【正文】 T分析 綜合分析結(jié)論： ? 本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力顯著，低總價(jià)，低首付優(yōu)勢(shì)，鎖定需求最為強(qiáng)烈的初中級(jí)置業(yè)者，同時(shí)具備了超強(qiáng)的投資價(jià)值，和樂(lè)觀的發(fā)展前景 。 T（威脅） 1. 帝豪花園、山水居、世紀(jì)雅苑等幾個(gè)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已分流了部分客戶，并與本項(xiàng)目形成正面競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目 SWOT分析 案例一 第 3頁(yè) 項(xiàng)目 SWOT分析 S―― 優(yōu)勢(shì) ?片區(qū)價(jià)值 ：新城區(qū)中心位置，已在市場(chǎng)上得到較 高認(rèn)同 ?人文氛圍 ：近周總理紀(jì)念館和外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等，人 文底蘊(yùn)豐厚 ?升值潛力 ：長(zhǎng)途汽車(chē)站旁，升值潛力大。 2. 國(guó)家宏觀調(diào)控政策為為未來(lái)肇慶樓市帶來(lái)不確定因素 針對(duì)不同購(gòu)買(mǎi)源及消費(fèi)目標(biāo)，尋求項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)因素并轉(zhuǎn)換成營(yíng)銷(xiāo)推廣優(yōu)勢(shì)策略及 其賣(mài)點(diǎn)。 ?劣勢(shì)體現(xiàn)在發(fā)展性中，抗性會(huì)隨之轉(zhuǎn)化。 規(guī)模：總建筑面積約 300萬(wàn)㎡ 。 14 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 機(jī)會(huì)（ O） 機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)利用 區(qū)域發(fā)展：城南是最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ姆康禺a(chǎn)板塊 ， 也是政府未來(lái)要重點(diǎn)開(kāi)發(fā) 、 改造的區(qū)域 。 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量較大 。 市場(chǎng)運(yùn)行良好，外地客戶成交看好，價(jià)格升值潛力大。 案例七 26 SWOT分析 項(xiàng)目核心價(jià)值梳理 S W T O 地段價(jià)值：優(yōu)越的地理位置：地處萬(wàn)家麗路與荷花路交界處，成熟、優(yōu)越的城市生活配套聚集。 【 項(xiàng)目 SWOT分析 】 優(yōu)勢(shì)：■ 項(xiàng)目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品 ■ 發(fā)展商品牌效應(yīng)明顯，具有大批的忠誠(chéng)客戶； ■ 前期形象高企，廣泛被客戶認(rèn)同； 劣勢(shì)：■ 認(rèn)籌期長(zhǎng)達(dá) 8個(gè)月，客戶維系困難； ■ 項(xiàng)目等待期長(zhǎng)，客源流失機(jī)會(huì)大； 機(jī)會(huì)：■ 深圳西岸將成為未來(lái)兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域 ■ 寶安利好不斷，關(guān)內(nèi)客戶開(kāi)始認(rèn)同； ■ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可肆機(jī)而動(dòng)，靜觀其變； ■ 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的推廣也為本項(xiàng)目帶來(lái)客源； 威脅：■ 同期同質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量龐大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ■ 關(guān)內(nèi)客戶出關(guān)置業(yè)仍有區(qū)位及品質(zhì)方面的障礙； 【 策略形成 】 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì) ?依勢(shì)助勢(shì)，掌握片區(qū)話語(yǔ)權(quán)，以高形象強(qiáng)勢(shì)推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶 ?充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價(jià)值，為營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)造機(jī)會(huì)點(diǎn) 利用機(jī)會(huì)、克服劣勢(shì) ?大勢(shì)在場(chǎng)，關(guān)鍵作為，順勢(shì)而動(dòng)，搶奪客戶 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化威脅 ?依托品牌優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)項(xiàng)目非凡價(jià)值，吸引關(guān)內(nèi)客戶特別是南山客戶 減少劣勢(shì)、避免威脅 ?挖掘片區(qū)價(jià)值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認(rèn)同片區(qū) ?高服務(wù) +高形象 +高品質(zhì) 尚都 =深圳西岸 案例八 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S）： 開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：高水準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)供方團(tuán)隊(duì)：武漢成熟開(kāi)發(fā)商、加拿大 B+H建筑設(shè)計(jì)、中建五局的施工建設(shè)等； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地 660畝，總建 72萬(wàn)平方； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品的定位與產(chǎn)品性價(jià)比打造上充分實(shí)現(xiàn)差異化，如德式建筑風(fēng)格、戶型面積區(qū)間合理化、精巧化。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的威脅：岳麓區(qū)北片金星大道兩廂的土地均已名花有主，預(yù)計(jì)2023年該區(qū)域的可供開(kāi)發(fā)的總量將達(dá)到 6000多畝，且大多數(shù)為品牌發(fā)展商和超過(guò) 500畝的大盤(pán)，本案開(kāi)發(fā)面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 3. 位于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)政府對(duì)面，周邊環(huán)境相對(duì)較為成熟。 ？ 如何規(guī)避劣勢(shì)？ 如何更好地利用機(jī)會(huì)借勢(shì)？ ？ 我們的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是什么？ 我們?nèi)绾伟l(fā)揮優(yōu)勢(shì)？ ？ 如何面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，最終取勝？ ？ 39 賣(mài)點(diǎn)整合 ? 產(chǎn)品？ ? 區(qū)域？ ? 配套？ ? 大社區(qū)？ 案例十一 41 商業(yè)街的 SWOT分析 S（優(yōu)勢(shì)）： 1. 全街鋪； 2. 公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量；； 3. 高起點(diǎn)的商業(yè)街規(guī)劃和品質(zhì)； 4. 泛世紀(jì)商圈的逐步形成； W（劣勢(shì)）： 1. 目前基本無(wú)商業(yè)氛圍，無(wú)法立即持續(xù)經(jīng)營(yíng)； O（機(jī)會(huì)）： 1. 街鋪是最受廣東投資者關(guān)注的投資型物業(yè)； 2. 公館二期集中商業(yè)即將動(dòng)工，三 五千平方米的主力店可望進(jìn)駐； T（威脅）： 1. 東莞投資類(lèi)型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大； 2. 大型集中商業(yè)的推廣力度和聲勢(shì)占據(jù)先機(jī)； 營(yíng)銷(xiāo)策略 ? 讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價(jià)值的本源； ? 通過(guò)設(shè)計(jì)全新的形象，形成差異化； ? 降低置業(yè)門(mén)檻，有效擴(kuò)大客戶層面； ? 打造泛世紀(jì)城商圈藍(lán)圖； 案例十二 43 項(xiàng)目 SWOT分析 ? Strengths優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高； ? 現(xiàn)樓，可以馬上裝修進(jìn)駐； ? 交通便利，位于惠州大道東側(cè)，有多路公交車(chē)經(jīng)過(guò) ? 地段潛力無(wú)限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的交通干道 ? 綜合物業(yè)，功能規(guī)劃先進(jìn)，能夠提供多種服務(wù)； ? 接近 CBD中心區(qū)，是泛 CBD的首席商務(wù)中心； ? 坐落于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)扎堆的物流樞紐，占得商貿(mào)發(fā)展帶來(lái)的先機(jī) 44 ? Weaknesses劣勢(shì) ? 項(xiàng)目是十多年前的爛尾樓，美譽(yù)度不是很理想； ? 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃是十多年前，在一定程度上與現(xiàn)階段的要求有差距； ? 缺少綠化以及容積率過(guò)高； ? 周邊的環(huán)境及生活配套比較差 ? 封頂后，遲遲未能入市，市場(chǎng)猜疑較大 ? 工期進(jìn)度緩慢，工程時(shí)停時(shí)復(fù)工，顯得實(shí)力不夠； ? 由于項(xiàng)目立項(xiàng)于 1993年， 50年產(chǎn)權(quán)，如果原立項(xiàng)的條款不變，那么實(shí)際的產(chǎn)權(quán)期限不到 40年。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 真正高短形象的市場(chǎng)定位的相對(duì)缺失，市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間，三線城市迅速發(fā)展的市場(chǎng)給項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)會(huì)。 劣勢(shì) Weakness 威脅 Threats 區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)影響 ? 項(xiàng)目所處的東區(qū)不是昆明地產(chǎn)快速發(fā)展的區(qū)域 ， 容易 受到北區(qū)和南區(qū)的項(xiàng)目沖擊 。 二、 SWOT分析 S（優(yōu)勢(shì)） 1. 牧山麗景地處牧馬山新城核心，牧馬山新城毗鄰雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 4公里車(chē)程，境內(nèi)多條要道穿越，交通十分便捷，是成都郊區(qū)絕佳的濱水休閑區(qū)和臨空型休憩商業(yè)區(qū)（ RBD）。生活配套仍不夠完善。 3. 從別墅的市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，在 250平米以下， 100200萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)型別墅，在市場(chǎng)上相當(dāng)受歡迎。 5. 牧馬山板塊在交通、開(kāi)發(fā)程度、未來(lái)規(guī)劃定位、人居文化底蘊(yùn)等方面，明顯占優(yōu)。 3. 較為低矮