某地產(chǎn)項目案例分析概論(已修改)
2025-03-02 11:20 本頁面
【正文】 孔雀城項目案例分析策劃部20230123 目錄一、 永定河孔雀城項目案例分析三、 潮白河孔雀城項目案例分析四、 潮白河孔雀莊園項目案例分析二、 八達嶺孔雀城項目案例分析五、 大運河孔雀城項目案例分析 目錄永定河孔雀城項目案例分析發(fā)展歷程以及運營模式的演變區(qū)位信息產(chǎn)品體系客戶分析產(chǎn)品推廣分析對比分析 項目標簽南中軸、 39公里、永定河畔原生生態(tài)小鎮(zhèn)——京郊別墅小鎮(zhèn)代表作 項目發(fā)展歷程（一）發(fā)展歷程 ——第一階段（常規(guī)運營）一期：樹立形象2023年， 實現(xiàn)了項目的快速消化、開盤四個月清盤，銷售取得 的業(yè)績，初步樹立了項目形象。市場定位為 “ 面向中產(chǎn)階級的第二居所別墅社區(qū) ” ,產(chǎn)品 “ 以獨棟為主的別墅社區(qū) ” ，整體容積率大約為 。二期：品牌升級2023年， 項目經(jīng)歷了過關(guān) —闖關(guān) —收官，順利的完成了 5個億 的銷售任務(wù)，并實現(xiàn)了品牌升級。市場定位為“ 面向都市精英的、以第二居所為主的、兼顧少量第一居所的別墅居住社區(qū) ” ,產(chǎn)品 “ 以院墅和聯(lián)排為主，包含少量類獨棟和洋房 ” ，凈容積率大約為 。三期：過濾調(diào)整2023年， 項目經(jīng)歷三個重要的調(diào)整，調(diào)渠道 —調(diào)價格 —調(diào)形象，完成銷售額近 4個億 、品牌進一步成熟?；趨^(qū)域現(xiàn)狀發(fā)展成熟度情況，逐漸從郊區(qū)低密項目向新市鎮(zhèn)過渡，產(chǎn)品 “ 以 6層獨門獨院疊拼為主，加上一定比例聯(lián)排 ” ，容積率在 。 項目發(fā)展歷程（二）發(fā)展歷程 ——第二階段（多盤同開）和第三階段（聯(lián)合銷售）兩盤同開：快銷模式初步形成2023年， 實現(xiàn)了項目的快速消化、開盤四個月清盤，銷售取得 的業(yè)績，初步樹立了項目形象。市場定位為 “ 面向中產(chǎn)階級的第二居所別墅社區(qū) ” ,產(chǎn)品 “ 以獨棟為主的別墅社區(qū) ” ，整體容積率大約為 。不斷創(chuàng)新，雙盤同開，多線同售2023年， 實現(xiàn)了項目的快速消化、開盤四個月清盤，銷售取得 的業(yè)績，初步樹立了項目形象。市場定位為 “ 面向中產(chǎn)階級的第二居所別墅社區(qū) ” ,產(chǎn)品 “ 以獨棟為主的別墅社區(qū) ” ，整體容積率大約為 。三期 四期五期 六期2023年以后 永定河孔雀城將繼續(xù)采用多盤同開模式 …… 項目區(qū)域信息項目位于固安 , 距離規(guī)劃的首都二機場 10公里；地鐵天宮院站 20公里；大興城區(qū) 28公里；南三環(huán) 39公里項目緊鄰京開高速、大廣高速以及 106國道，同時項目有社區(qū)大巴，可以直接對接地鐵天宮院站 產(chǎn)品信息 ——項目基本情況價值洼地 改善居住 別墅生活永定河孔雀城項目基本信息物業(yè)類別 獨棟合院（大堡）、 聯(lián)排、疊拼、洋房開發(fā)商 廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址 固安，北京經(jīng)濟管理職業(yè)學院對面物業(yè)公司 幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司占地面積 （平方米） 5000000建筑面積 （平方米） 5000000綠化率 35%開盤價格 （元 /㎡） 4900現(xiàn)在價格 （元 /㎡） 12023容積率 產(chǎn)權(quán)年限 （年） 70總分期 （期） 預計 10開發(fā)周期 2023年 8月至今車位 大堡、臺地產(chǎn)品 1:2；陽光疊拼 1:1物業(yè)費 （元 /平方米 /月） 別院： ： 裝修效果 毛坯總套數(shù) （套） 10000左右 產(chǎn)品信息 ——項目分期情況以滾動式的形式開發(fā)，豐富的產(chǎn)品類型，歷時 4年，得到 6000多戶業(yè)主認可目前銷售八期、均價 12023元 /㎡，僅剩余 10多套聯(lián)排，后續(xù)未定分期 占地面積 （萬㎡） 產(chǎn)品類別 套數(shù) （套）已售 一 15 獨棟 271聯(lián)排二 10 獨合 461院墅聯(lián)排類獨棟三 25 獨棟 1252聯(lián)排四 大堡 878疊拼五 28 大堡 1206聯(lián)排疊拼六 大堡 1671聯(lián)排疊拼七 100 聯(lián)排 2023多疊拼分期 占地面積 （萬㎡） 套數(shù) （套） 產(chǎn)品類別 面積區(qū)間 （㎡） 均價（元 /㎡ ） 剩余套數(shù) （套）在售 八 10 300多 聯(lián)排 250~300 12023 10左右疊拼 170~220 售完八 .1期 產(chǎn)品信息 ——項目配套分析I. 三級綜合體： 固安核心區(qū)綜合體、孔雀城小鎮(zhèn)綜合體、社區(qū)鄰里中心綜合體；II. 四條商業(yè)街： 一號路、二號路、孔雀廣場、大湖做出主題定位；III. 四個會所： 五期健康會所、度假會所、高爾夫會所、奢華馬術(shù)會所（目前四合院）；IV. 五個小鎮(zhèn)配套： 匯佳雙語幼兒園、德威小學、高爾夫、解放區(qū)總醫(yī)院診所、同頻次輕軌高速巴士；V. 十大公園體系： 體育公園、楊樹林公園、孔雀公園、運動公園、大湖公園、夢想廣；場、三期公園、四期公園、五期公園，環(huán)湖公園、大廣公園 圖標；VI. 若干軟件： 物業(yè)公司、商業(yè)公司、幸福長者、旅游公司、業(yè)主合唱團、小鎮(zhèn)魅力體系。項目配套情況根據(jù)客戶的需求，打造生活與休閑一體的配套系統(tǒng) 產(chǎn)品信息 ——建筑風格項目采用南加州的建筑風格，凸顯陽光、活力，營造了柔和、內(nèi)斂、尊貴的生活氛圍 產(chǎn)品信息 ——主力產(chǎn)品分析項目目前只剩 10套左右臺地聯(lián)排產(chǎn)品，以高附加值為產(chǎn)品主要賣點 ,但是產(chǎn)品老舊沒有創(chuàng)新高附加值： 送庭院、私家車庫、車位、地下室、南北超大雙露臺格局： 方正，南北通透四重庭院： 南北雙庭院 +南北雙向空中花園大露臺： 層層送露臺臺地聯(lián)排 產(chǎn)品信息 ——主力產(chǎn)品分析D端戶型地下一層 D端戶型一層 D端戶型二層私屬地下車位南向庭院入戶挑空空間過小，缺少別墅質(zhì)感贈送面積高達 280平米的設(shè)計增加聯(lián)排產(chǎn)品的附加值，市場認可度極高 產(chǎn)品信息 ——主力產(chǎn)品分析D端戶型三層 D端戶型四層全景觀露臺 產(chǎn)品信息 ——園林景觀分析景觀兩大亮點：風格特點以及布局特點大氣、沉著、與建筑相互呼應，植被符合土地及位置氣候風格特點層次分明、高低錯落、點式銜接、主題性、功能性強布局特點 產(chǎn)品信息 ——園林風格以大氣、恢弘景觀節(jié)點為代表，每一處景觀節(jié)點有具備獨特的景觀故事，兼?zhèn)湔故尽⒒顒庸δ?產(chǎn)品信息 ——園林布局以大氣、恢弘景觀節(jié)點為代表
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