【正文】 務(wù)，特別是產(chǎn)生或有負(fù)債。 第一種模式：項(xiàng)目公司模式 模式描述 該模式是萬科與土地方成立項(xiàng)目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下后，由項(xiàng)目公司具體開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的一種模式，有時(shí)被視同為土地轉(zhuǎn)讓，需要發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓的交易稅費(fèi)。,主要房企全國(guó)城市布局,世茂：在全國(guó)共進(jìn)駐34個(gè)城市。,綠地：在全國(guó)共進(jìn)駐41個(gè)城市。,主要房企全國(guó)城市布局,綠城：在全國(guó)共進(jìn)駐35個(gè)城市。根據(jù)萬科的合作原則，結(jié)合項(xiàng)目合作需要土地、資金的要素，適合萬科的合作模式可以分為兩類：與土地方的合作、與資金方的合作。,優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)：土地證落在項(xiàng)目公司名下，雙方合作關(guān)系比較緊密。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,第二種模式：合作建房 合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。 合作內(nèi)容： 土地方在項(xiàng)目中占20%的權(quán)益，負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目土地使用權(quán)，完成地塊紅線內(nèi)的清場(chǎng)，辦理相關(guān)手續(xù)，取得林業(yè)和環(huán)保部門的批文； 中介方在項(xiàng)目中占15%的權(quán)益，負(fù)責(zé)繳納項(xiàng)目用地的政府地價(jià)（以政府基準(zhǔn)地價(jià)的10%為基數(shù)計(jì)算，估計(jì)總額在2,000萬元左右），負(fù)責(zé)按規(guī)定遷移高壓線，并負(fù)責(zé)相關(guān)手續(xù)的辦理； 萬科在項(xiàng)目中占65%的權(quán)益，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)的開發(fā)建設(shè)，承擔(dān)相應(yīng)的資金和項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并以商議的價(jià)格收購(gòu)?fù)恋胤健⒅薪榉皆陧?xiàng)目中的權(quán)益。 優(yōu)缺點(diǎn)： 實(shí)質(zhì)上是二手地，但在合作方選擇上與一手地掛牌相似，而成交后，所依據(jù)的是雙方的合作協(xié)議。 該宗地轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)份額的80%。一般要求此前土地方還沒有設(shè)立過項(xiàng)目公司，并將土地使用權(quán)過戶給該項(xiàng)目公司。 2）金豐公司將AAA5地塊相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益注入華歐公司，所有前期證照也更名至華歐公司名下。如萬都房地產(chǎn)公司曾在2012年4月競(jìng)得位于長(zhǎng)安鎮(zhèn)107國(guó)道旁一塊商品住房用地，開發(fā)金色悅府住宅項(xiàng)目；福民貿(mào)易公司則擁有南城周溪社區(qū)福民地塊三舊改造項(xiàng)目土地使用權(quán)。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,股權(quán)收購(gòu)模式的基本原則 被收購(gòu)公司具備股權(quán)收購(gòu)基本條件原則。無需再另行成立房地產(chǎn)公司。 （4）合作模式相對(duì)復(fù)雜，如HI模式、信托模式，對(duì)萬科來說都是新的嘗試，合作模式復(fù)雜，操作難度大。 6）保密原則：嚴(yán)格保密。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,案例分析：萬科聯(lián)手新世界首度香港拿地 2013年1月23日，萬科置業(yè)(香港)有限公司與新世界發(fā)展有限公司成立的合資公司，以約34億港元投得荃灣西站 六區(qū)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,第二種模式：HI合作模式 1.模式描述：HI合作模式是項(xiàng)目公司向外資銀行借外債、償還本息，項(xiàng)目由萬科開發(fā)并享有利潤(rùn)，但接受HI監(jiān)督的模式。 也就是說，這實(shí)際上是一筆低成本商業(yè)貸款。 主要風(fēng)險(xiǎn)和控制 1）股權(quán)運(yùn)作：該模式需要經(jīng)過一系列的股權(quán)運(yùn)作，控制股權(quán)運(yùn)作是控制風(fēng)險(xiǎn)的首要因素，控制方法是事先 進(jìn)行可行性調(diào)查論證。 2）貸款。 （4）集團(tuán)控制操作原則：鑒于信托方式可能影響到眾多委托人的利益，一線公司采取信托合作方式，需要集團(tuán)控制操作，評(píng)估操作的可行性、負(fù)責(zé)具體操作、控制操作環(huán)節(jié)。本計(jì)劃信托期限為5年（可提前終止），優(yōu)先級(jí)受益權(quán)存續(xù)期為18個(gè)月。 預(yù)期年化收益率:本信托計(jì)劃自成立日起每半年向受益人進(jìn)行一次收益分配。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。2024年10月23日星期三9時(shí)43分25秒21:43:2523 October 2024 好的事情馬上就會(huì)到來，一切都是最好的安排。21:43:2521:43:2521:43Wednesday, October 23, 2024 不可麻痹大意，要防微杜漸。2024年10月23日星期三9時(shí)43分25秒Wednesday, October 23, 2024 抓住每一次機(jī)會(huì)不能輕易流失，這樣我們才能真正強(qiáng)大。2024年10月23日下午9時(shí)43分24.10.2324.10.23 追求卓越，讓自己更好，向上而生。24.10.2324.10.2321:4321:43:2521:43:25Oct24 牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。24.10.2321:43:2521:43Oct2423Oct24 加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。,總結(jié),繼住宅銷售收入在2010年突破千億后，2012年萬科銷售收入達(dá)到1418億元，與此對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)邁入百億時(shí)代，在各大房企中競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。 資金使用情況：本信托計(jì)劃將所募集的信托資金用于收購(gòu)長(zhǎng)春萬科在萬科藍(lán)山項(xiàng)目上的80%股權(quán)投資和不超過5.93 億元的債權(quán)投資，同時(shí)向項(xiàng)目公司增資1.99億元，用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。 （6）股權(quán)回購(gòu)原則：信托采取股權(quán)投資的方式，在項(xiàng)目開發(fā)完成，信托計(jì)劃實(shí)施完畢后，萬科應(yīng)回購(gòu)信托人持有的股權(quán)。 適合萬科的信托方式 1）關(guān)于股權(quán)信托：信托采取股權(quán)投資方式投入到項(xiàng)目中，不會(huì)提高集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率?？刂品椒ㄒ皇鞘孪纫袦?zhǔn)確周密的計(jì)劃、二是計(jì)劃要留有一定余地。以外國(guó)直接投資之名，行商業(yè)貸款之實(shí)。協(xié)議主要內(nèi)容為,HI公司為中山項(xiàng)目提供總額不超過3500萬美元,最長(zhǎng)不超過42個(gè)月的貸款。 該項(xiàng)目占地面積約為1.38萬平方米，建筑面積約為6萬平方米，將建設(shè)一個(gè)1.3萬平方米的公眾體育館，兩幢住 宅，提供不少于894個(gè)住宅單元，其中按條件58%須用于興建使用面積不超過50平方米的中小型住宅。