【正文】 規(guī)劃導(dǎo)向限制 根據(jù)《上海市配套商品房建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)文件》中的《江橋、周浦、康橋鎮(zhèn)基地規(guī)劃用地指標(biāo)一覽表》，我們羅列康 康 6 的相關(guān)規(guī)定如表 3 所示。 按照此標(biāo)準(zhǔn)，假定本基地人群總數(shù)為 萬人。 （一）國家強(qiáng)制性規(guī)范的指導(dǎo) 根據(jù)《 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50180— 93（修改本） 》 （以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》） 4， 康 康 6 的公建配套屬于“居住區(qū)”級(jí)配套標(biāo)準(zhǔn)。 三、規(guī)劃定位依據(jù) 在對(duì)“為誰生產(chǎn)”進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，我們討論“生產(chǎn)什么”。 這種體第 9 頁 共 25 頁 驗(yàn)商業(yè)空間通常需要建立在一定的規(guī)模和商場(chǎng)主題之上，而本項(xiàng)目限于人流量，打造“體驗(yàn)式商業(yè)”必然受到制約?！半S機(jī)性消費(fèi)”顧名思義，屬于“順路購買”，它 要求商業(yè)設(shè)施能結(jié)合人們上下班或其他頻繁出行的交通集散點(diǎn)布置， 本項(xiàng)目目前尚不 具備此條件。可見，康 康 6 地塊的公建配套如果大面積實(shí)行集中式商業(yè)，市場(chǎng)需求是不容樂觀的。） 3根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局提供的資料，我們專門考察低收入、中等偏下、中等收入戶的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，我們表 1 可以看出，這三類人群食品支出均為第一類支出，第二類支出則為 教育文化娛樂服務(wù)，第三類為居 2 資料 來源： 3 資料來源： : 第 8 頁 共 25 頁 住或交通通信。 （二）客戶 購買力及消費(fèi)模式 分析 購買意愿和購買力 因?yàn)闊o法確定動(dòng)拆遷的具體人群，難以進(jìn)行問卷調(diào)查，但基于過去觀察到的現(xiàn)象，動(dòng)拆遷人群 可以分為市區(qū)動(dòng)拆遷和原地農(nóng)民動(dòng)拆遷兩種，市區(qū)動(dòng)拆遷的、而且真正入住此地的，屬于上海市民中收入中低下群體，家庭年收入可能在 3～ 5 萬元區(qū)間較多（不考慮部分高收入子女的收入。 綜合這三個(gè)消費(fèi)群體，近期在常規(guī)概念下，直接輻射的社區(qū)商圈人口在 4 萬人以內(nèi)，而相對(duì)近鄰的商圈覆蓋常住人口約在 8萬人左右。而根據(jù)一個(gè)軌道交通房地產(chǎn)的網(wǎng)第 7 頁 共 25 頁 上論壇，認(rèn)為 2020 年建成或周康段 2020 年建成的觀點(diǎn)都有。 根據(jù)一些僅有的資料， R3 線的周康站設(shè)立在康沈路與年家浜路的交匯處，與本案距離很近。 R3線是上海市軌道交通網(wǎng)絡(luò)中四條市域快速鐵之一，是貫穿上海市西北—— 東南的一條主干線。 在周邊地區(qū)尚且沒有建成（如醫(yī)學(xué)園區(qū)、環(huán)球影城主體公園等）的條件下，可能會(huì)有一定的“車流”和“人流”，但難以形成本項(xiàng)目的“客流”，這是由于快速交通圍合區(qū)域的立地條件所決定的。其中， 康橋基地的南邊為紅線寬度 32 米的周鄧公路，東邊為羅山路南延長線，該線紅 線寬度 60 米，且兩側(cè)各 100 米控制綠帶。一個(gè)商店的立地力，首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān)，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營的影響。 市政 大交通攜帶人群 根據(jù)規(guī)劃說明，在本基地周邊有幾條交通干道，以及規(guī)劃中的市域軌道交通 R3 線將從周康地區(qū)通過，這些市政大交通會(huì)否帶來相對(duì)客流，以下將作簡(jiǎn)要分析。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，周浦鎮(zhèn)的總?cè)丝? 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。但限于資料，項(xiàng)目緊鄰 的 現(xiàn)實(shí)發(fā)展地區(qū) 就是周浦鎮(zhèn)（ 含 康橋） ， 且本基地最近處距離周浦鎮(zhèn)只有 1500 米左右，甚至小于本基地的南北縱深距離（ 1800 米）。 毫無疑問，本基地人群是項(xiàng)目規(guī)劃務(wù)須考慮和留住的消費(fèi)群體。其項(xiàng)目的本質(zhì)屬性屬于上海市配套商品房，區(qū)域內(nèi)的主要居住人群是市區(qū)的定向動(dòng)拆遷戶，包括重大市政動(dòng)拆遷、城市區(qū)域改造或開發(fā)動(dòng)拆遷戶。 （一） 客戶源分析 為誰生產(chǎn)主要關(guān)注本區(qū)域的客戶群體特征，以及 他們的消費(fèi)傾向和能力。因此，在當(dāng)前情況下，商業(yè)、商務(wù)功能定位必須從 現(xiàn)實(shí)需求出發(fā)，同時(shí)考慮郊區(qū) 城市化 所帶來的發(fā)展空間 。若項(xiàng)目僅僅為整個(gè) 基地社區(qū) 服務(wù)，對(duì)其體量消化存在一定困難。 第 4 頁 共 25 頁 二、 商業(yè)需求分析 從項(xiàng)目目前所處區(qū)域及周邊商業(yè)發(fā)展水平來看，整個(gè)商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)培育尚需時(shí)日。 基于兩地塊的特殊性， 整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施的定位指導(dǎo)思想應(yīng)該是：服從并尊重區(qū)域商業(yè)的供求關(guān)系，同時(shí)本著“以人為本”的思想，特別關(guān)注市區(qū) 動(dòng)拆遷 而來的居民有關(guān)就業(yè)、子女教育和醫(yī)療保障等特定需求。 康 康 6 兩地塊的公建配套設(shè)施有三個(gè)特點(diǎn)： 一、容積率為區(qū)域內(nèi)最高 ，其中康 5 為 ，康 6 為 ； 二、體量大， 其中康 5 的建筑面積達(dá)到 平方米，康 6 達(dá)到 81144 平方米； 三、成本控制要求高。 關(guān)于康 康 6 商業(yè)項(xiàng)目的定位思路 上海華燕置業(yè)策劃有限公司商業(yè)地產(chǎn)部 二零零五年二月二十 八 日 第 2 頁 共 25 頁 目 錄 一、定位原則和指導(dǎo)思想 二、商業(yè)需求分析 （一）客戶源分析 本基地人群 周邊區(qū)域人群 市政大交通攜帶人群 （二）客戶購買力及消費(fèi)模式分析 購買意愿及購買力 消費(fèi)模式 三、規(guī)劃定位依據(jù) （一）國家強(qiáng)制性規(guī)范的指導(dǎo) （二）公建配套的規(guī)劃指導(dǎo)限制 四、產(chǎn)品定位與市場(chǎng)細(xì)分 （一） W－ 5－ 1 地塊的產(chǎn)品定位 鄰里服務(wù)中心 —— 社區(qū)商業(yè)的細(xì)分市場(chǎng) 兒童娛樂城 —— 文娛服務(wù)類“目的性消費(fèi)”的“創(chuàng)造” 金融服務(wù)類設(shè)施 （二） W－ 6－ 1 地塊的產(chǎn)品定位 辦公市場(chǎng)的細(xì)分 綜合購物中心 其他設(shè)施 餐飲 五、基地建筑空間布局及建筑形態(tài) 六、定位思路總結(jié)與功能規(guī)劃設(shè)想 第 3 頁 共 25 頁 關(guān)于康 康 6 商業(yè)項(xiàng)目的定位思路 一、定位原則與指導(dǎo)思想 康 康 6 地塊是上海市中低價(jià)“四高”示范居住區(qū)康橋鎮(zhèn)基地整體規(guī)劃的一部分，作為整個(gè)項(xiàng)目的公建配套， 它 是一個(gè)集中 式 商業(yè)、商務(wù)開發(fā)區(qū)域，其功能定位、形態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)選擇等將遵循 需求 現(xiàn)實(shí)性和適度超前性并存的原則。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其目標(biāo)是 既要滿足小區(qū)居民日常生活需要，又要從推進(jìn)上海郊區(qū)城市化的高度來進(jìn)行科學(xué)、合理、有序的規(guī)劃定位。 根據(jù)招標(biāo)文件，這些商業(yè)設(shè)施在交付并取得小產(chǎn)證之后由政府按區(qū)域內(nèi)的小高層住宅價(jià)格回購，即每平方為 4400 元，扣除 1700元每平方的樓面地價(jià)，其他所有費(fèi)用及利潤空間總計(jì)為 2700 元每平方，考慮到高容積率所必然導(dǎo)致的高層建 筑形態(tài)，成本控制非常嚴(yán)格。不僅在設(shè)施配套上滿足居民物質(zhì)文明需求，更要深入考慮居住郊區(qū)化所帶來的精神文明需求的滿足。項(xiàng)目及其周邊目前均為農(nóng)田及自然村落，周邊詳細(xì)規(guī)劃尚未出臺(tái)。區(qū) 域商業(yè)市場(chǎng)培育 很大程度 上取決于 區(qū)域 環(huán)境的改善，周邊規(guī)劃尤其是居住區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)及落實(shí)，而此類 信息 在目前尚 不得而知 。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，一項(xiàng)投資需要從“為誰生產(chǎn)”、“生產(chǎn)什么”、“何處生產(chǎn)”、“如