案例分析某地產(chǎn)項目開發(fā)股權(quán)合作模式探討-預(yù)覽頁
【正文】 標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。 成本控制原則：競爭可能導(dǎo)致成本增加，即便事先有默契，成交價超過協(xié)議價的差價返還難以保障。 優(yōu)點：政府認(rèn)可，掛牌前已經(jīng)繳清地價，土地相對干凈，手續(xù)辦理有保障。 合作條件：掛牌主要是合作者身份的競爭，具體合作條件需要在合作協(xié)議中明確；最好的措施是掛牌前與 土地方達成默契，但要控制承諾參加競買的最高價。競得人須根據(jù)規(guī)劃要求出全資開發(fā)建設(shè)整個項目，并保證委托方享有建成房地產(chǎn)20%的權(quán)益。三種方式的風(fēng)險由低到高，選擇時，應(yīng)當(dāng)按照風(fēng)險由低到高的方式進行。 萬科需要控制新設(shè)立公司的工商注冊登記、股權(quán)變更等手續(xù)，控制項目公司印章、帳戶，以便控制可能產(chǎn)生的或有負(fù)債。公司資產(chǎn)總額9013萬元，負(fù)債8735萬元，所有者權(quán)益278萬元。 3）待華歐公司與閔行區(qū)土地發(fā)展中心簽定土地有償使用協(xié)議，取得地塊的土地權(quán)證后，萬科收購華歐公司100%股權(quán)，公司的運轉(zhuǎn)及操作均由萬科進行。 股權(quán)變更登記完成前不付款，或者只支付部分款項，但支付比例不應(yīng)超過30%，而且合作方應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的擔(dān)保。這一合作模式將成為萬科打破土地獲取瓶頸、進軍低級別城市的主要方式。 在股權(quán)完成工商變更登記之前，不付款項或者只付20%的應(yīng)付款項，但合作方必須提供等額擔(dān)保。被收購公司不具備收購股權(quán)收購基本條件的，合作方要通過資產(chǎn)剝離、股權(quán)清理、債務(wù)清償?shù)确绞绞贡皇召徆具_到股權(quán)收購的基本條件，不能達到則不收購。一般只需簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）,不涉及土地使用權(quán)的過戶及建設(shè)手續(xù)的更名等手續(xù)； 費用節(jié)省。 2）缺點 債務(wù)風(fēng)險特別是或有負(fù)債風(fēng)險難以控制。其特殊性表現(xiàn)在： （1）合作方身份特殊：合作方主要是銀行、信托公司和實力非常雄厚的戰(zhàn)略合作商。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,第一種模式：聯(lián)合競買 模式描述：萬科與合作方聯(lián)合參與土地部門的招拍掛，競買成功后，雙方按份額繳交土地出讓金，土地按份額共有，雙方共同出資開發(fā)建設(shè)，分享利潤的方式。 3）事先設(shè)立公司原則：事先由雙方共同成立公司，由該公司負(fù)責(zé)競買。 優(yōu)缺點 1）優(yōu)點：一手地，土地沒有債權(quán)債務(wù)，交地標(biāo)準(zhǔn)清楚，風(fēng)險相對較小。 主要風(fēng)險和控制 1）土地取得階段：合作方選擇、競買行為配合和控制需要慎重，重點問題事先約定清楚。其中，新世界發(fā)展擁有項目80%的權(quán)益，萬科置業(yè)擁有剩下20%的發(fā)展權(quán)益。該項目成交價高出市場估值約20%，成為香港荃灣片 區(qū)單價成交最高的“地王”。 案例分析： 2004年，萬科與國際房地產(chǎn)投資銀行HYPO Real Estate Bank International(簡稱HI)簽訂合作協(xié)議,為即將開發(fā)的中山項目進行境外融資安排。德國國際房地產(chǎn)投資集團股東權(quán)益為40億歐元，管理資產(chǎn)1700億歐元。只是由于商業(yè)貸款屬于資本項目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不“曲線融資”。HI采取低回報的貸款模式，雖然無法分享高利潤，卻更具可持續(xù)性，將以此為契機拓寬與中國地產(chǎn)企業(yè)的合作。 2）項目操作周期：該模式對項目操作周期的要求比較嚴(yán)格，對項目各個階段操作周期的準(zhǔn)確性提出更高要 求。 信托模式 我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托投資的主要方式有: 1）股份投資。信托公司以委托人委托的資金貸款給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向信托公司支付本息和費用 的方式。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,（1）互賴原則：要精選信托人，雙方要相互信賴，信托方要誠信、有資金實力，有規(guī)范的信托制度。 （5）信息披露：信息披露要真實、準(zhǔn)確，不得存在不實、誤導(dǎo)。 （2）缺點 目前由于信托投資門檻高、贖回期限長等特點，一方面使信托公司很難開展大型項目，另一方面私募性質(zhì)限定了客戶類型必須以高端客戶為主。本計劃總規(guī)模為人民幣120,000萬元，其中優(yōu)先級委托人以80,000萬元現(xiàn)金認(rèn)購優(yōu)先級受益權(quán)份額，次級委托人長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其持有對長春萬科京誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的40,000萬元股東貸款認(rèn)購次級受益權(quán)份額。 項目建設(shè)和銷售情況：萬科藍山項目位于長春東盛大街666號，四通路以南，發(fā)電設(shè)備總廠以西，長電紫盈花園以北，建筑面積500000平方米，產(chǎn)品包含普通住宅、公寓及商業(yè)街。年化收益率在7.2%8.1%/年。 （3）許多項目完全由萬科操盤并使用萬科的品牌，在收益分配上萬科可以得到一些相應(yīng)的補償，相當(dāng)于輸出 品牌和管理，可以提升萬科股東的資產(chǎn)回報率。21:43:2521:43:2521:4310/23/2024 9:43:25 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。2024年10月23日下午9時43分24.10.2324.10.23 追求至善憑技術(shù)開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。下午9時43分25秒下午9時43分21:43:2524.10.23 專注今天，好好努力，剩下的交給時間。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 弄虛作假要不得，踏實肯干第一名。24.10.2324.10.2321:43:2521:43:25October 23, 2024 加強自身建設(shè)，增強個人的休養(yǎng)。2024年10月23日星期三9時43分25秒21:43:2523 October 2024 好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。24.10.232024年10月23日星期三9時43分25秒24.10.23,謝謝大家
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