【正文】 業(yè)單位激增，住宅消費(fèi)上升； O外來人群的需求份額持續(xù)走高，給項(xiàng)目帶來更多的市場空間； O隨著區(qū)域的深入開發(fā)，住宅項(xiàng)目增多，居住氛圍將逐漸上升； 0未來區(qū)域人口的增加，有利于項(xiàng)目公建的銷售； 0普蘭店房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，為投資客提供了較高的投資回報(bào)率； 0 8萬元的落戶政策，對低端購房者有較大吸引力。 ?劣勢體現(xiàn)在發(fā)展性中，抗性會隨之轉(zhuǎn)化。 ?走快不是目的，實(shí)現(xiàn)既得利益是最終根本。 規(guī)模：總建筑面積約 300萬㎡ 。 充分發(fā)揮人文底蘊(yùn)優(yōu)勢 ， 塑造項(xiàng)目濃郁的 文化生活品牌 。 14 四、項(xiàng)目價值結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 機(jī)會（ O） 機(jī)會 機(jī)會利用 區(qū)域發(fā)展：城南是最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ姆康禺a(chǎn)板塊 ， 也是政府未來要重點(diǎn)開發(fā) 、 改造的區(qū)域 。休閑旅游：龍泉區(qū)有豐富自然資源和人文資源 ， 休閑旅游資源豐富 。 區(qū)域市場供應(yīng)量較大 。 地理位臵較好，有豐富的生活休閑資源。 市場運(yùn)行良好，外地客戶成交看好，價格升值潛力大。 避 短 □ 做細(xì)市場，通過科學(xué)合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出； □ 圍繞項(xiàng)目地塊的屬性和市場定位，做精產(chǎn)品，再加以精致的包裝，軟硬相加，以產(chǎn)品來提升項(xiàng)目 的品質(zhì)； □ 關(guān)注政府政策，調(diào)整項(xiàng)目推廣策略。 案例七 26 SWOT分析 項(xiàng)目核心價值梳理 S W T O 地段價值：優(yōu)越的地理位置：地處萬家麗路與荷花路交界處，成熟、優(yōu)越的城市生活配套聚集。 ?產(chǎn)品：高層點(diǎn)式，戶型設(shè)計(jì)差． ?口碑：東方新城經(jīng)濟(jì)適用房的負(fù)面口碑影響． ?競爭：下階段推出項(xiàng)目多，競爭劇烈． ?07年長沙房地產(chǎn)市場將保持持續(xù)快速的發(fā)展，市場保持供銷兩旺的局面。 【 項(xiàng)目 SWOT分析 】 優(yōu)勢：■ 項(xiàng)目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品 ■ 發(fā)展商品牌效應(yīng)明顯，具有大批的忠誠客戶； ■ 前期形象高企，廣泛被客戶認(rèn)同； 劣勢：■ 認(rèn)籌期長達(dá) 8個月，客戶維系困難； ■ 項(xiàng)目等待期長，客源流失機(jī)會大； 機(jī)會：■ 深圳西岸將成為未來兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域 ■ 寶安利好不斷，關(guān)內(nèi)客戶開始認(rèn)同； ■ 項(xiàng)目開發(fā)可肆機(jī)而動，靜觀其變； ■ 競爭項(xiàng)目的推廣也為本項(xiàng)目帶來客源； 威脅：■ 同期同質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量龐大，競爭激烈； ■ 關(guān)內(nèi)客戶出關(guān)置業(yè)仍有區(qū)位及品質(zhì)方面的障礙； 【 策略形成 】 發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機(jī)會 ?依勢助勢，掌握片區(qū)話語權(quán)，以高形象強(qiáng)勢推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶 ?充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價值，為營銷創(chuàng)造機(jī)會點(diǎn) 利用機(jī)會、克服劣勢 ?大勢在場，關(guān)鍵作為，順勢而動，搶奪客戶 發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅 ?依托品牌優(yōu)勢，展現(xiàn)項(xiàng)目非凡價值，吸引關(guān)內(nèi)客戶特別是南山客戶 減少劣勢、避免威脅 ?挖掘片區(qū)價值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認(rèn)同片區(qū) ?高服務(wù) +高形象 +高品質(zhì) 尚都 =深圳西岸 案例八 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢（ S）： 開發(fā)優(yōu)勢：高水準(zhǔn)的開發(fā)供方團(tuán)隊(duì)：武漢成熟開發(fā)商、加拿大 B+H建筑設(shè)計(jì)、中建五局的施工建設(shè)等； 規(guī)模優(yōu)勢：占地 660畝，總建 72萬平方； 產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品的定位與產(chǎn)品性價比打造上充分實(shí)現(xiàn)差異化，如德式建筑風(fēng)格、戶型面積區(qū)間合理化、精巧化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 劣勢（ W）： 生活配套劣勢：項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，生活配套設(shè)施欠缺； 交通環(huán)境劣勢：目前項(xiàng)目周邊公交線路較少，出行較為不便； 居住氛圍劣勢：周邊欠缺成熟的生活環(huán)境； 項(xiàng)目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 機(jī)會（ O）： 區(qū)域發(fā)展機(jī)會：項(xiàng)目一方面可借勢于兩型先導(dǎo)區(qū)核心建設(shè)、市政府板塊行政輻射的發(fā)展力，另一方面可借助于星城鎮(zhèn)招商引資的發(fā)展資源。 區(qū)域競爭的威脅：岳麓區(qū)北片金星大道兩廂的土地均已名花有主，預(yù)計(jì)2023年該區(qū)域的可供開發(fā)的總量將達(dá)到 6000多畝，且大多數(shù)為品牌發(fā)展商和超過 500畝的大盤，本案開發(fā)面臨巨大的競爭壓力。 環(huán)境優(yōu)勢：項(xiàng)目擁有 240畝原生態(tài)山地景觀資源。 3. 位于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)政府對面，周邊環(huán)境相對較為成熟。 3. 項(xiàng)目配套啟動較晚，社區(qū)氛圍不能充分展示。 ？ 如何規(guī)避劣勢？ 如何更好地利用機(jī)會借勢？ ？ 我們的核心競爭優(yōu)勢是什么？ 我們?nèi)绾伟l(fā)揮優(yōu)勢？ ？ 如何面對競爭，最終取勝？ ？ 39 賣點(diǎn)整合 ? 產(chǎn)品？ ? 區(qū)域？ ? 配套？ ? 大社區(qū)？ 案例十一 41 商業(yè)街的 SWOT分析 S（優(yōu)勢）： 1. 全街鋪； 2. 公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量；； 3. 高起點(diǎn)的商業(yè)街規(guī)劃和品質(zhì)； 4. 泛世紀(jì)商圈的逐步形成； W（劣勢）： 1. 目前基本無商業(yè)氛圍，無法立即持續(xù)經(jīng)營； O（機(jī)會）： 1. 街鋪是最受廣東投資者關(guān)注的投資型物業(yè)； 2. 公館二期集中商業(yè)即將動工，三 五千平方米的主力店可望進(jìn)駐； T（威脅）： 1. 東莞投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大； 2. 大型集中商業(yè)的推廣力度和聲勢占據(jù)先機(jī)； 營銷策略 ? 讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價值的本源； ? 通過設(shè)計(jì)全新的形象，形成差異化； ? 降低置業(yè)門檻，有效擴(kuò)大客戶層面； ? 打造泛世紀(jì)城商圈藍(lán)圖； 案例十二 43 項(xiàng)目 SWOT分析 ? Strengths優(yōu)勢 ? 項(xiàng)目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高； ? 現(xiàn)樓，可以馬上裝修進(jìn)駐； ? 交通便利，位于惠州大道東側(cè)，有多路公交車經(jīng)過 ? 地段潛力無限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的交通干道 ? 綜合物業(yè)，功能規(guī)劃先進(jìn)，能夠提供多種服務(wù)； ? 接近 CBD中心區(qū)，是泛 CBD的首席商務(wù)中心； ? 坐落于專業(yè)市場扎堆的物流樞紐，占得商貿(mào)發(fā)展帶來的先機(jī) 44 ? Weaknesses劣勢 ? 項(xiàng)目是十多年前的爛尾樓，美譽(yù)度不是很理想； ? 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃是十多年前，在一定程度上與現(xiàn)階段的要求有差距； ? 缺少綠化以及容積率過高； ? 周邊的環(huán)境及生活配套比較差 ? 封頂后，遲遲未能入市，市場猜疑較大 ? 工期進(jìn)度緩慢，工程時停時復(fù)工，顯得實(shí)力不夠； ? 由于項(xiàng)目立項(xiàng)于 1993年， 50年