【正文】 4. 郊區(qū)別墅占成都在售別墅樓盤的八成以上，仍然是供應(yīng)的主流。 2. 項目周邊較為荒涼，生活配套還很不成熟。 2. 牧山麗景堅持對原有土地環(huán)境承載能力進行保持和可持續(xù)開發(fā)，充分尊重地域的氣候和自然環(huán)境，利用外部生態(tài)景觀資源，分配更多的規(guī)劃用地來配合小區(qū)生態(tài)規(guī)劃理念。 區(qū)域內(nèi)競爭影響 ? 按照規(guī)劃 ， 東區(qū)主要為居住片區(qū) ， 隨著新機場和東連 接線建設(shè) ， 未來改造力度會加大 ， 新的項目會不斷推 出市場 ， 引發(fā)激烈市場競爭 。 案例十六 60 本項目定位酒店式公寓 SWOT分析 SWOT分析 優(yōu)勢 劣勢 1. 項目所在地有濃厚的涉外氛圍 2. 大量酒店的商務(wù)客戶 3. 高檔商業(yè)與高品質(zhì)酒店的標桿效應(yīng) 4. 景觀資源優(yōu)越，配套齊全 1. 項目體量小 2. 不在核心商務(wù)區(qū)內(nèi) 3. 樓體結(jié)構(gòu)已成型，難改造 機會 威脅 1. 高檔涉外酒店式公寓依托于涉外氛圍的區(qū)域，實現(xiàn)的租金高 2. 高檔酒店式公寓供應(yīng)量少在市場上供不應(yīng)求 3. 在售的公寓依托不同的資源均實現(xiàn)了不同程度的熱銷 1. 成體量的大型綜合體物業(yè)推出使得公寓的供應(yīng)量大增 2. 同時，高檔酒店附帶公寓數(shù)量的增加會使得高檔公寓市場的競爭趨于激烈 充分挖掘項目價值與客戶目標的基礎(chǔ)上， 定位 高檔涉外酒店式公寓 有市場支撐 區(qū)域發(fā)展前景遠大 ? 隨著昆明城市不斷發(fā)展 ， 新機場建設(shè)以及周邊道路建設(shè)項目所在的東片區(qū)未來將成為昆明的主要居住區(qū)域 交通改善 ? 項目緊靠建設(shè)中的城市主干道 —— 東連接線 ，是中心城區(qū)通往新機場的必經(jīng)之地 ， 交通非常方便 地勢高差 ? 項目擁有 25米的高差 ， 適宜打造臺地住宅 ，更易突出的空間感 。 45 ? Weaknesses機會 ? 惠州 CBD落戶江北，城市規(guī)劃發(fā)展使片區(qū)獲得巨大的發(fā)展契機； ? CBD中心區(qū)規(guī)劃完成，大部分功能組團已建成投入使用或在建設(shè)中，這帶動了泛 CBD區(qū)域建設(shè)和發(fā)展； ? 泛 CBD區(qū)域目前缺少一個可以統(tǒng)籌全部的商業(yè) /務(wù)中心，區(qū)域內(nèi)沒有高檔的酒店、餐飲購物、休閑娛樂、寫字樓、商住樓，甚至住宅。 4. 緊鄰錦繡高爾夫球場，生態(tài)環(huán)境好。 項目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 生活配套劣勢； 交通環(huán)境劣勢； 居住氛圍劣勢； 開發(fā)優(yōu)勢：一流的開發(fā)團隊。 環(huán)境優(yōu)勢： 240畝原生態(tài)山地景觀資源，整體綠化率 65%。 城市地標。 地塊分析 項目 SWOT分析 威脅 Threat 房產(chǎn)政策： 國家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及出臺的政策，一定程度上制約了地產(chǎn)市場； 競爭對手： 片區(qū)內(nèi)相繼推出一些住宅項目，加上國際新城和藍波灣后期項目的推出，將不可 避免的對本項目后期入市造成一定影響，分流一部分本項目的目標客戶群，且對 本項目的市場競爭力帶來壓力和沖擊； 其他片區(qū)： 隨著江北片區(qū)的規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善，將分流本項目的部分目標客戶。 擴展產(chǎn)品線 ， 合理分配各類產(chǎn)品開發(fā)時機 。 突出區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀和前景 ，提高項目價值 ， 并可增加對投資型客戶的吸引力 。 以大盤的運作模式 ， 建立大盤在產(chǎn)品 、 配套 、 社區(qū)文化 、 品牌等方面的競爭優(yōu)勢 。機會與威脅主要來源于市場形式。但在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計過程中 ,應(yīng)將 項目弱勢及威脅因素力爭規(guī)避，產(chǎn)品設(shè) 計做到揚長避短，營銷推廣做到避實擊虛，進而形成項目開發(fā)銷售的一體化優(yōu)勢。 ?交通優(yōu)勢 ：項目三面環(huán)路，加之汽車站旁，交通 極其便捷 W―― 劣勢 ?地塊狹長 ：地塊狹長，建筑格局擺布受到限制 ?車站影響 ：緊鄰長途汽車站，噪音、空氣污染較 大，治安環(huán)境受影響 ?既有障礙 ：地塊上遍布高壓電線，與及西北角的 氣象站等，影響項目品質(zhì) T―― 威脅點 ?盛世豪庭 ：一期已經(jīng)交房入住，形成區(qū)域內(nèi)住宅 標桿作用 ?未來供應(yīng) ：板塊內(nèi)未來住宅供應(yīng)量較大，競爭激 烈 ?宏觀政策 ：國家不斷出臺嚴厲的房地產(chǎn)相關(guān)政 策，未來影響加劇 O―― 機會點 ?區(qū)域升溫 ：楚州區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫、區(qū)域發(fā) 展空間大，價值將得到進一步提升 ?配套完善 ：項目自身建有幼兒園和大量商業(yè)配 套，充分滿足相關(guān)需求 ?市場空白 ：區(qū)域內(nèi)缺少中高檔住宅和大型商業(yè)， 項目具有后發(fā)優(yōu)勢 項目的優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅。 3. 區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定 ,經(jīng)濟發(fā)展迅速， 市場需求可挖掘空間巨大。 T普蘭店三大工業(yè)區(qū)的同時發(fā)展，對項目客群有一定的分流。 本項目應(yīng)站在城市運營高度 ， 通過提升區(qū)域價值擴大產(chǎn)品價值 。 企業(yè)缺乏操作經(jīng)驗。 15 四、項目價值結(jié)構(gòu) 項目 SWOT分析 ? 威脅（ T） 威脅 威脅規(guī)避 成都房地產(chǎn)開發(fā)水平較高 ，市場競爭激烈 ， 無論是著眼城東還是放眼整個成都 ， 從規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)上都不乏強有力的競爭對手 。 容積率高，現(xiàn)有環(huán)境差，生活配套設(shè)施不完善。 O3：現(xiàn)有供應(yīng)項目檔次一般，項目超越的機會很大 —尋求創(chuàng)新產(chǎn)品 O4：高收入人群期待高品質(zhì)、高舒適度住宅產(chǎn)品，并愿意支付較高價格。 ?搶占市場推廣先機。 項目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 威脅（ T）： 區(qū)域認同威脅：居住郊區(qū)化，居住理念的改變還處于起始階段 ，對區(qū)域的認同尚待時日。 搶占市場空白 差異化定位 突出項目產(chǎn)品和自身特色 依附自身獨特的資源，突出項目特色； 因地制宜，要充分利用地塊現(xiàn)有資源； 快速啟動，把握商機 利用資源，實現(xiàn)全方位互動 定位上具備戰(zhàn)略高度 ,實現(xiàn)區(qū)域特性價值，突破區(qū)域局限性 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 利用機會，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 戰(zhàn)略高度 把握區(qū)域特性 搶占市場空白 獨特的定位主張 區(qū)域認同威脅； 區(qū)域消費能力威脅； 區(qū)域競爭的威脅； 規(guī)劃設(shè)計機會； 區(qū)域發(fā)展機會； 產(chǎn)業(yè)集群的帶動機會； 案例九 08新品 SWOT 推導(dǎo) S（優(yōu)勢） ?品牌優(yōu)勢：萬科品牌深入人心 ?區(qū)位優(yōu)勢：東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，被接受程度提高 ?大社區(qū)概念形成：大社區(qū)、成熟社區(qū)基本形成，名校配套突出 ?客戶資源優(yōu)勢：１－ 6期客戶資源積累深廣 ?產(chǎn)品優(yōu)勢：部分產(chǎn)品概念獨特，吸引力較大 ?稀缺資源優(yōu)勢：臨近峰景高爾夫、以馬石山天然景觀