【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅講義 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅的沿革 國(guó)稅發(fā)（ 2020） 83號(hào)（ 本通知自 2020年 7月 1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行） ★ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ★ 注 :過(guò)渡期政策銜接 ? 對(duì) 2020年 12月 31日前的預(yù)售收入，應(yīng)按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算應(yīng)納稅所得額，并入 2020年應(yīng)納稅所得額匯算清繳。 企業(yè)預(yù)售收入 2020年 12月 31日帳面余額應(yīng)計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，并入 2020年第四季度（或 12月份）應(yīng)納稅所得額。預(yù)售收入帳面余額較大，一次性計(jì)算并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅確有困難的，經(jīng)市、縣地稅局同意，可在2020年內(nèi)平均分?jǐn)偛⑷氘?dāng)期應(yīng)納稅所得額。 寧地稅發(fā) [2020]23號(hào) 按稅法規(guī)定進(jìn)行追溯 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二 .預(yù)售方式銷(xiāo)售收入的確認(rèn) （ 83號(hào)文） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取 預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 ，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入 利潤(rùn)率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ★ 注： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其取得的預(yù)售收入主要是指購(gòu)房者交付 的預(yù)購(gòu)定金 。 預(yù)售收入的利潤(rùn)率暫定為 15%。 蘇國(guó)稅發(fā) 【 2020】 第 195號(hào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ★ 問(wèn)題 ：預(yù)售收入的范圍？？ 實(shí)際操作中除預(yù)收房款之外，企業(yè)還會(huì)以代收防盜門(mén)款、代收有線(xiàn)電視初裝費(fèi)，代收水電增容費(fèi)、車(chē)庫(kù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi) 等方式所謂的代收款項(xiàng)。（會(huì)計(jì)處理掛“往來(lái)款”） 這些代收款項(xiàng)除住房維修基金外作為價(jià)外費(fèi)用都并入營(yíng)業(yè)稅的銷(xiāo)售額中計(jì)征。 其是否應(yīng)并入所得稅的預(yù)收收入范圍內(nèi)？？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 完工后 ，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ★ 注：銷(xiāo)售收入與預(yù)售收入的區(qū)分 《 通知 》 第一條及第三條的收入確認(rèn)問(wèn)題是指已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收入確認(rèn)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格 后即作為完工（以下的“ 完工之日 ”，亦指驗(yàn)收合格之日）。銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款（包括定金）作為預(yù)售收入，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后按照售房合同有關(guān)條款辦理移交手續(xù)后應(yīng)確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)。 企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未辦理移交手續(xù)前，所獲得的分期預(yù)收款，不適用 《 通知 》 第一條第（二）項(xiàng)的分期付款方式確認(rèn)收入的規(guī)定，不作為銷(xiāo)售收入處理，而應(yīng)作為預(yù)售收入計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。 蘇地稅發(fā) [2020]258號(hào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三 .開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入確認(rèn)問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等 應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式， 按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 全額收款方式 銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于 實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利 ）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 分期付款方式 銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按 銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 注 : 企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未辦理移交手續(xù)前，所獲得的分期預(yù)收款，不適用分期付款方式確認(rèn)收入的規(guī)定，不作為銷(xiāo)售收入處理，而應(yīng)作為預(yù)售收入計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。 銀行按揭方式 銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其 首付款 應(yīng)于 實(shí)際收到日 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， 余款 在銀行按揭貸款 辦理轉(zhuǎn)賬之日 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： （ 1）采取 支付手續(xù)費(fèi)方式 委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按 實(shí)際銷(xiāo)售額 于收到代銷(xiāo)單位 代銷(xiāo)清單 時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （ 2）采取 視同買(mǎi)斷方式 委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按 合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格 于收到代銷(xiāo)單位 代銷(xiāo)清單時(shí) 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （ 3）采取 包銷(xiāo)方式 委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷(xiāo) 合同或協(xié)議約定的價(jià)格 于 付款日 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷(xiāo)方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ★ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 4）采取 基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式 委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位 代銷(xiāo)清單 時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （ 5） 委托銷(xiāo)售方式定期結(jié)算 委托方和接受委托方應(yīng)按 月或按季 為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單。 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單 應(yīng)載明 售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱(chēng)、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? ★ 注 :買(mǎi)斷式包銷(xiāo) 據(jù)國(guó)稅函（ 1996） 684號(hào) 1996年 11月 22日 蘇地稅函（ 1997） 009號(hào) 1997年 1月 20日 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè) —— 代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅； 在合同期滿(mǎn)后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅； 包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在合同期內(nèi)委托包銷(xiāo)商承銷(xiāo)房屋，其取得的售房款，均應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)其支付給包銷(xiāo)商的手續(xù)費(fèi)，不得從計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中扣除。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 先出租再出售 的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： （ 1）將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn) （可以計(jì)提折舊） ，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的， 租賃期間 取得的價(jià)款應(yīng) 按租金確認(rèn)收入 的實(shí)現(xiàn)， 出售時(shí) 再按 銷(xiāo)售資產(chǎn)確認(rèn)收入 的實(shí)現(xiàn)。 ☆ ☆注： “ 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn) ” 應(yīng)視同銷(xiāo)售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 2）將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃