案例分析某地產(chǎn)項目開發(fā)股權(quán)合作模式探討(存儲版)
【正文】 經(jīng)與他人合作過，則土地方需要依法解除原合作關(guān)系，不能解除合作 關(guān)系或者原合作方對土地方解除合作關(guān)系有爭議的，不作為收購對象； 項目尚未開發(fā)銷售，如項目已經(jīng)開發(fā)銷售的，不宜作為收購對象； 土地證沒有抵押，如果存在抵押，需要由土地方負(fù)責(zé)解除土地抵押關(guān)系； 沒有未清償債務(wù)。無須繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅、交易費。 （2）合作方的資金實力要求非常高。 4）絕對控股原則：在合作公司或項目公司中絕對控股。 2）后續(xù)資金投入：聯(lián)合競買模式主要解決的是資金問題，因此，合作方必須是有雄厚資金實力和信譽度高的開 發(fā)商，項目后續(xù)資金投入有保障，因此，在合作方的選擇上，在資金投入比例、時間方面需要嚴(yán)格、明確、具 體，以防范后續(xù)資金不能按時到位的風(fēng)險。 選擇與新世界合作，且權(quán)益占比僅兩成，表明萬科在香港市場的投資態(tài)度相對謹(jǐn)慎。 在協(xié)議中，萬科直接和間接持有中山萬科的權(quán)益為48%，從形式上看，HI擁有中山項目52%的股權(quán)，但實際上并不擁有項目的控制權(quán)，也不分享項目的利潤。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,優(yōu)缺點 優(yōu)點：降低了資金成本，萬科獨立開發(fā)獨享收益，合作關(guān)系相對單純，風(fēng)險相對較低。即房地產(chǎn)信托企業(yè)通過購買企業(yè)的一定股份,成為合資企業(yè)的股東。 （2）戰(zhàn)略伙伴：建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。 可能涉及眾多委托人的利益，一旦出現(xiàn)問題，影響波及面廣。共分四期開發(fā)建設(shè)，運行狀況良好。 積極進行合作方式的嘗試，尋求適合我司的合作開發(fā)路線，是未來值得探討的議題。2024年10月23日星期三下午9時43分25秒21:43:2524.10.23 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。21:43:2521:43:2521:4310/23/2024 9:43:25 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。下午9時43分25秒下午9時43分21:43:2524.10.23 每天都是美好的一天，新的一天開啟。2024年10月下午9時43分24.10.2321:43October 23, 2024 重規(guī)矩，嚴(yán)要求，少危險。24.10.232024年10月23日星期三9時43分25秒24.10.23,謝謝大家！,踏實，奮斗，堅持，專業(yè)，努力成就未來。24.10.2324.10.2321:43:2521:43:25October 23, 2024 踏實肯干，努力奮斗。 萬科高層人員曾分析過合作開發(fā)的好處： （1）可以使公司的經(jīng)營范圍拓展到更多的細(xì)分市場，減少個別市場未來變化的不確定性，有效分散風(fēng)險； （2）可以擴大集中采購的規(guī)模，增強公司在采購環(huán)節(jié)的議價能力，體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。北京萬科企業(yè)有限公司為項目公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保保證。 一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資，進行相關(guān)前期投入，節(jié)約時間成本。要實現(xiàn)不 提高公司的資產(chǎn)負(fù)債率，萬科在項目公司中的股權(quán)比例就要低于50%，項目公司當(dāng)中需要有其他股東，萬科應(yīng)當(dāng) 尋找合作方。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,第三種模式：信托 模式描述：指民眾或企業(yè)、團體（統(tǒng)稱委托人）將資金委托給信托公司，由信托公司把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產(chǎn)項目或貸款給房地產(chǎn)公司，取得投資回報或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務(wù)。 通過本次合作，打開了萬科境外融資之門，豐富了萬科的融資手段，在融資渠道多元化方面邁出了重要一步；同時促使萬科在國際化標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管要求下提高項目的管理操作水平。其核心資產(chǎn)12億歐元，主要業(yè)務(wù)是為國際大型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供金融信貸服務(wù)。地塊最終成交價為 34.34億港元，折樓面地價約合43915.46元人民幣/平方米。合作條件應(yīng)事先明確。 2）排他伙伴原則：建立長期的排他的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。 與資金方的合作模式由集團直接操作，這主要是與資金方合作模式的特殊性所決定的。 優(yōu)缺點 1）優(yōu)點 手續(xù)簡單。 一般不提倡采取此種股權(quán)收購方式，必須采取的，除完成上述規(guī)定的事項外，合作方必須提供項目土地使用權(quán)抵押、將其在該公司的股權(quán)質(zhì)押等擔(dān)保。 萬科需要控制股權(quán)收購發(fā)生的工商變更登記手續(xù)。注冊資本總額1000萬元人民幣。 基本模式如圖：,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,（二）股權(quán)收購方式的三種具體方式：,收購新設(shè)項目公司方式，收購現(xiàn)有項目公司方式，收購現(xiàn)有非項目公司方式。 合作方：了解合作方誠信。 基本模式如圖：,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,合作原則 默契原則：事先達(dá)成默契。土地可以協(xié)議出讓。 （3）后續(xù)投入 土地變更到項目公司名下后，如不是萬科單方投入后續(xù)資金，而是雙方按一定比例進行后續(xù)投入，則對方是否有能力進行后續(xù)投入，存在一定的不確定性。 基本模式如圖：,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,項目公司模式的基本原則,絕對控股原則：萬科全資子公司及附屬公司在項目公司中絕對控股。,主要房企全國城市布局,主要房企全國城市布局,各大房企在積極地進行戰(zhàn)略擴張和全國布局。,主要房企全國城市布局,保利：在全國共進駐43個城市。,主要房企全國城市布局,萬達(dá)：在全國共進駐41個城市。” 現(xiàn)行的合作模式多種多樣：合作建房、成立項目公司、投資商形式、借貸、土地轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、品牌輸出、信托等。 控制股權(quán)變更登記手續(xù)原則：股權(quán)變更手續(xù)由萬科辦理?？刂品绞揭皇鞘孪入p方要約定清楚，二是董事長、總經(jīng)理要由萬科委派、董事會構(gòu)成萬科占多數(shù)。萬科深圳公司擬與土地方、中介方通過三方合作建房的形式進行開發(fā)。 土地過戶原則：萬科要按份額成為土地使用權(quán)人。 案例
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