【正文】 整合對大盤有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)合作團(tuán)隊(duì) ， 以降低項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn) 。 14 四、項(xiàng)目價值結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 機(jī)會（ O） 機(jī)會 機(jī)會利用 區(qū)域發(fā)展：城南是最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ姆康禺a(chǎn)板塊 ， 也是政府未來要重點(diǎn)開發(fā) 、 改造的區(qū)域 。 突出區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀和前景 ，提高項(xiàng)目價值 ， 并可增加對投資型客戶的吸引力 。 交通： 距市中心 ， 距機(jī)場 28公里 ， 成都地鐵 2號線將龍泉城區(qū)與成都市區(qū)緊緊相連 。 可將目標(biāo)客戶面適當(dāng)擴(kuò)展到更大的區(qū)域 ， 加快項(xiàng)目銷售速度 。休閑旅游：龍泉區(qū)有豐富自然資源和人文資源 ， 休閑旅游資源豐富 。 通過休閑旅游 ， 整合城市高端消費(fèi)人群的消費(fèi) ， 提升項(xiàng)目的生活品質(zhì)檔次 。 15 四、項(xiàng)目價值結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 威脅（ T） 威脅 威脅規(guī)避 成都房地產(chǎn)開發(fā)水平較高 ，市場競爭激烈 ， 無論是著眼城東還是放眼整個成都 ， 從規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)上都不乏強(qiáng)有力的競爭對手 。 采用先進(jìn) 、 有特色的開發(fā)理念和獨(dú)特的生活主張鑄造項(xiàng)目的鮮明形象與核心競爭力 ， 形成差異性競爭優(yōu)勢 。 區(qū)域市場供應(yīng)量較大 。 擴(kuò)展產(chǎn)品線 ， 合理分配各類產(chǎn)品開發(fā)時機(jī) 。 16 小結(jié)： 通過有效整合項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競爭力，可以形成強(qiáng)大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競爭層面，在市場中脫穎而出，成為區(qū)域性的標(biāo)志性項(xiàng)目。 案例五 地塊分析 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢 Strength 地塊自身： 地形方正，地勢平坦，易于項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃； 區(qū)域環(huán)境： 與水口鎮(zhèn)文化體育中心相鄰，文體、生活休閑資源比較豐富； 周邊社區(qū)： 片區(qū)內(nèi)的藍(lán)波灣、國際新城等項(xiàng)目均屬高檔別墅樓盤，提升了片區(qū)整體形象，與 城市未來高檔居住區(qū)為鄰。 地理位臵較好，有豐富的生活休閑資源。 地塊分析 項(xiàng)目 SWOT分析 劣勢 Weakness 容 積 率： 項(xiàng)目容積率較高，為 ，在一定程度上限制了項(xiàng)目的品質(zhì)和規(guī)劃； 四至環(huán)境： 地塊所處地段較差，工廠、廠房、農(nóng)民房、雜草地等臟亂的環(huán)境將對項(xiàng)目近期造 成負(fù)面影響；另有地塊上存有高壓線，對項(xiàng)目后期銷售帶來制約； 生活配套： 項(xiàng)目周邊目前人氣稀薄，居住氛圍差，缺乏日常商業(yè)配套，居家購物近期將不會 有明顯的改善。 容積率高，現(xiàn)有環(huán)境差，生活配套設(shè)施不完善。 地塊分析 項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會 Opportunity 整體市場： 近幾年惠州地產(chǎn)市場高速發(fā)展，但整體市場仍運(yùn)行良好，整個市場后期看好； 城際交通： 2023年地鐵三號線、深惠輕軌列車的開通， “ 一小時生活圈 ” 炒作使越來越多的 深圳投資客戶涉足惠州地產(chǎn)投資，這將強(qiáng)力拉動惠州地產(chǎn)的發(fā)展； 銷售價格： 目前水口片區(qū)的房價仍處于惠州市較低價位，更是珠三角城市的硅谷，還大幅上 漲的空間，升值潛力巨大。 市場運(yùn)行良好，外地客戶成交看好，價格升值潛力大。 地塊分析 項(xiàng)目 SWOT分析 威脅 Threat 房產(chǎn)政策： 國家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及出臺的政策，一定程度上制約了地產(chǎn)市場； 競爭對手： 片區(qū)內(nèi)相繼推出一些住宅項(xiàng)目，加上國際新城和藍(lán)波灣后期項(xiàng)目的推出，將不可 避免的對本項(xiàng)目后期入市造成一定影響，分流一部分本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，且對 本項(xiàng)目的市場競爭力帶來壓力和沖擊； 其他片區(qū)： 隨著江北片區(qū)的規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，將分流本項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶。 房產(chǎn)政策頻出，客戶臵業(yè)謹(jǐn)慎，競爭對手及其他片區(qū)分流客戶。 去哪里尋找這片土地的點(diǎn)金魔杖？ 做細(xì)市場 做精產(chǎn)品 揚(yáng) 長 □ 強(qiáng)化水口湖濱公園與文化體育中心的生活休閑資源及項(xiàng)目發(fā)展前景； □ 在操作中適當(dāng)借助周邊大社區(qū)的良好形象為自身推廣； □ 通過創(chuàng)新，打造片區(qū)標(biāo)志性的、具有自己獨(dú)特性的高層產(chǎn)品。 避 短 □ 做細(xì)市場，通過科學(xué)合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出； □ 圍繞項(xiàng)目地塊的屬性和市場定位，做精產(chǎn)品，再加以精致的包裝，軟硬相加，以產(chǎn)品來提升項(xiàng)目 的品質(zhì)； □ 關(guān)注政府政策，調(diào)整項(xiàng)目推廣策略。 案例六 項(xiàng)目解讀 ? 項(xiàng)目綜合分析 Strengths優(yōu)勢分析 Weaknesses劣勢分析 S1景觀公園 ： 南側(cè)長河公園 ——城市公園坡地、水景 S2科技產(chǎn)品 ：皇明太陽能 —先進(jìn) “ 節(jié)能生態(tài)住宅 ”理念 S3知名品牌 ：皇明集團(tuán)自身品牌的號召力 S4規(guī)模效應(yīng) ： 27萬大盤，具有一定的影響力 S5地段優(yōu)勢 ：位于河?xùn)|新城 ——德城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 W1產(chǎn)品方面： 新技術(shù)增加成本－單價高于市場現(xiàn)狀 W2市場方面： 購房意識初級，對節(jié)能住宅認(rèn)知低；對高層，小高層接受較弱；德城區(qū)人口增長緩慢，剛性需求增長幅度不大 W3配套方面： 周邊商業(yè)及生活配套設(shè)施少，公交系統(tǒng)不完善，生活、交通不便利 W4價格方面： 主流消費(fèi)能力在 2040萬元之間 Opportunities機(jī)會分析 Threats威脅分析 O1：河?xùn)|新城組團(tuán)的發(fā)展 —區(qū)域發(fā)展 O2：德城區(qū)市場處于初級階段，未來 13年房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。 O3：現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目檔次一般，項(xiàng)目超越的機(jī)會很大 —尋求創(chuàng)新產(chǎn)品 O4：高收入人群期待高品質(zhì)、高舒適度住宅產(chǎn)品，并愿意支付較高價格。 T1：高層住宅認(rèn)可度尚未得到市場檢驗(yàn) T2：周邊項(xiàng)目將分流大量客戶，尤其本項(xiàng)目高調(diào)入市，可能使嘉誠尚東和東建花園 2個項(xiàng)目搭上順風(fēng)車 T3：產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)較大 在這些錯綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)。 案例七 26 SWOT分析 項(xiàng)目核心價值梳理 S W T O 地段價值：優(yōu)越的地理位置：地處萬家麗路與荷花路交界處，成熟、優(yōu)越的城市生活配套聚集。 城市地標(biāo)。 ?學(xué)區(qū)價值：芙蓉中學(xué)、育英小學(xué)比鄰。 ?品牌價值：東方新城的口碑和新金鴻企業(yè)品牌（水云間）。 ?產(chǎn)品：高層點(diǎn)式，戶型設(shè)計(jì)差． ?口碑：東方新城經(jīng)濟(jì)適用房的負(fù)面口碑影響． ?競爭：下階段推出項(xiàng)目多，競爭劇烈． ?07年長沙房地產(chǎn)市場將保持持續(xù)快速的發(fā)展，市場保持供銷兩旺的局面。 ?地段決定價值。 ?搶占市場推廣先機(jī)。 ?同區(qū)域內(nèi)市場營銷水平粗放，不成體系。 【 項(xiàng)目 SWOT分析 】 優(yōu)勢：■ 項(xiàng)目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品 ■ 發(fā)展商品牌效應(yīng)明顯，具有大批的忠誠客戶；