案例分析某地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)股權(quán)合作模式探討-文庫吧在線文庫
【正文】 ：新洲項(xiàng)目掛牌合作建房 2003年8月，委托方委托市土地房產(chǎn)交易中心組織掛牌轉(zhuǎn)讓B20231宗地，位于福田區(qū)新洲路與蓮花路交匯處。 優(yōu)先選擇由土地方與萬科新設(shè)立項(xiàng)目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到新成立的項(xiàng)目公司名下方式（與項(xiàng)目公司模式類似） 該方式的前提是：新設(shè)立項(xiàng)目公司并將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下，獲得當(dāng)?shù)卣鞴懿块T批準(zhǔn)。 操作模式 1）2002年2月，金豐公司與鎮(zhèn)屬企業(yè)上海華漕房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)成立上海華歐房地產(chǎn)有限公司，注冊(cè)資金800萬元。 上述萬科全部或部分收購的公司，都擁有土地，或?yàn)轫?xiàng)目而設(shè)。如果被收購公司存在到期未清償債務(wù)，需要由合作方清償，存在未到期債務(wù)，需要合作 方提前清償，萬科不采取承擔(dān)債務(wù)的方式收購股權(quán)； 或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)能夠有效控制，按本指引的方式，或有負(fù)債可以得到有效控制；否則，不宜作為被收購對(duì)象。 開發(fā)快捷。 （3）合作關(guān)系特殊：萬科一般與資金方都建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，合作主體相對(duì)固定、單一。 5）控制競買原則：控制競買價(jià)、競買過程。 3）其他風(fēng)險(xiǎn)如經(jīng)營管理、利潤分配、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者清算參照項(xiàng)目公司模式。同時(shí)，這也是萬科增加市場份額，加強(qiáng)發(fā)展優(yōu)勢，推進(jìn)國際化戰(zhàn)略的重要一步。 根據(jù)雙方的合同約定，在項(xiàng)目回款之后，萬科將以LIBOR(倫敦銀行同業(yè)拆借利率)再加幾個(gè)點(diǎn)的利息贖回股權(quán)。 缺點(diǎn)：操作模式復(fù)雜，手續(xù)煩瑣，項(xiàng)目開發(fā)周期要求更為嚴(yán)格，借款額度受到一定限制。信托企業(yè)委派代表參與對(duì)投 資企業(yè)的經(jīng)營管理工作,按投資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和分配紅利。 （3）項(xiàng)目規(guī)模適中，若資金占用太大，信托方式難以解決。 合作原則,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,案例：信托產(chǎn)品介紹 名稱：中信信托長春萬科藍(lán)山項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 簡述：2010 年11月10日由中信信托有限責(zé)任公司發(fā)起設(shè)立。2011年已售住宅均價(jià)為8,431元/平方米，毛利率為19%。,樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。2024年10月下午9時(shí)43分24.10.2321:43October 23, 2024 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。24.10.2321:43:2521:43Oct2423Oct24 重于泰山，輕于鴻毛。24.10.2324.10.2321:4321:43:2521:43:25Oct24 務(wù)實(shí)，奮斗，成就，成功。2024年10月23日星期三下午9時(shí)43分25秒21:43:2524.10.23 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。2024年10月23日星期三9時(shí)43分25秒Wednesday, October 23, 2024 相信相信得力量。21:43:2521:43:2521:43Wednesday, October 23, 2024 安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。 2012年，萬科新增加開發(fā)項(xiàng)目78個(gè)，其中有46個(gè)屬于合作開發(fā)項(xiàng)目，合作開發(fā)項(xiàng)目占總項(xiàng)目的比重接近60%。 抵押擔(dān)保：項(xiàng)目公司將萬科藍(lán)山項(xiàng)目占地面積為132,895 平方米的土地作為抵押物抵押給本信托計(jì)劃。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,信托優(yōu)缺點(diǎn) （1）優(yōu)點(diǎn) 相對(duì)于銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式期限彈性較大。 2）關(guān)于貸款信托：在采取貸款信托的方式情況下，實(shí)際上與銀行貸款相似，會(huì)提高集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率。 3）政策及國際金融市場：該模式受國內(nèi)外匯政策和國際金融市場、匯率等影響比較大，需要時(shí)刻關(guān)注政策 面的變化。這也是國內(nèi)第一家取得境外貸款的房地產(chǎn)案例。 HI公司總部設(shè)在都柏林，系德國國際房地產(chǎn)投資集團(tuán)的主要機(jī)構(gòu)之一。共有八家 開發(fā)商參與投標(biāo)，包括長江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、華懋、信和、嘉華、會(huì)德豐等港資開發(fā)商。雙方配合要默契。 基本模式如圖：,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,合作原則 1）互賴原則：合作方準(zhǔn)入條件高，要誠信、具備資金實(shí)力。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,Structure,萬科合作模式及案例分享 1.1 綜述 1.2 與土地方合作 1.3 與資金方合作 2 總結(jié),合作模式主要有： 聯(lián)合競買 HI合作模式 信托,該模式是合作方具有一定資金實(shí)力，與萬科合作開發(fā)項(xiàng)目的模式。三種模式中優(yōu)先采取新設(shè)項(xiàng)目公司模式。 萬科在收購前，需要合作方對(duì)該公司進(jìn)行資產(chǎn)剝離、債務(wù)清償?shù)?，使該公司達(dá)到萬科股權(quán)收購的基本條件，不能達(dá)到的，不收購。 項(xiàng)目公司的股東構(gòu)成可能比較復(fù)雜、可能已經(jīng)開發(fā)銷售項(xiàng)目、可能已經(jīng)發(fā)生復(fù)雜的資產(chǎn)負(fù)債等情況，需要由合作方完成對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)清理、債務(wù)清償，使項(xiàng)目公司達(dá)到萬科股權(quán)收購的基本條件，如果不能達(dá)到，則不進(jìn)行股權(quán)收購。隸屬閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)政府。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,第三種模式：股權(quán)收購模式 模式描述：股權(quán)收購模式是指土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下，萬科將項(xiàng)目公司的部分股權(quán)收購，達(dá) 到間接取得土地使用權(quán)的目的，股權(quán)收購后，雙方按照注冊(cè)資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。 主要風(fēng)險(xiǎn)控制 土地：對(duì)土地有無其他債權(quán)債務(wù)情況在競買前了解清楚。合作建房視為土地使用權(quán)部分權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，以價(jià)高者得的原則確定合作方，合作開發(fā)的事宜不作為交易條件，待成交后由合作雙方協(xié)商解決。 一、協(xié)議方式 以深圳為例：原農(nóng)村征地時(shí)返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場的，按建筑面積收取市場地價(jià)的10％，可以合作建房。 （2）控制設(shè)立項(xiàng)目公司的手續(xù) 項(xiàng)目公司的設(shè)立登記手續(xù)，項(xiàng)目公司的設(shè)立工商登記手續(xù)，印章等在設(shè)立時(shí)就控制，以保證項(xiàng)目公司設(shè)立后 不發(fā)生債
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