【正文】 ?升值前景優(yōu)勢(shì)：片區(qū)氛圍形成，價(jià)值迅速提升，升值潛力不言而喻 W（劣勢(shì)） ?雖已交樓近千戶，但生活居住氛圍不濃郁 ?周邊配套還不完善，會(huì)所規(guī)模較小，休閑娛樂類別有限 ? 7期部分單位臨近高速公路、高壓線、材屋、垃圾站影響，綜合條件較差 ?63標(biāo)部分戶型直接受工廠影響 ?戶型面積均在 120平米以上，在新政首付壓力下，較為困難 O（機(jī)會(huì)） ?東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱 ， 升值潛力大 ?=峰景片區(qū)樓盤高檔形象穩(wěn)固樹立 ， 升值在望 ?新穎 “ 兩代居 ” 概念戶型設(shè)計(jì) ， 吸引力較大 ?08年收官情景美墅稀缺性 ， 倍少珍惜 ?已經(jīng)成熟的大社區(qū) ， 雄厚業(yè)主資源 T（威脅） ?板塊競爭激烈，市場同期供應(yīng)量大 ?新政策帶來壓力 ?競爭優(yōu)勢(shì)不明顯 進(jìn)一步提升萬科品牌形象，從而提升樓盤形象，樹立價(jià)格標(biāo)桿，提高客戶心理預(yù)期 降噪降震措施 、 形象營銷 、 場地包裝發(fā)揮專業(yè)水準(zhǔn) ， 強(qiáng)勢(shì)展示 案例十 38 （一）項(xiàng)目 SWOT分析 ? 優(yōu)勢(shì)： S 1. 大規(guī)模，體量為房山第一大。 2. 可能成為北京規(guī)劃的 11個(gè)新城之一。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 ?市心邊沿活躍著眾多品質(zhì)樓盤，競爭壓力大 ?價(jià)格提升壓力較大 ?地價(jià)及拆遷問題，存在潛在不可測(cè)開發(fā)成本的增加 ?差異化營銷，全面拔高形象，以運(yùn)營者、領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)面向市場 ?合理安排各種物業(yè)綜合比例，以小風(fēng)險(xiǎn)高品質(zhì)住宅的開發(fā)，降低風(fēng)險(xiǎn)，增加收益； ?提高產(chǎn)品附加值，特別是小區(qū)景觀塑造，變相降低單位成本。 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目 SWOT分析 區(qū)域環(huán)境雜亂 ? 項(xiàng)目所處的東區(qū)現(xiàn)階段主要是老的工廠區(qū) ，區(qū)域環(huán)境比較雜亂 ， 影響客戶對(duì)于區(qū)域的認(rèn)知 ? 項(xiàng)目西側(cè)的金沙路路況較差 ， 影響項(xiàng)目形象 區(qū)域配套 ? 項(xiàng)目周邊區(qū)域配套嚴(yán)重不足 ， 影響客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目地塊不規(guī)整 ? 項(xiàng)目地塊不規(guī)整 ， 導(dǎo)致規(guī)劃難度加大 。（建筑用地 ，配套綠化用地）。 7. 牧山麗景地處牧馬山黃金南麓，牧馬山是成都唯一的山地別墅區(qū)、成都最純粹的中央別墅區(qū)，成都一級(jí)森林保護(hù)區(qū)、白鷺生態(tài)保護(hù)區(qū)，森林覆蓋率高達(dá) 89%， 2023畝原生松林 ,多條水脈環(huán)繞而行，楊柳河穿境而過 ,成都最早、最標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場、 2650畝牧山湖 …… 依憑天賦稀缺的山水資源、城市中心恰到好處的距離，牧馬山別墅區(qū)已成為與北京溫榆河、上海佘山、深圳香蜜湖并列的中國中央別墅區(qū)第四極，成為財(cái)富精英階層首選的別墅之山。 O（機(jī)會(huì)） 1. 坐擁成都稀缺的山地資源，優(yōu)美的自然環(huán)境，物業(yè)形態(tài)純粹，牧山麗景作為牧馬山片區(qū)的標(biāo)桿性高端別墅產(chǎn)品，升值潛力更是十分巨大。 2. 各競品用地面積及建筑體量均大于置信牧山麗景，有規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)。 5. 離成都的實(shí)際車程，就目前的路況而言，大約在 40分鐘以上。 5. 階梯式建筑布局，容積率僅為 ，在成都在售樓盤范圍內(nèi)實(shí)屬極低。 牧山麗景由置信地產(chǎn)和川投集團(tuán)共同開發(fā)，項(xiàng)目總占地 630余畝，分為三期開發(fā)。 環(huán)境改善 ? 隨著新機(jī)場建設(shè)和東連接線建設(shè) ， 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒊蔀槔ッ鞯臇|大門 ， 政府勢(shì)必將投入更多資金進(jìn)行舊城改造 ， 帶動(dòng)整體區(qū)域的環(huán)境改善 。 47 分析結(jié)論綜述 ? 避開建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標(biāo)式的建筑，打造具有代表性的綜合物業(yè)項(xiàng)目 ? 抓住機(jī)遇，爭取時(shí)間避開同類項(xiàng)目的正面競爭，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場 ? 賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響 案例十三 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 地處深圳樓市熱點(diǎn)片區(qū) 都市板塊和生態(tài)板塊的交節(jié)點(diǎn) 擁有自然原生水系山脈景觀優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目周邊有多個(gè)成熟小區(qū) ,居住氛圍良好 ，高端客戶的心理障礙 片區(qū)整體形象較差 與梅坂公路相臨，項(xiàng)目受噪音及揚(yáng)塵影響較大 4 、 項(xiàng)目周邊商業(yè) 、 教育等配套相對(duì)較弱 機(jī)會(huì) Opportunity SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)） WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)） 水源保護(hù)地 ,健康生態(tài)的原生環(huán)境，類似的地塊再批較難 城市化進(jìn)程加快，片區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施將會(huì)日益完善； 3 、 周遍競爭對(duì)手已基本成型，有 利于進(jìn)行針對(duì)性的差異化設(shè)計(jì) 強(qiáng)化地段規(guī)劃生態(tài)健康 ,保護(hù)自然資源 利用空檔期，搶占時(shí)機(jī)，創(chuàng)立形象 樹立環(huán)保生態(tài)標(biāo)志性 4 、唯一性路段昭示 利用市場空檔快速建立高端項(xiàng)目社區(qū)形象 利用中心區(qū)在大眾心目中的景愿 ,克服產(chǎn)品劣勢(shì)，將產(chǎn)品價(jià)值愿望無限提升 創(chuàng)造價(jià)值點(diǎn)，提升產(chǎn)品價(jià)值感 營銷引導(dǎo)，樣板房、工程樣板房 （規(guī)避產(chǎn)品缺陷） 強(qiáng)化本項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)及教育配套影響力 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅） WT戰(zhàn)略（減少劣勢(shì)，避免威脅） 龍華片區(qū)推盤量逐年遞增，加劇競爭態(tài)勢(shì)； 發(fā)展商的 品牌號(hào)召力較弱 同類資源物業(yè)競爭激烈 集中強(qiáng)勢(shì)推廣，建立差異化形象 加強(qiáng)展示、現(xiàn)場包裝和區(qū)位的借勢(shì)提升 項(xiàng)目知名度 提供完善的服務(wù)，讓客戶真實(shí)體驗(yàn) 利用項(xiàng)目昭示優(yōu)越性，完善項(xiàng)目自身包裝展示，提高形象及知名度 提前蓄客 ,傳遞信息，解決客戶資源問題 項(xiàng)目篇 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目篇 規(guī)避措施 : 1. 項(xiàng)目稀缺的山水資源及相對(duì)較低的容積率，有利于項(xiàng)目營銷中的概念提煉； 2. 項(xiàng)目規(guī)模不具備“大盤”的市場形象，但可以向高端精品社區(qū)的方向發(fā)展 ； 3. 項(xiàng)目目前的周邊環(huán)境難以改造，周邊廠房對(duì)居住功能有影響，必須從形象塑造上予以彌補(bǔ) ； 4. 高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來購買 ,并通過實(shí)在的產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品形象給客戶強(qiáng)烈的購買信心； 5. 強(qiáng)化本項(xiàng)目商業(yè)配套建設(shè)并大力宣傳，說明商業(yè)對(duì)居住環(huán)境的影響； 6. 建議收購本項(xiàng)目旁爛尾的實(shí)驗(yàn)學(xué)校大樓，通過和政府協(xié)作辦學(xué) ,使其成功運(yùn)作 ,增加教育配套競爭優(yōu)勢(shì)。 3. 項(xiàng)目配套啟動(dòng)較晚，社區(qū)氛圍不能充分展示。 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目擁有 240畝原生態(tài)山地景觀資源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 劣勢(shì)（ W）： 生活配套劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，生活配套設(shè)施欠缺； 交通環(huán)境劣勢(shì)：目前項(xiàng)目周邊公交線路較少，出行較為不便； 居住氛圍劣勢(shì)：周邊欠缺成熟的生活環(huán)境； 項(xiàng)目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 機(jī)會(huì)（ O）： 區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)：項(xiàng)目一方面可借勢(shì)于兩型先導(dǎo)區(qū)核心建設(shè)、市政府板塊行政輻射的發(fā)展力，另一方面可借助于星城鎮(zhèn)招商引資的發(fā)展資源。 ?產(chǎn)品：高層點(diǎn)式，戶型設(shè)計(jì)差． ?口碑：東方新城經(jīng)濟(jì)適用房的負(fù)面口碑影響． ?競爭：下階段推出項(xiàng)目多，競爭劇烈． ?07年長沙房地產(chǎn)市場將保持持續(xù)快速的發(fā)展，市場保持供銷兩旺的局面。 避