【正文】 2）缺點：對合作方的要求嚴格，合作方要有信用、實力。也可采取雙方先合資成立公司然后參加競買的方式。需要通過約定項目公司在收購前的一切債權(quán)債務均要由原股東負責清理、承擔并應提供相應的有效擔保，或留下一定比例的轉(zhuǎn)讓金作為保證金等方式盡可能降低風險。 優(yōu)先收購新設項目公司模式原則。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,第三種方式：收購非項目公司方式 模式描述 土地使用權(quán)在合作方持股的非項目公司（即該公司名下還有其他房地產(chǎn)項目甚至還有房地產(chǎn)之外的業(yè)務），萬科收購該公司股權(quán)的方式。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,第二種方式：收購現(xiàn)有項目公司方式 合作方已經(jīng)設立項目公司，并將土地使用權(quán)變更到項目公司名下，合作方將項目公司名下部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科的方式。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,案例：上海金豐蘭喬圣菲項目 項目概況：占地面積31.7萬平米，土地方為上海金豐房地產(chǎn)實業(yè)有限公司。 深圳市第一宗土地使用權(quán)部分權(quán)益轉(zhuǎn)讓的項目在市土地房產(chǎn)交易中心公開掛牌，這是深圳首次通過政府進行的合作建房。 缺點：競買存在競爭，合作成本提高。 合作建房（農(nóng)村征地返還用地除外）須進入土地房產(chǎn)交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行，棄絕了以前私下尋找合作方的途徑。實際上是通過掛牌或者協(xié)議模式受讓部分土地使用權(quán)。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,主要風險和控制,（1）土地變更到項目公司名下 事先要確定土地可以變更到項目公司名下并明確具體變更方式，二是土地變更到項目公司名下前要控制資金 風險，土地變更后才進行后續(xù)資金投入。合作的前提是合作方享有土地使用權(quán)。,主要房企全國城市布局,碧桂園：在全國共進駐49個城市。案例研究 萬科項目開發(fā)股權(quán)合作模式 2013年5月,主要房企全國城市布局,萬科：在全國共進駐56個城市。,主要房企全國城市布局,華潤：在全國共進駐42個城市。 （一）與土地方合作主要包括： 項目公司 合作建房 1）協(xié)議方式 2）掛牌方式 股權(quán)收購 （二）與資金方合作，主要包括： 聯(lián)合競買 以HI為代表的境外融資 信托,萬科合作模式及案例分享,綜述,Structure,萬科合作模式及案例分享 1.1 綜述 1.2 與土地方合作 1.3 與資金方合作 2 總結(jié),該模式是土地方出地、萬科出資的一種合作模式。 缺點：涉及到項目公司日后的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者清算。 模式：分為掛牌模式和協(xié)議模式。,萬科合作模式及案例分享,與土地方的合作模式,二、掛牌方式 模式描述 以深圳為例：對已繳清地價款的出地方（農(nóng)村征地返還用地除外），出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌、招標、拍賣等方式尋找合作方。 優(yōu)點：政府認可，掛牌前已經(jīng)繳清地價，土地相對干凈，手續(xù)辦理有保障。競得人須根據(jù)規(guī)劃要求出全資開發(fā)建設整個項目，并保證委托方享有建成房地產(chǎn)20%的權(quán)益。 萬科需要控制新設立公司的工商注冊登記、股權(quán)變更等手續(xù)，控制項目公司印章、帳戶，以便控制可能產(chǎn)生的或有負債。 3）待華歐公司與閔行區(qū)土地發(fā)展中心簽定土地有償使用協(xié)議，取得地塊的土地權(quán)證后，萬科收購華歐公司100%股權(quán)，公司的運轉(zhuǎn)及操作均由萬科進行。這一合作模式將成為萬科打破土地獲取瓶頸、進軍低級別城市的主要方式。被收購公司不具備收購股權(quán)收購基本條件的，合作方要通過資產(chǎn)剝離、股權(quán)清理、債務清償?shù)确绞绞贡皇召徆具_到股權(quán)收購的基本條件，不能達到則不收購。 2）缺點 債務風險特別是或有負債風險難以控制。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,第一種模式：聯(lián)合競買 模式描述：萬科與合作方聯(lián)合參與土地部門的招拍掛，競買成功后，雙方按份額繳交土地出讓金，土地按份額共有，雙方共同出資開發(fā)建設，分享利潤的方式。 優(yōu)缺點 1）優(yōu)點：一手地，土地沒有債權(quán)債務，交地標準清楚，風險相對較小。其中，新世界發(fā)展擁有項目80%的權(quán)益，萬科置業(yè)擁有剩下20%的發(fā)展權(quán)益。 案例分析： 2004年，萬科與國際房地產(chǎn)投資銀行HYPO Real Estate Bank International(簡稱HI)簽訂合作協(xié)議,為即將開發(fā)的中山項目進行境外融資安排。只是由于商業(yè)貸款屬于資本項目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不“曲線融資”。 2）項目操作周期：該模式對項目操作周期的要求比較嚴格，對項目各個階段操作周期的準確性提出更高要 求。信托公司以委托人委托的資金貸款給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向信托公司支付本息和費用 的方式。 （5）信息披露：信息披露要真實、準確，不得存在不實、誤導。本計劃總規(guī)模為人民幣120,000萬元，其中優(yōu)先級委托人以80,000萬元現(xiàn)金認購優(yōu)先級受益權(quán)份額，次級委托人長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其持有對長春萬科京誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的40,000萬元股東貸款認購次級受益權(quán)份額。年化收益率在7.2%8.1%/年。21:43:2521:43:2521:4310/23/2024 9:43:25 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。下午9時43分25秒下午9時43分21:43:2524.10.23 專注今天，好好努力，剩下的交給時間。24.10.2324.10.2321:43:2521:43:25October 23, 2024 加強自身建設，增強個人的休養(yǎng)。24.10.232024年10月23日星期三9時43分25秒24.10.23,謝謝大家