【正文】 2）缺點(diǎn)：對(duì)合作方的要求嚴(yán)格，合作方要有信用、實(shí)力。也可采取雙方先合資成立公司然后參加競(jìng)買(mǎi)的方式。需要通過(guò)約定項(xiàng)目公司在收購(gòu)前的一切債權(quán)債務(wù)均要由原股東負(fù)責(zé)清理、承擔(dān)并應(yīng)提供相應(yīng)的有效擔(dān)保，或留下一定比例的轉(zhuǎn)讓金作為保證金等方式盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。 優(yōu)先收購(gòu)新設(shè)項(xiàng)目公司模式原則。,萬(wàn)科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,萬(wàn)科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,第三種方式：收購(gòu)非項(xiàng)目公司方式 模式描述 土地使用權(quán)在合作方持股的非項(xiàng)目公司（即該公司名下還有其他房地產(chǎn)項(xiàng)目甚至還有房地產(chǎn)之外的業(yè)務(wù)），萬(wàn)科收購(gòu)該公司股權(quán)的方式。,萬(wàn)科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,第二種方式：收購(gòu)現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式 合作方已經(jīng)設(shè)立項(xiàng)目公司，并將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下，合作方將項(xiàng)目公司名下部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)科的方式。,萬(wàn)科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,案例：上海金豐蘭喬圣菲項(xiàng)目 項(xiàng)目概況：占地面積31.7萬(wàn)平米，土地方為上海金豐房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司。 深圳市第一宗土地使用權(quán)部分權(quán)益轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目在市土地房產(chǎn)交易中心公開(kāi)掛牌，這是深圳首次通過(guò)政府進(jìn)行的合作建房。 缺點(diǎn)：競(jìng)買(mǎi)存在競(jìng)爭(zhēng)，合作成本提高。 合作建房（農(nóng)村征地返還用地除外）須進(jìn)入土地房產(chǎn)交易中心通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易方式公開(kāi)進(jìn)行，棄絕了以前私下尋找合作方的途徑。實(shí)際上是通過(guò)掛牌或者協(xié)議模式受讓部分土地使用權(quán)。,萬(wàn)科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,主要風(fēng)險(xiǎn)和控制,（1）土地變更到項(xiàng)目公司名下 事先要確定土地可以變更到項(xiàng)目公司名下并明確具體變更方式，二是土地變更到項(xiàng)目公司名下前要控制資金 風(fēng)險(xiǎn)，土地變更后才進(jìn)行后續(xù)資金投入。合作的前提是合作方享有土地使用權(quán)。,主要房企全國(guó)城市布局,碧桂園：在全國(guó)共進(jìn)駐49個(gè)城市。案例研究 萬(wàn)科項(xiàng)目開(kāi)發(fā)股權(quán)合作模式 2013年5月,主要房企全國(guó)城市布局,萬(wàn)科：在全國(guó)共進(jìn)駐56個(gè)城市。,主要房企全國(guó)城市布局,華潤(rùn)：在全國(guó)共進(jìn)駐42個(gè)城市。 （一）與土地方合作主要包括： 項(xiàng)目公司 合作建房 1）協(xié)議方式 2）掛牌方式 股權(quán)收購(gòu) （二）與資金方合作，主要包括： 聯(lián)合競(jìng)買(mǎi) 以HI為代表的境外融資 信托,萬(wàn)科合作模式及案例分享,綜述,Structure,萬(wàn)科合作模式及案例分享 1.1 綜述 1.2 與土地方合作 1.3 與資金方合作 2 總結(jié),該模式是土地方出地、萬(wàn)科出資的一種合作模式。 缺點(diǎn)：涉及到項(xiàng)目公司日后的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者清算。 模式：分為掛牌模式和協(xié)議模式。,萬(wàn)科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,二、掛牌方式 模式描述 以深圳為例：對(duì)已繳清地價(jià)款的出地方（農(nóng)村征地返還用地除外），出地方直接進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，通過(guò)掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)等方式尋找合作方。 優(yōu)點(diǎn)：政府認(rèn)可，掛牌前已經(jīng)繳清地價(jià)，土地相對(duì)干凈，手續(xù)辦理有保障。競(jìng)得人須根據(jù)規(guī)劃要求出全資開(kāi)發(fā)建設(shè)整個(gè)項(xiàng)目，并保證委托方享有建成房地產(chǎn)20%的權(quán)益。 萬(wàn)科需要控制新設(shè)立公司的工商注冊(cè)登記、股權(quán)變更等手續(xù)，控制項(xiàng)目公司印章、帳戶，以便控制可能產(chǎn)生的或有負(fù)債。 3）待華歐公司與閔行區(qū)土地發(fā)展中心簽定土地有償使用協(xié)議，取得地塊的土地權(quán)證后，萬(wàn)科收購(gòu)華歐公司100%股權(quán)，公司的運(yùn)轉(zhuǎn)及操作均由萬(wàn)科進(jìn)行。這一合作模式將成為萬(wàn)科打破土地獲取瓶頸、進(jìn)軍低級(jí)別城市的主要方式。被收購(gòu)公司不具備收購(gòu)股權(quán)收購(gòu)基本條件的，合作方要通過(guò)資產(chǎn)剝離、股權(quán)清理、債務(wù)清償?shù)确绞绞贡皇召?gòu)公司達(dá)到股權(quán)收購(gòu)的基本條件，不能達(dá)到則不收購(gòu)。 2）缺點(diǎn) 債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特別是或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)難以控制。,萬(wàn)科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,第一種模式：聯(lián)合競(jìng)買(mǎi) 模式描述：萬(wàn)科與合作方聯(lián)合參與土地部門(mén)的招拍掛，競(jìng)買(mǎi)成功后，雙方按份額繳交土地出讓金，土地按份額共有，雙方共同出資開(kāi)發(fā)建設(shè)，分享利潤(rùn)的方式。 優(yōu)缺點(diǎn) 1）優(yōu)點(diǎn)：一手地，土地沒(méi)有債權(quán)債務(wù)，交地標(biāo)準(zhǔn)清楚，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。其中，新世界發(fā)展擁有項(xiàng)目80%的權(quán)益，萬(wàn)科置業(yè)擁有剩下20%的發(fā)展權(quán)益。 案例分析： 2004年，萬(wàn)科與國(guó)際房地產(chǎn)投資銀行HYPO Real Estate Bank International(簡(jiǎn)稱HI)簽訂合作協(xié)議,為即將開(kāi)發(fā)的中山項(xiàng)目進(jìn)行境外融資安排。只是由于商業(yè)貸款屬于資本項(xiàng)目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不“曲線融資”。 2）項(xiàng)目操作周期：該模式對(duì)項(xiàng)目操作周期的要求比較嚴(yán)格，對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段操作周期的準(zhǔn)確性提出更高要 求。信托公司以委托人委托的資金貸款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向信托公司支付本息和費(fèi)用 的方式。 （5）信息披露：信息披露要真實(shí)、準(zhǔn)確，不得存在不實(shí)、誤導(dǎo)。本計(jì)劃總規(guī)模為人民幣120,000萬(wàn)元，其中優(yōu)先級(jí)委托人以80,000萬(wàn)元現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)優(yōu)先級(jí)受益權(quán)份額，次級(jí)委托人長(zhǎng)春萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以其持有對(duì)長(zhǎng)春萬(wàn)科京誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的40,000萬(wàn)元股東貸款認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)份額。年化收益率在7.2%8.1%/年。21:43:2521:43:2521:4310/23/2024 9:43:25 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。下午9時(shí)43分25秒下午9時(shí)43分21:43:2524.10.23 專注今天，好好努力，剩下的交給時(shí)間。24.10.2324.10.2321:43:2521:43:25October 23, 2024 加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。24.10.232024年10月23日星期三9時(shí)43分25秒24.10.23,謝謝大家