【正文】 和品質； 4. 泛世紀商圈的逐步形成； W（劣勢）： 1. 目前基本無商業(yè)氛圍，無法立即持續(xù)經營； O（機會）： 1. 街鋪是最受廣東投資者關注的投資型物業(yè)； 2. 公館二期集中商業(yè)即將動工，三 五千平方米的主力店可望進駐； T（威脅）： 1. 東莞投資類型商業(yè)的總體供應量巨大； 2. 大型集中商業(yè)的推廣力度和聲勢占據(jù)先機； 營銷策略 ? 讓客戶回歸于關注商業(yè)價值的本源； ? 通過設計全新的形象，形成差異化； ? 降低置業(yè)門檻，有效擴大客戶層面； ? 打造泛世紀城商圈藍圖； 案例十二 43 項目 SWOT分析 ? Strengths優(yōu)勢 ? 項目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高； ? 現(xiàn)樓，可以馬上裝修進駐； ? 交通便利，位于惠州大道東側，有多路公交車經過 ? 地段潛力無限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的交通干道 ? 綜合物業(yè)，功能規(guī)劃先進，能夠提供多種服務； ? 接近 CBD中心區(qū)，是泛 CBD的首席商務中心； ? 坐落于專業(yè)市場扎堆的物流樞紐，占得商貿發(fā)展帶來的先機 44 ? Weaknesses劣勢 ? 項目是十多年前的爛尾樓，美譽度不是很理想； ? 項目的建筑設計規(guī)劃是十多年前，在一定程度上與現(xiàn)階段的要求有差距； ? 缺少綠化以及容積率過高； ? 周邊的環(huán)境及生活配套比較差 ? 封頂后，遲遲未能入市，市場猜疑較大 ? 工期進度緩慢，工程時停時復工，顯得實力不夠； ? 由于項目立項于 1993年， 50年產權，如果原立項的條款不變，那么實際的產權期限不到 40年。 2. 可能成為北京規(guī)劃的 11個新城之一。 3. 項目配套啟動較晚，社區(qū)氛圍不能充分展示。 ? 劣勢： W 1. 體量大，社區(qū)開發(fā)與管理難度大。 3. 位于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)政府對面，周邊環(huán)境相對較為成熟。 搶占市場空白 差異化定位 突出項目產品和自身特色 依附自身獨特的資源，突出項目特色； 因地制宜，要充分利用地塊現(xiàn)有資源； 快速啟動，把握商機 利用資源，實現(xiàn)全方位互動 定位上具備戰(zhàn)略高度 ,實現(xiàn)區(qū)域特性價值，突破區(qū)域局限性 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅 利用機會，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 戰(zhàn)略高度 把握區(qū)域特性 搶占市場空白 獨特的定位主張 區(qū)域認同威脅； 區(qū)域消費能力威脅； 區(qū)域競爭的威脅； 規(guī)劃設計機會； 區(qū)域發(fā)展機會； 產業(yè)集群的帶動機會； 案例九 08新品 SWOT 推導 S（優(yōu)勢） ?品牌優(yōu)勢：萬科品牌深入人心 ?區(qū)位優(yōu)勢：東城東片區(qū)轉熱，被接受程度提高 ?大社區(qū)概念形成：大社區(qū)、成熟社區(qū)基本形成，名校配套突出 ?客戶資源優(yōu)勢：１－ 6期客戶資源積累深廣 ?產品優(yōu)勢：部分產品概念獨特，吸引力較大 ?稀缺資源優(yōu)勢：臨近峰景高爾夫、以馬石山天然景觀 ?升值前景優(yōu)勢：片區(qū)氛圍形成，價值迅速提升，升值潛力不言而喻 W（劣勢） ?雖已交樓近千戶，但生活居住氛圍不濃郁 ?周邊配套還不完善，會所規(guī)模較小，休閑娛樂類別有限 ? 7期部分單位臨近高速公路、高壓線、材屋、垃圾站影響，綜合條件較差 ?63標部分戶型直接受工廠影響 ?戶型面積均在 120平米以上，在新政首付壓力下，較為困難 O（機會） ?東城東片區(qū)轉熱 ， 升值潛力大 ?=峰景片區(qū)樓盤高檔形象穩(wěn)固樹立 ， 升值在望 ?新穎 “ 兩代居 ” 概念戶型設計 ， 吸引力較大 ?08年收官情景美墅稀缺性 ， 倍少珍惜 ?已經成熟的大社區(qū) ， 雄厚業(yè)主資源 T（威脅） ?板塊競爭激烈，市場同期供應量大 ?新政策帶來壓力 ?競爭優(yōu)勢不明顯 進一步提升萬科品牌形象，從而提升樓盤形象，樹立價格標桿，提高客戶心理預期 降噪降震措施 、 形象營銷 、 場地包裝發(fā)揮專業(yè)水準 ， 強勢展示 案例十 38 （一）項目 SWOT分析 ? 優(yōu)勢： S 1. 大規(guī)模，體量為房山第一大。 環(huán)境優(yōu)勢：項目擁有 240畝原生態(tài)山地景觀資源。 規(guī)模優(yōu)勢：占地 660畝，總建 72萬平方。 區(qū)域競爭的威脅：岳麓區(qū)北片金星大道兩廂的土地均已名花有主，預計2023年該區(qū)域的可供開發(fā)的總量將達到 6000多畝，且大多數(shù)為品牌發(fā)展商和超過 500畝的大盤，本案開發(fā)面臨巨大的競爭壓力。 項目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產頻道 威脅（ T）： 區(qū)域認同威脅：居住郊區(qū)化，居住理念的改變還處于起始階段 ，對區(qū)域的認同尚待時日。 中管網(wǎng)房地產頻道 劣勢（ W）： 生活配套劣勢：項目周邊經濟發(fā)展相對滯后，生活配套設施欠缺； 交通環(huán)境劣勢：目前項目周邊公交線路較少，出行較為不便； 居住氛圍劣勢：周邊欠缺成熟的生活環(huán)境； 項目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產頻道 機會（ O）： 區(qū)域發(fā)展機會：項目一方面可借勢于兩型先導區(qū)核心建設、市政府板塊行政輻射的發(fā)展力，另一方面可借助于星城鎮(zhèn)招商引資的發(fā)展資源。 交通基礎建設優(yōu)勢：項目所在片區(qū)交通形象較好，預示著區(qū)域無限的發(fā)展?jié)摿Α? 【 項目 SWOT分析 】 優(yōu)勢：■ 項目自身素質絕佳，尤其是地段、景觀、產品 ■ 發(fā)展商品牌效應明顯，具有大批的忠誠客戶； ■ 前期形象高企，廣泛被客戶認同； 劣勢：■ 認籌期長達 8個月，客戶維系困難； ■ 項目等待期長，客源流失機會大； 機會：■ 深圳西岸將成為未來兩年內深圳房地產的熱點區(qū)域 ■ 寶安利好不斷，關內客戶開始認同； ■ 項目開發(fā)可肆機而動，靜觀其變； ■ 競爭項目的推廣也為本項目帶來客源； 威脅：■ 同期同質項目數(shù)量龐大，競爭激烈； ■ 關內客戶出關置業(yè)仍有區(qū)位及品質方面的障礙； 【 策略形成 】 發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機會 ?依勢助勢，掌握片區(qū)話語權，以高形象強勢推廣、高品質展示吸引客戶 ?充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價值，為營銷創(chuàng)造機會點 利用機會、克服劣勢 ?大勢在場，關鍵作為，順勢而動，搶奪客戶 發(fā)揮優(yōu)勢、轉化威脅 ?依托品牌優(yōu)勢，展現(xiàn)項目非凡價值，吸引關內客戶特別是南山客戶 減少劣勢、避免威脅 ?挖掘片區(qū)價值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認同片區(qū) ?高服務 +高形象 +高品質 尚都 =深圳西岸 案例八 中管網(wǎng)房地產頻道