【正文】 比較緊密。,主要房企全國城市布局,綠城：在全國共進(jìn)駐35個(gè)城市。,主要房企全國城市布局,世茂：在全國共進(jìn)駐34個(gè)城市。 （2）控制設(shè)立項(xiàng)目公司的手續(xù) 項(xiàng)目公司的設(shè)立登記手續(xù)，項(xiàng)目公司的設(shè)立工商登記手續(xù)，印章等在設(shè)立時(shí)就控制，以保證項(xiàng)目公司設(shè)立后 不發(fā)生債務(wù)，特別是產(chǎn)生或有負(fù)債。合作建房視為土地使用權(quán)部分權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，以價(jià)高者得的原則確定合作方，合作開發(fā)的事宜不作為交易條件，待成交后由合作雙方協(xié)商解決。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,第三種模式：股權(quán)收購模式 模式描述：股權(quán)收購模式是指土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下，萬科將項(xiàng)目公司的部分股權(quán)收購，達(dá) 到間接取得土地使用權(quán)的目的，股權(quán)收購后，雙方按照注冊(cè)資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。 項(xiàng)目公司的股東構(gòu)成可能比較復(fù)雜、可能已經(jīng)開發(fā)銷售項(xiàng)目、可能已經(jīng)發(fā)生復(fù)雜的資產(chǎn)負(fù)債等情況，需要由合作方完成對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)清理、債務(wù)清償，使項(xiàng)目公司達(dá)到萬科股權(quán)收購的基本條件，如果不能達(dá)到，則不進(jìn)行股權(quán)收購。三種模式中優(yōu)先采取新設(shè)項(xiàng)目公司模式。 基本模式如圖：,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,合作原則 1）互賴原則：合作方準(zhǔn)入條件高，要誠信、具備資金實(shí)力。共有八家 開發(fā)商參與投標(biāo)，包括長江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、華懋、信和、嘉華、會(huì)德豐等港資開發(fā)商。這也是國內(nèi)第一家取得境外貸款的房地產(chǎn)案例。 2）關(guān)于貸款信托：在采取貸款信托的方式情況下，實(shí)際上與銀行貸款相似，會(huì)提高集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率。 抵押擔(dān)保：項(xiàng)目公司將萬科藍(lán)山項(xiàng)目占地面積為132,895 平方米的土地作為抵押物抵押給本信托計(jì)劃。21:43:2521:43:2521:43Wednesday, October 23, 2024 安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。2024年10月23日星期三下午9時(shí)43分25秒21:43:2524.10.23 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。24.10.2321:43:2521:43Oct2423Oct24 重于泰山，輕于鴻毛。,樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。 合作原則,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,案例：信托產(chǎn)品介紹 名稱：中信信托長春萬科藍(lán)山項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 簡述：2010 年11月10日由中信信托有限責(zé)任公司發(fā)起設(shè)立。信托企業(yè)委派代表參與對(duì)投 資企業(yè)的經(jīng)營管理工作,按投資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和分配紅利。 根據(jù)雙方的合同約定，在項(xiàng)目回款之后，萬科將以LIBOR(倫敦銀行同業(yè)拆借利率)再加幾個(gè)點(diǎn)的利息贖回股權(quán)。 3）其他風(fēng)險(xiǎn)如經(jīng)營管理、利潤分配、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者清算參照項(xiàng)目公司模式。 （3）合作關(guān)系特殊：萬科一般與資金方都建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，合作主體相對(duì)固定、單一。如果被收購公司存在到期未清償債務(wù)，需要由合作方清償，存在未到期債務(wù)，需要合作 方提前清償，萬科不采取承擔(dān)債務(wù)的方式收購股權(quán)； 或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)能夠有效控制，按本指引的方式，或有負(fù)債可以得到有效控制；否則，不宜作為被收購對(duì)象。 操作模式 1）2002年2月，金豐公司與鎮(zhèn)屬企業(yè)上海華漕房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)成立上海華歐房地產(chǎn)有限公司，注冊(cè)資金800萬元。 案例：新洲項(xiàng)目掛牌合作建房 2003年8月，委托方委托市土地房產(chǎn)交易中心組織掛牌轉(zhuǎn)讓B20231宗地，位于福田區(qū)新洲路與蓮花路交匯處。萬科深圳公司擬與土地方、中介方通過三方合作建房的形式進(jìn)行開發(fā)。 控制股權(quán)變更登記手續(xù)原則：股權(quán)變更手續(xù)由萬科辦理。,主要房企全國城市布局,萬達(dá)：在全國共進(jìn)駐41個(gè)城市。,主要房企全國城市布局,主要房企全國城市布局,各大房企在積極地進(jìn)行戰(zhàn)略擴(kuò)張和全國布局。 （3）后續(xù)投入 土地變更到項(xiàng)目公司名下后，如不是萬科單方投入后續(xù)資金，而是雙方按一定比例進(jìn)行后續(xù)投入，則對(duì)方是否有能力進(jìn)行后續(xù)投入，存在一定的不確定性。 基本模式如圖：,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,合作原則 默契原則：事先達(dá)成默契。 基本模式如圖：,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,（二）股權(quán)收購方式的三種具體方式：,收購新設(shè)項(xiàng)目公司方式，收購現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式，收購現(xiàn)有非項(xiàng)目公司方式。 萬科需要控制股權(quán)收購發(fā)生的工商變更登記手續(xù)。 優(yōu)缺點(diǎn) 1）優(yōu)點(diǎn) 手續(xù)簡單。 2）排他伙伴原則：建立長期的排他的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。地塊最終成交價(jià)為 34.34億港元，折樓面地價(jià)約合43915.46元人民幣/平方米。 通過本次合作，打開了萬科境外融資之門，豐富了萬科的融資手段，在融資渠道多元化方面邁出了重要一步；同時(shí)促使萬科在國際化標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管要求下提高項(xiàng)目的管理操作水平。要實(shí)現(xiàn)不 提高公司的資產(chǎn)負(fù)債率，萬科在項(xiàng)目公司中的股權(quán)比例就要低于50%，項(xiàng)目公司當(dāng)中需要有其他股東，萬科應(yīng)當(dāng) 尋找合作方。北京萬科企業(yè)有限公司為項(xiàng)目公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保保證。24.10.2324.10.2321:43:2521:43:25October 23, 2024 踏實(shí)肯干，努力奮斗。2024年10月下午9時(shí)43分24.10.2321:43October 23, 2024 重規(guī)矩，嚴(yán)要求，少危險(xiǎn)。21:43:2521:43:2521:4310/23/2024 9:43:25 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。 積極進(jìn)行合作方式的嘗試，尋求適合我司的合作開發(fā)路線，是未來值得探討的議題。 可能涉及眾多委托人的利益，一旦出現(xiàn)問題，影響波及面廣。即房地產(chǎn)信托企業(yè)通過購買企業(yè)的一定股份,成為合資企業(yè)的股東。 在協(xié)議中，萬