?周邊無自然景觀 ?周邊環(huán)境噪音 機會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 ?中心稀有熱點，持續(xù)需求動力 ?07上半年市心樓價跳躍上升 ?高品質(zhì)樓盤價位持續(xù)拉升 ?城市規(guī)劃帶來的機會 ?走差異化路線，從市場空白點出發(fā)，打造片區(qū)引領(lǐng)性物業(yè)； ?著力打造小區(qū)品質(zhì)，即對外圍產(chǎn)品的營造，加強項目自身比較優(yōu)勢，突破現(xiàn)有價格體系。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)