【正文】 項目 SWOT分析 案例一 第 3頁 項目 SWOT分析 S―― 優(yōu)勢 ?片區(qū)價值 ：新城區(qū)中心位置，已在市場上得到較 高認同 ?人文氛圍 ：近周總理紀念館和外國語學校等，人 文底蘊豐厚 ?升值潛力 ：長途汽車站旁，升值潛力大。 ?交通優(yōu)勢 ：項目三面環(huán)路，加之汽車站旁，交通 極其便捷 W―― 劣勢 ?地塊狹長 ：地塊狹長，建筑格局擺布受到限制 ?車站影響 ：緊鄰長途汽車站，噪音、空氣污染較 大，治安環(huán)境受影響 ?既有障礙 ：地塊上遍布高壓電線，與及西北角的 氣象站等，影響項目品質 T―― 威脅點 ?盛世豪庭 ：一期已經(jīng)交房入住，形成區(qū)域內住宅 標桿作用 ?未來供應 ：板塊內未來住宅供應量較大，競爭激 烈 ?宏觀政策 ：國家不斷出臺嚴厲的房地產(chǎn)相關政 策，未來影響加劇 O―― 機會點 ?區(qū)域升溫 ：楚州區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫、區(qū)域發(fā) 展空間大，價值將得到進一步提升 ?配套完善 ：項目自身建有幼兒園和大量商業(yè)配 套，充分滿足相關需求 ?市場空白 ：區(qū)域內缺少中高檔住宅和大型商業(yè)， 項目具有后發(fā)優(yōu)勢 項目的優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅。具有較優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|。 案例二 SWOT矩陣分析 S (優(yōu)勢 ) 1. 項目背臨風景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境 優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)， 適宜居??； 2. 項目周邊已有多個小區(qū)入住，人流增 加不斷提升項目潛在價值； 3. 項目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡完善，可達性高，極大提高本項目的交通便捷力； 4. 本項目為本地發(fā)展商，具有多個本地 項目的開發(fā)經(jīng)驗，已積累一定的客戶 資源基礎 。 W（劣勢） 1. 本項目所在區(qū)域非肇慶主中心城區(qū)， 人流量較少導致商業(yè)氛圍差、人氣 不足； 2. 公交路線少，輻射范圍小； 3. 周邊生活配套設施目前品質不高，居 民生活品質受一定影響； 4. 項目規(guī)模比較小，難于形成體量優(yōu)勢。 SWOT矩陣分析 O（機會） 1. 本項目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年 招商力度不斷加大，項目目標客戶群 體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認同感逐 漸增強； 2. 肇慶的旅游業(yè)發(fā)展相當迅速，由此所 帶來的觀光投資客逐年增加。 3. 區(qū)域內居民收入穩(wěn)定 ,經(jīng)濟發(fā)展迅速， 市場需求可挖掘空間巨大。 T（威脅） 1. 帝豪花園、山水居、世紀雅苑等幾個等競爭對手已分流了部分客戶，并與本項目形成正面競爭。 2. 國家宏觀調控政策為為未來肇慶樓市帶來不確定因素 針對不同購買源及消費目標，尋求項目 優(yōu)勢因素并轉換成營銷推廣優(yōu)勢策略及 其賣點。但在產(chǎn)品規(guī)劃設計過程中 ,應將 項目弱勢及威脅因素力爭規(guī)避，產(chǎn)品設 計做到揚長避短，營銷推廣做到避實擊虛，進而形成項目開發(fā)銷售的一體化優(yōu)勢。 解析結論： 案例三 Strength優(yōu)勢分析 Weakness劣勢分析 S先天可開發(fā)素質較好，土地平整； S空氣清新，環(huán)境好； S天然水景優(yōu)勢，提升項目品質； S項目規(guī)劃產(chǎn)品較周邊區(qū)域產(chǎn)品總價低，競爭優(yōu)勢明顯； S周邊建筑遮擋較少，有利項目整體采光。 W臨近主干道 ,部分臨街住宅將受到噪音干擾； W區(qū)域交通較差，出行不夠便利； W地塊周邊多為農(nóng)業(yè)用地和廠房，居住氛圍不夠濃厚； W基礎配套設施極不完善，生活便利性不強； W開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗不足，品牌知名度不高。 Opportunity機會分析 Threat威脅分析 O太平工業(yè)區(qū)規(guī)劃前景看好； O普蘭店建設快速推進，企業(yè)單位激增，住宅消費上升； O外來人群的需求份額持續(xù)走高，給項目帶來更多的市場空間； O隨著區(qū)域的深入開發(fā)，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸上升； 0未來區(qū)域人口的增加，有利于項目公建的銷售； 0普蘭店房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，為投資客提供了較高的投資回報率； 0 8萬元的落戶政策，對低端購房者有較大吸引力。 T普蘭店區(qū)域規(guī)劃建設，房地產(chǎn)升溫帶來的具大供應量； T目前國家抑制投資的宏觀導向，形成的連帶影響帶來的威脅； T產(chǎn)業(yè)區(qū)建設帶來的污染、噪音、粉塵等隱患； T外來打工人群的增多，導致區(qū)域人員復雜，對本項目形象造成不利影響 。 T普蘭店三大工業(yè)區(qū)的同時發(fā)展，對項目客群有一定的分流。 項目 SWOT分析 綜合分析結論： ? 本項目核心競爭力顯著，低總價，低首付優(yōu)勢，鎖定需求最為強烈的初中級置業(yè)者，同時具備了超強的投資價值，和樂觀的發(fā)展前景 。 ?劣勢體現(xiàn)在發(fā)展性中，抗性會隨之轉化。機會與威脅主要來源于市場形式。提早入市，做足增加附加值的配套設施可以使項目更加具備高性價比優(yōu)勢。 ?盡管項目市場整體風險值比較小，如果實現(xiàn)快速回籠資金，核心要素是銷售推廣體系的強力配合，以及短時間內的客戶積累渠道。 ?走快不是目的，實現(xiàn)既得利益是最終根本。合理的定價和價格策略有助于開發(fā)商回籠資金快中有升 . 案例四 12 四、項目價值結構 項目 SWOT分析 ? 優(yōu)勢（ S） 優(yōu)勢 優(yōu)勢發(fā)揮 區(qū)位：項目處于城市房地產(chǎn)發(fā)展的新崛起板塊 ， 有較好的市場價值預期 。 本項目應站在城市運營高度 ， 通過提升區(qū)域價值擴大產(chǎn)品價值 。 宣傳推廣中應將區(qū)位優(yōu)勢作為項目的一大亮點予以強調 。 規(guī)模：總建筑面積約 300萬㎡ 。 以大盤的運作模式 ， 建立大盤在產(chǎn)品 、 配套 、 社區(qū)文化 、 品牌等方面的競爭優(yōu)勢 。 高爾夫資源： 18棟標準高爾夫球場配套 ，為項目建立鮮明的檔次標準 充分利用高爾夫球場提升項目檔次 ， 建立市場區(qū)隔 ， 并發(fā)揮高爾夫俱樂部的運營功效推動項目的高端客戶營銷 。 人文底蘊：明代王陵 ， 四川師范大學等 ，提升項目人文底蘊 。 充分發(fā)揮人文底蘊優(yōu)勢 ， 塑造項目濃郁的 文化生活品牌 。 13 四、項目價值結構 項目 SWOT分析 ? 劣勢（ W） 劣勢 劣勢彌補 生活配套缺乏 項目啟動時先建好一部分的商業(yè)配套 ， 讓客戶對項目生活有直觀的信心 。 企業(yè)缺乏操作經(jīng)驗。