【正文】 勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 ?市心邊沿活躍著眾多品質(zhì)樓盤，競爭壓力大 ?價格提升壓力較大 ?地價及拆遷問題，存在潛在不可測開發(fā)成本的增加 ?差異化營銷，全面拔高形象，以運營者、領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)面向市場 ?合理安排各種物業(yè)綜合比例，以小風(fēng)險高品質(zhì)住宅的開發(fā)，降低風(fēng)險，增加收益； ?提高產(chǎn)品附加值，特別是小區(qū)景觀塑造，變相降低單位成本。 住宅 SWOT 結(jié)論 住宅 SWOT 市場難點： 市場有待完善，同級區(qū)域及周邊區(qū)域競爭激烈，市場價格的超越與突破。 市場機會： 真正高短形象的市場定位的相對缺失，市場現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間，三線城市迅速發(fā)展的市場給項目帶來的機會。 案例十六 60 本項目定位酒店式公寓 SWOT分析 SWOT分析 優(yōu)勢 劣勢 1. 項目所在地有濃厚的涉外氛圍 2. 大量酒店的商務(wù)客戶 3. 高檔商業(yè)與高品質(zhì)酒店的標(biāo)桿效應(yīng) 4. 景觀資源優(yōu)越，配套齊全 1. 項目體量小 2. 不在核心商務(wù)區(qū)內(nèi) 3. 樓體結(jié)構(gòu)已成型，難改造 機會 威脅 1. 高檔涉外酒店式公寓依托于涉外氛圍的區(qū)域，實現(xiàn)的租金高 2. 高檔酒店式公寓供應(yīng)量少在市場上供不應(yīng)求 3. 在售的公寓依托不同的資源均實現(xiàn)了不同程度的熱銷 1. 成體量的大型綜合體物業(yè)推出使得公寓的供應(yīng)量大增 2. 同時，高檔酒店附帶公寓數(shù)量的增加會使得高檔公寓市場的競爭趨于激烈 充分挖掘項目價值與客戶目標(biāo)的基礎(chǔ)上， 定位 高檔涉外酒店式公寓 有市場支撐 區(qū)域發(fā)展前景遠大 ? 隨著昆明城市不斷發(fā)展 ， 新機場建設(shè)以及周邊道路建設(shè)項目所在的東片區(qū)未來將成為昆明的主要居住區(qū)域 交通改善 ? 項目緊靠建設(shè)中的城市主干道 —— 東連接線 ，是中心城區(qū)通往新機場的必經(jīng)之地 ， 交通非常方便 地勢高差 ? 項目擁有 25米的高差 ， 適宜打造臺地住宅 ，更易突出的空間感 。 景觀視野 ? 項目周邊無高大建筑物遮擋 ， 東北面有臉面山體資源 ， 景觀及視野良好 。 優(yōu)勢 strength 機會 Opportunities 快速發(fā)展的市場 ? 昆明地產(chǎn)市場正處在一個大變革時代 ， 區(qū)域擴張和產(chǎn)品升級帶動地產(chǎn)市場的快速發(fā)展 。 環(huán)境改善 ? 隨著新機場建設(shè)和東連接線建設(shè) ， 項目所在區(qū)域?qū)⒊蔀槔ッ鞯臇|大門 ， 政府勢必將投入更多資金進行舊城改造 ， 帶動整體區(qū)域的環(huán)境改善 。 區(qū)域市場競爭較小 ? 項目所在區(qū)域處于地產(chǎn)發(fā)展的起步階段 ， 開發(fā)項目不 多 ， 市場競爭壓力較小 。 項目 SWOT分析 項目 SWOT分析 區(qū)域環(huán)境雜亂 ? 項目所處的東區(qū)現(xiàn)階段主要是老的工廠區(qū) ，區(qū)域環(huán)境比較雜亂 ， 影響客戶對于區(qū)域的認知 ? 項目西側(cè)的金沙路路況較差 ， 影響項目形象 區(qū)域配套 ? 項目周邊區(qū)域配套嚴(yán)重不足 ， 影響客戶對區(qū)域的認識 項目地塊不規(guī)整 ? 項目地塊不規(guī)整 ， 導(dǎo)致規(guī)劃難度加大 。 項目地塊受航空線限高 ? 項目地塊受航空線限高影響 ， 加大了規(guī)劃的難度 ， 也不利于創(chuàng)新產(chǎn)品布局與標(biāo)志性建筑物的打造 。 劣勢 Weakness 威脅 Threats 區(qū)域外競爭影響 ? 項目所處的東區(qū)不是昆明地產(chǎn)快速發(fā)展的區(qū)域 ， 容易 受到北區(qū)和南區(qū)的項目沖擊 。 區(qū)域內(nèi)競爭影響 ? 按照規(guī)劃 ， 東區(qū)主要為居住片區(qū) ， 隨著新機場和東連 接線建設(shè) ， 未來改造力度會加大 ， 新的項目會不斷推 出市場 ， 引發(fā)激烈市場競爭 。 在 項目 SWOT分析基礎(chǔ)上繼續(xù)研究我在市場中究竟扮演著什么角色。 案例十七 “置信 牧山麗景” SWOT分析 一、項目簡介 牧山麗景位于成都市新津縣花源鎮(zhèn)牧馬山麗景路，地處牧馬山新城核心，牧馬山新城毗鄰雙流國際機場僅 4公里車程，境內(nèi)多條要道穿越，交通十分便捷，是成都郊區(qū)絕佳的濱水休閑區(qū)。 牧山麗景由置信地產(chǎn)和川投集團共同開發(fā)，項目總占地 630余畝，分為三期開發(fā)。一期 122畝；二期 ；三期 。（建筑用地 ，配套綠化用地）。 牧山麗景作為牧馬山片區(qū)的標(biāo)桿性高端別墅產(chǎn)品，升值潛力十分巨大。 二、 SWOT分析 S（優(yōu)勢） 1. 牧山麗景地處牧馬山新城核心，牧馬山新城毗鄰雙流國際機場僅 4公里車程，境內(nèi)多條要道穿越，交通十分便捷，是成都郊區(qū)絕佳的濱水休閑區(qū)和臨空型休憩商業(yè)區(qū)（ RBD）。 2. 牧山麗景堅持對原有土地環(huán)境承載能力進行保持和可持續(xù)開發(fā)，充分尊重地域的氣候和自然環(huán)境，利用外部生態(tài)景觀資源，分配更多的規(guī)劃用地來配合小區(qū)生態(tài)規(guī)劃理念。 3. 在建筑材料的選擇上也堅持低碳生態(tài)原則，合理利用現(xiàn)狀地形，減少工程土方量，在現(xiàn)有地形基礎(chǔ)上實現(xiàn)住宅品質(zhì)最大化。 4. 針對自然生態(tài)特征，積極運用新材料、新技術(shù)以改善功能要求，延長使用壽命，降低能耗。 5. 階梯式建筑布局，容積率僅為 ，在成都在售樓盤范圍內(nèi)實屬極低。 6. 作為成都稀缺的山地別墅項目，在保留小區(qū)內(nèi)原生態(tài)山地地質(zhì)地貌的前提下，結(jié)合小區(qū)內(nèi)層次豐富的立體景觀營造出建筑、山地、水景和諧統(tǒng)一的生態(tài)主題社區(qū)，讓每棟別墅的生態(tài)景觀面最大化，將生態(tài)資源與產(chǎn)品最大程度地融合。 7. 牧山麗景地處牧馬山黃金南麓，牧馬山是成都唯一的山地別墅區(qū)、成都最純粹的中央別墅區(qū)，成都一級森林保護區(qū)、白鷺生態(tài)保護區(qū)，森林覆蓋率高達 89%， 2023畝原生松林 ,多條水脈環(huán)繞而行，楊柳河穿境而過 ,成都最早、最標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場、 2650畝牧山湖 …… 依憑天賦稀缺的山水資源、城市中心恰到好處的距離，牧馬山別墅區(qū)已成為與北京溫榆河、上海佘山、深圳香蜜湖并列的中國中央別墅區(qū)第四極，成為財富精英階層首選的別墅之山。 W（劣勢） 1. 價格普遍較高，均價在 10000元 /平米左右。生活配套仍不夠完善。 2. 項目周邊較為荒涼，生活配套還很不成熟。 3. 較為低矮的坡地別墅，在擴大視野的同時，私密性也相應(yīng)受到影響。 4. 緊臨白云大道的別墅，受到的噪音干撓較大。 5. 離成都的實際車程，就目前的路況而言，大約在 40分鐘以上。 6. 距白云寺約 500米左右，對看重風(fēng)水的客戶而言，在心理上有抗性。 O（機會） 1. 坐擁成都稀缺的山地資源，優(yōu)美的自然環(huán)境，物業(yè)形態(tài)純粹，牧山麗景作為牧馬山片區(qū)的標(biāo)桿性高端別墅產(chǎn)品，升值潛力更是十分巨大。 2. 在 2023年國家宏觀調(diào)控的洗禮下，導(dǎo)致別墅供應(yīng)量急劇減少，成都別墅市場購銷持續(xù)反彈，整體形勢更趨活躍。 3. 從別墅的市場供應(yīng)量來看，在 250平米以下， 100200萬的經(jīng)濟型別墅，在市場上相當(dāng)受歡迎。 4. 郊區(qū)別墅占成都在售別墅樓盤的八成以上，仍然是供應(yīng)的主流。 5. 牧馬山板塊在交通、開發(fā)程度、未來規(guī)劃定位、人居文化底蘊等方面，明顯占優(yōu)。 T（威脅） 1. 各競品由于開發(fā)周期長，均擁有了成熟的品牌知名度，并有了一定的市場占有率。 2. 各競品用地面積及建筑體量均大于置信牧山麗景，有規(guī)模上的優(yōu)勢。 演講完畢，謝謝觀看！