房地產(chǎn)案例分析(已修改)
2025-03-02 10:56 本頁面
【正文】 王曉萍 典型案例剖析 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅問題 培訓(xùn)內(nèi)容 一、案例剖析 收入、成本費用、納稅調(diào)整、特殊業(yè)務(wù) 二、稅種分析 單個稅種要點、稅種間的關(guān)聯(lián) 第一部分：案例剖析 （一）收入方面 收入容易出現(xiàn)的問題 收取預(yù)售房款不入賬，或巧立名目掛賬 或以“借款”等名義長期掛往來 不按規(guī)定時間和金額結(jié)轉(zhuǎn)收入 售價明顯偏低而無正當(dāng)理由 將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、分紅、拆遷補償?shù)扔猛荆窗匆曂N售處理。 簽訂“陰陽合同”隱匿收入，以手工收據(jù)收取地下室、車位等銷售款，不做收入或少做收入 將收到的按揭款直接記入短期借款 案例 1： ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為私營有限責(zé)任公司，2023年 10月開業(yè)，企業(yè)所得稅在國稅局申報繳納。檢查組對該企業(yè) 20232023年的納稅情況進行檢查時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè) 2023年度收到裝修費 1635萬元記入在“其他應(yīng)付款”科目，未申報繳納營業(yè)稅金及附加等相關(guān)稅種。 相關(guān)政策 ? 營業(yè)稅暫行條例第五條 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的 全部價款和價外費用。 ? 營業(yè)稅暫行條例實施細則第十三條 條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、 代收款項、代墊款項、 罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： （一）由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費； （二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)； （三）所收款項全額上繳財政。 企業(yè)所得稅： ? 國稅發(fā) [2023]31號第五條 ：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 土地增值稅： ? 財稅字［ 1995］ 048號 （一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。 （二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 案例 2 ? 2023年某房地產(chǎn)公司銷售 “ xx”項目中的住宅，價款合計 25080萬元，其中 4895萬元計入預(yù)收賬款，其余款項由該公司委托 B公司代收，計入其他應(yīng)收款科目，未申報繳納相關(guān)稅金。A公司和 B公司擁有同一法定代表人。 信息來源一：稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部業(yè)務(wù)平臺 登記：開業(yè)、變更、遷移、股東、股權(quán)變更 發(fā)票：領(lǐng)購、給別人代開、別人為自己代開、 繳銷、異地開具發(fā)票 銷售：銷售明細、銷售進度、未售明細 房產(chǎn)土地：具體地址、變更情況 納稅情況：分稅種、分稅目的入庫、欠稅、退稅 處罰：近幾年評估、稽查情況 信息來源二：第三方信息 第三方信息：城建局、國土局、財政等共享信息 青島網(wǎng)上房地產(chǎn) 案例 3 ? 檢查組根據(jù)專項檢查的要求對青島某一房地產(chǎn)開發(fā)公司進行檢查，發(fā)現(xiàn)該公司 2023年 11月按揭貸款 3697萬元到賬，記入短期借款，延遲繳納營業(yè)稅等稅款 242萬元。 ? （ 2023年在房地產(chǎn)業(yè)納稅評估中涉及此風(fēng)險點的納稅人有 16戶、稅款 2100萬元。） ? 關(guān)注點：真按揭，假貸款 ? 思考：假按揭，真貸款？ 案例 4 ? 某房地產(chǎn)公司所開發(fā)的 XX項目，于 2023年 9月竣工驗收，已備案取得 《 XX市建設(shè)工程竣工驗收備案表 》并交付使用，實測可售面積 ，已售面積，共收取售房款 9083萬元。但該公司一直按照預(yù)收房款預(yù)計利潤申報交納企業(yè)所得稅。經(jīng)核實，該開發(fā)產(chǎn)品已完工，應(yīng)按完工產(chǎn)品計算繳納企業(yè)所得稅 , 該企業(yè)補繳企業(yè)所得稅 683萬元 稅收政策 ? 2023年 31號文第三條： 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件 之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。
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