案例分析某地產(chǎn)項目開發(fā)股權(quán)合作模式探討-展示頁
2024-10-28 17:21本頁面
【正文】 合作協(xié)議。故不應(yīng)以差價返還作為提高成本的理由。 基本模式如圖：,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,合作原則 默契原則：事先達(dá)成默契。 合作建房（農(nóng)村征地返還用地除外）須進(jìn)入土地房產(chǎn)交易中心通過招標(biāo)、拍賣和掛牌交易方式公開進(jìn)行，棄絕了以前私下尋找合作方的途徑。 合作內(nèi)容： 土地方在項目中占20%的權(quán)益，負(fù)責(zé)提供項目土地使用權(quán)，完成地塊紅線內(nèi)的清場，辦理相關(guān)手續(xù)，取得林業(yè)和環(huán)保部門的批文； 中介方在項目中占15%的權(quán)益，負(fù)責(zé)繳納項目用地的政府地價（以政府基準(zhǔn)地價的10%為基數(shù)計算，估計總額在2,000萬元左右），負(fù)責(zé)按規(guī)定遷移高壓線，并負(fù)責(zé)相關(guān)手續(xù)的辦理； 萬科在項目中占65%的權(quán)益，負(fù)責(zé)項目后續(xù)的開發(fā)建設(shè)，承擔(dān)相應(yīng)的資金和項目開發(fā)風(fēng)險，并以商議的價格收購?fù)恋胤?、中介方在項目中的?quán)益。 案例：深圳銀湖項目 合作方式：宗地屬于農(nóng)村征地返還用地，能夠以合作建房方式取得土地。土地可以協(xié)議出讓。實際上是通過掛牌或者協(xié)議模式受讓部分土地使用權(quán)。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,第二種模式：合作建房 合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。 （4）經(jīng)營管理 萬科應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，對方可以適當(dāng)參與和監(jiān)督，但不能過度干涉。 （3）后續(xù)投入 土地變更到項目公司名下后，如不是萬科單方投入后續(xù)資金，而是雙方按一定比例進(jìn)行后續(xù)投入，則對方是否有能力進(jìn)行后續(xù)投入，存在一定的不確定性。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,主要風(fēng)險和控制,（1）土地變更到項目公司名下 事先要確定土地可以變更到項目公司名下并明確具體變更方式，二是土地變更到項目公司名下前要控制資金 風(fēng)險，土地變更后才進(jìn)行后續(xù)資金投入。,優(yōu)缺點 優(yōu)點：土地證落在項目公司名下，雙方合作關(guān)系比較緊密。 股權(quán)并購可控原則：萬科受讓對方在項目公司中股權(quán)可以控制，同時事先需要對受讓股權(quán)及其條件、價格等約定清楚。 基本模式如圖：,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,項目公司模式的基本原則,絕對控股原則：萬科全資子公司及附屬公司在項目公司中絕對控股。合作的前提是合作方享有土地使用權(quán)。根據(jù)萬科的合作原則，結(jié)合項目合作需要土地、資金的要素，適合萬科的合作模式可以分為兩類：與土地方的合作、與資金方的合作。,Structure,萬科合作模式及案例分享 1.1 綜述 1.2 與土地方合作 1.3 與資金方合作 2 總結(jié),萬科總裁郁亮:“目前萬科有更多更廣泛的合作，央企、民營、個人、國內(nèi)外、大小公司都有，股權(quán)1/2可以，1/1/4都可以。,主要房企全國城市布局,主要房企全國城市布局,各大房企在積極地進(jìn)行戰(zhàn)略擴(kuò)張和全國布局。,主要房企全國城市布局,碧桂園：在全國共進(jìn)駐49個城市。,主要房企全國城市布局,綠城：在全國共進(jìn)駐35個城市。,主要房企全國城市布局,恒大：在全國共進(jìn)駐102個城市。,主要房企全國城市布局,保利：在全國共進(jìn)駐43個城市。案例研究 萬科項目開發(fā)股權(quán)合作模式 2013年5月,主要房企全國城市布局,萬科：在全國共進(jìn)駐56個城市。,綠地：在全國共進(jìn)駐41個城市。,主要房企全國城市布局,中海：在全國共進(jìn)駐32個城市。,主要房企全國城市布局,萬達(dá)：在全國共進(jìn)駐41個城市。,主要房企全國城市布局,華潤：在全國共進(jìn)駐42個城市。,主要房企全國城市布局,世茂：在全國共進(jìn)駐34個城市。在行業(yè)調(diào)控的大背景下，房企發(fā)展需要進(jìn)駐更多的城市，補(bǔ)充土地資源，再考慮到目前房企融資渠道依舊緊張的情況，合作開發(fā)有助于緩解資金壓力，降低財務(wù)風(fēng)險，并能在項目建設(shè)過程中實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)?！?現(xiàn)行的合作模式多種多樣：合作建房、成立項目公司、投資商形式、借貸、土地轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、品牌輸出、信托等。 （一）與土地方合作主要包括： 項目公司 合作建房 1）協(xié)議方式 2）掛牌方式 股權(quán)收購 （二）與資金方合作，主要包括： 聯(lián)合競買 以HI為代表的境外融資 信托,萬科合作模式及案例分享,綜述,Structure,萬科合作模式及案例分享 1.1 綜述 1.2 與土地方合作 1.3 與資金方合作 2 總結(jié),該模式是土地方出地、萬科出資的一種合作模式。 第一種模式：項目公司模式 模式描述 該模式是萬科與土地方成立項目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到項目公司名下后，由項目公司具體開發(fā)經(jīng)營項目的一種模式，有時被視同為土地轉(zhuǎn)讓，需要發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓的交易稅費。 項目公司全資化原則：項目分配利潤后，萬科要收購合作方的全部股權(quán)，在與業(yè)主的買賣合同履行完畢后，注銷項目公司，客戶服務(wù)的有關(guān)事項轉(zhuǎn)由保留的客戶服務(wù)部門和物業(yè)管理公司承擔(dān)。 控制股權(quán)變更登記手續(xù)原則：股權(quán)變更手續(xù)由萬科辦理。 缺點：涉及到項目公司日后的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者清算。 （2）控制設(shè)立項目公司的手續(xù) 項目公司的設(shè)立登記手續(xù)，項目公司的設(shè)立工商登記手續(xù)，印章等在設(shè)立時就控制，以保證項目公司設(shè)立后 不發(fā)生債務(wù)，特別是產(chǎn)生或有負(fù)債。控制方式一是事先要了解對方的資金實力，二是萬一對方無法完成后續(xù)投入，需要有變通辦法，如改為萬科單方投入，但利潤分配比例也相應(yīng)調(diào)整?？刂品绞揭皇鞘孪入p方要約定清楚，二是董事長、總經(jīng)理要由萬科委派、董事會構(gòu)成萬科占多數(shù)。 模式：分為掛牌模式和協(xié)議模式。 一、協(xié)議方式 以深圳為例：原農(nóng)村征地時返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場的，按建筑面積收取市場地價的10％，可以合作建房。合作方可以協(xié)議合作建房，報主管部門審批。萬科深圳公司擬與土地方、中介方通過
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