房地產(chǎn)行業(yè)偷逃所得稅案例分析(已修改)
2025-03-03 18:20 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 少列收入虛增成本偷逃企業(yè)所得稅案 第一部分 一、案例編寫人 winwind 二、 編寫目的 通過本案，使稽查人員掌握對房地產(chǎn)企業(yè) 少計收入、多列成本 ，偷逃企業(yè)所得稅違法行為的具體檢查方法，特別是分析性復(fù)核方法在查前、查中的運(yùn)用。 三、關(guān)鍵詞 企業(yè)所得稅 少計收入 虛假發(fā)票 虛增成本 多列期間費(fèi)用 2 偷稅手段 收入方面 成本方面 成本計算方法 期間費(fèi)用 代銷收入 首付款 建筑租金 3 偷稅手段 收入方面 成本方面 成本計算方法 期間費(fèi)用 成本 成本 成本 4 偷稅手段 收入方面 成本方面 成本計算方法 期間費(fèi)用 對象 5 偷稅手段 少計收入 多列成本 成本計算方法 期間費(fèi)用 6 5種檢查方法 7 8 第一部分 四、基本概念 （一）建筑容積率 是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。在每畝土地價格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價成反比。 9 第一部分 （二）樓面地價 樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀荆簿褪敲科椒矫淄恋貎r格與建筑物容積率之間的比值。它的計算公式是：樓面地價 =土地總價 247。 建筑總面積；或：樓面地價 =每平方米土地單價 247。 容積率。樓面地價為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價為檢查人員分析成本的項目。 10 第一部分 (三 )甲方供材 在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習(xí)慣上，對于合同條款規(guī)定主要材料由房地產(chǎn)公司采購的方式，稱作甲方供材。 11 第二部分 案件來源 一 納稅人基本情況 二 案件查處情況 三 定性處理及依據(jù) 四 12 一、案件來源 專項檢查 13 二、納稅人基本情況 工商注冊、稅務(wù)登記情況 （一） 企業(yè)經(jīng)營情況 （二） （一）工商注冊、稅務(wù)登記情況 金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金海岸公司），成立于 2023年 10月。工商登記類型： 內(nèi)資有限責(zé)任公司 ；企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)：國稅部門。該企業(yè)成立三年以來，共取得銷售收入和預(yù)售收入，繳納企業(yè)所得稅 ，營業(yè)稅金及附加 。 該地區(qū)預(yù)售階段適用預(yù)計計稅毛利率 15％ 14 15 （二）企業(yè)經(jīng)營情況 該公司 2023年以 取得拍賣地塊 ，開發(fā)了兩個項目：都市花園一期、都市花園二期，規(guī)劃建筑面積 20萬平方米。其中都市花園一期建筑面積 10萬平方米，于 2023年竣工 ；都市花園二期建筑面積 10萬平方米，尚未竣工。 2023年實現(xiàn)預(yù)售收入 ， 2023年實現(xiàn)預(yù)售收入， 2023年實現(xiàn)一期現(xiàn)房銷售收入 12023萬元，二期預(yù)售收入 3000萬元。 （二）企業(yè)經(jīng)營情況 都市花園一期 建筑面積 10萬平方米 2023年竣工 取得拍賣地塊 開發(fā)了兩個項目 都市花園二期 建筑面積 10萬平方米 尚未竣工 16 17 三、案件查處情況 案頭分析準(zhǔn)備 （一） 稽查實施 （二） 查補(bǔ)稅款計算 （三） （一）案頭分析準(zhǔn)備 檢查人員在入戶前，首先調(diào)閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報表及資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表。對報表進(jìn)行了認(rèn)真全面的分析，然后微服私訪，深入到項目售樓部進(jìn)行調(diào)查，對樓盤銷售情況有了一個全面的了解。發(fā)現(xiàn)該企業(yè) 成本明顯偏高 ， 毛利率明顯偏低 ，銷售收入同售樓部了解情況不一致。 18 納稅申報情況 （一） 案頭分析準(zhǔn)備 項目 /年度 2023 2023 2023 銷售收入 0 0 預(yù)售收入 3000 計稅成本 O O 期間費(fèi)用 總計 利息支出 0 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 135 120 其他期間費(fèi)用 50 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 應(yīng)納稅所得額 應(yīng)納所得稅款 0 已納所得稅款 0 （一）案頭分析準(zhǔn)備 申報表比率分析 1 財務(wù)費(fèi)用分析 2 業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析 3 20 可能存在 虛增成本 或者少計 收入問題 （完工項目） 繳納所得稅款 所得稅貢獻(xiàn)率為 %3% 毛利率為 7%20% 收入 萬元 21 該企業(yè) 202 2023年利息支出在財務(wù)費(fèi)用中列支，檢查人員分析，如此大數(shù)額的利息支出，很可能是企業(yè)為開發(fā)項目而借入的抵押貸款利息。而該企業(yè)銷售收入為零，證明 2023年以前所有樓盤均未完工。根據(jù) 總局稅收政策規(guī)定 ，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。因此，該企業(yè)存在稅前多列財務(wù)費(fèi)用的嫌疑，需要在檢查中進(jìn)一步核實取證。 22 該企業(yè) 202 2023年列支業(yè)務(wù)招待費(fèi) 255萬元。根據(jù)國稅發(fā) [2023]31號文件第八條規(guī)定，預(yù)售階段不允許扣除廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。該問題也需要在查賬階段，取證核實。 23 （二）稽查實施 ?調(diào)賬遇阻 ? 2023年 7月 18日， xx市國稅局稽查局開始對金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行檢查，企業(yè)接到檢查通知后，于次日聲稱所有賬簿及其它會計資料于2023年 5月財務(wù)室失火中燒毀無法提供，并出具了當(dāng)時消防部門的火災(zāi)事故認(rèn)定書和企業(yè)
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