【正文】 重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受?！?消費(fèi)以中高檔為主，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品等。⑵ 25—35歲◆ 具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費(fèi)心理較為成熟。⑴ 15—25歲◆ 屬于沖動消費(fèi)心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)盲目性。42 商場的目標(biāo)消費(fèi)群分析其實商場與明星、商品品牌一樣，都必須要有自己的追捧者（即目標(biāo)消費(fèi)群），而商場的市場定位和功能規(guī)劃的制訂亦是以目標(biāo)消費(fèi)群的需求為基礎(chǔ)的。34 功能定位● 打造韶關(guān)市全新商業(yè)組合概念；● 全面導(dǎo)入現(xiàn)代經(jīng)營管理模式，強(qiáng)化商業(yè)多元化經(jīng)營模式；● 具有極強(qiáng)的休閑、觀光、購物等功能，集購、食、娛、休、住于一體。（加插功能布局圖：）33 商品定位以經(jīng)營中偏高檔商品為主（低檔次商家定位無以提升項目檔次，也影響商業(yè)銷售價格，影響項目造勢。D區(qū)13F休閑、娛樂地帶，視商家經(jīng)營面積定位為飲食業(yè)、風(fēng)情酒吧、KTV、水療、足浴等。B區(qū)13F大型專業(yè)市場（土特產(chǎn)、布藝、窗簾、茶葉、茶具等商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)）以MALL的超級性、商業(yè)業(yè)態(tài)的組合互補(bǔ)性對珠三角及贛州、郴州商家進(jìn)行宣傳推廣。23 項目名稱建議商業(yè)推廣名：萊斯現(xiàn)代城、萊斯萬象城、東河1號、萊斯國際新城住宅推廣名：萊斯水岸新天、萊斯東城觀邸、萊斯現(xiàn)代城三、項目功能定位31 商場區(qū)位劃分32 商場的商品定位及功能定位樓層功能定位建 議地下室1F～2F停車場、商場設(shè)備層進(jìn)行合理車位劃分及車流走向，合理布置設(shè)備安放位置。二、項目形象定位“時尚、多元的購物概念、現(xiàn)代化的功能配置、豐富的商品組合、舒適的購物環(huán)境、優(yōu)越的消費(fèi)模式、鮮明的經(jīng)營特色、一站式的購物輕松體驗、五星級的服務(wù)酒店”等一系列的前景規(guī)劃將使本項目成為韶關(guān)市內(nèi)業(yè)態(tài)最完善、功能最齊全、最具現(xiàn)代化特色的大型休閑購物中心。本項目定位正好可以填補(bǔ)目前片區(qū)商業(yè)空白，并革新韶關(guān)商業(yè)經(jīng)營模式。同時，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念向休閑、文化娛樂、一站式等復(fù)合型購物場所轉(zhuǎn)移，對購物環(huán)境、購物氛圍、購物功能、購物品種的要求越來越高。地段優(yōu)勢很強(qiáng)，能吸引客戶的目光，美中不足的是商業(yè)裙樓在曲江大橋橋底邊，對商業(yè)經(jīng)營有一定影響，住宅為一線江景物業(yè)且靠近火車站，從居住便利性及投資回報分析，均優(yōu)于本項目住宅物業(yè)，是本案住宅項目的有力競爭對手之一?？偼顿Y額：項目定位：規(guī) 模：總體規(guī)劃: 戶 型：工程進(jìn)度：目前已建到4層?？? 結(jié)：由上述分析可知，從在售或即將推售的項目來看，本項目面臨直接的競爭對手較多，而且非常激烈，因為最直接的競爭對手就在本項目附近，而且所處商圈氛圍、購物環(huán)境、消費(fèi)人群等均非本項目片區(qū)可比。如產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、施工進(jìn)度穩(wěn)定有序、營銷節(jié)點(diǎn)把控良好、招商力度保證，那么銷售壓力亦會相應(yīng)減輕。11區(qū)位因素（商圈因素）如前文“市場分析”部分所述，2007—2009年市場上公布的商業(yè)項目眾多，所處的商圈位置、商業(yè)規(guī)模也不徑相同，如下表：項目名稱地理位置所屬商圈商業(yè)規(guī)模風(fēng)度名城湞江區(qū)解放路與熏風(fēng)路間解放路雍華豪庭湞江區(qū)曲江大橋邊解放路商業(yè)步行街湞江區(qū)風(fēng)度路解放路千匯名城湞江區(qū)風(fēng)度路解放路華星購物廣場湞江區(qū)風(fēng)度路解放路沃爾瑪廣場武江區(qū)體育館邊河西商圈益華百貨武江區(qū)惠民南路河西商圈本項目湞江區(qū)啟明北路與湞江路間東河商圈31536 M2從上表可知，同屬一級商圈的項目約為7個；其中在售和在建的有沃爾瑪廣場、風(fēng)度名城、千匯名城、雍華豪庭；除了雍華豪庭為在建項目外，其余均已進(jìn)入良性運(yùn)營階段；龐大、集中的商圈令本項目面臨巨大的競爭壓力?！?價格差異：如定價差異、租金差異、付款方式差異、總價差異等。在進(jìn)行本項目競爭對手分析的研討中，我司需要闡述的是關(guān)于本項目競爭對手分析需要考量的“四大”要素：● 區(qū)位差異：如地段差異、位置差異、交通差異、環(huán)境差異、人流量差異、商業(yè)氛圍差異、消費(fèi)人口差異、消費(fèi)力差異等。在購買各類型商鋪的客戶中，絕大多數(shù)客戶買鋪不是為了經(jīng)營，而是將買鋪?zhàn)鳛殚L期投資的工具，形成了商用物業(yè)市場獨(dú)特而普遍的現(xiàn)象：購鋪者不經(jīng)商，經(jīng)商者不買鋪（租賃）。完善項目商業(yè)配套、招商工作，練好內(nèi)功，不斷制造項目商業(yè)亮點(diǎn)，提升項目商業(yè)價值。做好商業(yè)業(yè)態(tài)定位，狠抓商業(yè)經(jīng)營管理，提高商業(yè)經(jīng)營價值，從而提高內(nèi)鋪的銷售價格。人流到達(dá)率項目所在地因素極大影響其余片區(qū)消費(fèi)人群前來消費(fèi)努力營造商圈氛圍，提高購物舒適度，規(guī)避商業(yè)經(jīng)營同類化，配合媒體全方位對項目進(jìn)行亮點(diǎn)曝光；利用好前商業(yè)廣場，盡力搶抓消費(fèi)人群眼光。三、機(jī)會分析（O）政府對片區(qū)的規(guī)劃及未來新建項目的投入政府定點(diǎn)采購、參觀示范商圈（假設(shè)）做好商業(yè)定位，促使項目成為韶關(guān)市的一張“商業(yè)+旅游”知名名片。拉動韶城消費(fèi)，不將眼光僅停留在東河片區(qū)。以商業(yè)經(jīng)營定位，與商業(yè)步行街距離規(guī)避此不足因素。以商業(yè)經(jīng)營定位規(guī)避地塊因素。地段優(yōu)勢與商業(yè)步行街僅隔一道橋，容易拉動消費(fèi)人群完善風(fēng)采橋包裝，盡力使本案與商業(yè)步行街無縫對接。工程進(jìn)度關(guān)系到項目能否如期拿到預(yù)售證嚴(yán)抓項目工程進(jìn)度，按時、保質(zhì)的配合營銷節(jié)點(diǎn)完成項目建設(shè)。項目推出時機(jī)本案預(yù)計入市時間為本年度10月份，可能會適逢股票低迷期及銀行嚴(yán)控期?！柏i流感”全球肆虐的影響。片區(qū)居住人群素質(zhì)低下居住人群以工人階層、社會底層人士等為主推廣上以項目“白領(lǐng)社區(qū)”“知名物管”等優(yōu)化項目，稀釋周邊物業(yè)人群素質(zhì)三、機(jī)會分析（O）過江大橋的建設(shè)規(guī)劃中電視臺至啟明北路政府投資建設(shè)一條跨江大橋，進(jìn)一步吸引隔岸人群過來投資東河物業(yè)。朝向優(yōu)勢物業(yè)基本為南北向布局推介中以傳統(tǒng)南北居住習(xí)慣優(yōu)化項目二、劣勢分析（W）置業(yè)方向、需求、層次不高目前韶關(guān)市民均以置業(yè)西河為首選目標(biāo)推廣上以東河片區(qū)未來規(guī)劃前景、項目規(guī)模、學(xué)府片區(qū)、居家便利性等扭轉(zhuǎn)置業(yè)群體置業(yè)方向。推廣上以“商業(yè)+住宅”襯托居家便利性及投資價值配套優(yōu)勢多功能商業(yè)組合，提升居家便利商業(yè)定位炒作凸顯物業(yè)價值教育優(yōu)勢項目配套幼兒園、執(zhí)信小學(xué)、二中、韶關(guān)大學(xué)等教育配套，解決子女就讀難題主打“學(xué)府片區(qū)”概念，提升項目品質(zhì)。長久的戰(zhàn)略合作關(guān)系能更節(jié)省營銷成本并在重要時節(jié)第一時間搶占市場。此外，與已購鋪的買家保持感情聯(lián)絡(luò)非常重要，一個已購鋪客戶再引進(jìn)一個或多個客戶前來購買已不是什么新鮮事。事件營銷的事件有多種多樣，通常有：項目的慶典活動（奠基、封頂、竣工、周年志慶等）、公益活動、投資論壇、造勢活動等。建設(shè)電子商務(wù)平臺適用于一些大型的商用物業(yè)如購物中心、商業(yè)步行街及一些較大規(guī)模的專業(yè)市場。45 與電子商務(wù)資源的整合電子商務(wù)是未來商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務(wù)活動的進(jìn)行有賴于電子商務(wù)平臺的建設(shè)。43 與步行街文化的整合 一橋之隔的韶關(guān)頂級商業(yè)步行街與本項目直線距離不足300米，如何規(guī)避商業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)、定位雷同，如何分流商業(yè)步行街人流，吸引商業(yè)步行街龐大消費(fèi)人群，如何更大幅度提升項目知名度，拉動招商力度等是我們推廣、定位的主方向。項目周邊物業(yè)均為多層、破舊的老物業(yè)，整體商業(yè)經(jīng)營檔次低下，消費(fèi)水品、檔次亦極低，商業(yè)氛圍淡薄。東臨： 南臨：西臨： 北臨：二、 項目規(guī)模（按開發(fā)商提供圖紙陳列）01總用地面積 M2其中住宅用地面積： M2酒店用地面積：6490 M202總建筑面積 M2其中：萊斯豪苑建筑面積： M2萊斯大酒店二期建筑面積： M203地上建筑面積 M2其中：萊斯豪苑建筑面積： M2萊斯大酒店二期建筑面積： M204住宅塔樓總建筑面積 M205商場裙房總建筑面積 M206賓館客房樓建筑面積 M207賓館副樓建筑面積 M208居委會面積 M209幼兒園面積 M210會所面積 M211架空層面積 M212計入容積率面積 M2其中：萊斯豪苑建筑面積：萊斯大酒店二期建筑面積： M213地下二層建筑面積 M2其中：萊斯豪苑建筑面積： M2萊斯大酒店二期建筑面積： M214總基底面積 M2其中：萊斯豪苑建筑面積： M2萊斯大酒店二期建筑面積： M215總戶數(shù)（住宅）952戶16停車位數(shù)量563輛其中：地上115輛，地下448輛17容積率18綠地率%19建筑密度%%20備注：住宅天面層不計入容積率面積 萊斯豪苑整體項目分為三大板塊，面北的萊斯大酒店二期酒店用地板塊，面南朝執(zhí)信小學(xué)5層純商業(yè)用地板塊以及東西向的三層商業(yè)用地板塊。西面緊鄰湞江，與市政府、商業(yè)步行街一橋之隔。項目東面緊靠食街、建材裝飾街、汽車貨運(yùn)站，并相鄰貫穿南北的鐵路大動脈。● 經(jīng)營者經(jīng)營者希望商場能夠保持長盛不衰，希望有足夠的人流保證經(jīng)營者的商業(yè)利潤，會要求在商場配套上多考慮顧客的感受，能否引導(dǎo)和疏導(dǎo)客流，電梯及停車位的數(shù)量夠不夠，商場是否舒適，各種設(shè)備能夠安全、平穩(wěn)運(yùn)行等。72 目標(biāo)客戶群的需求分析● 投資者投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場租賃暢旺，會要求在商場配套方面要保持一定的領(lǐng)先優(yōu)勢，使物業(yè)不至于在很短的時間內(nèi)就被別的競爭對手超越或取代?！?租用商家租用商家，包括本地商家、外地商家、廠家及經(jīng)銷商，此類客戶是面對消費(fèi)市場的終端。在購置物業(yè)后，這種自用商家能夠自主控制成本的運(yùn)用，因此能獲得較高的利潤?！?自用商家指購置物業(yè)并由自己經(jīng)營，通過經(jīng)營的收入獲利。所謂“一鋪養(yǎng)三代”正是這種客戶的心態(tài)。五、韶關(guān)市商業(yè)經(jīng)營及市民消費(fèi)行為分析51韶關(guān)市商業(yè)經(jīng)營及主要商業(yè)項目銷售額分析52居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析53韶關(guān)市民消費(fèi)心理分析（待確定合作關(guān)系后另行提供市場調(diào)研數(shù)據(jù)）531 消費(fèi)習(xí)慣● 消費(fèi)者常去的購物場所● 消費(fèi)者的月逛街購物次數(shù)● 消費(fèi)者的購物逗留時間● 出行購物常用的交通工具 ● 消費(fèi)者的購物方式532 購買行為● 消費(fèi)者的消費(fèi)水平● 消費(fèi)者購買商品的類別● 消費(fèi)者購物考慮的因素533 主力消費(fèi)群體特征54主要商業(yè)地段經(jīng)營者分析（精確數(shù)據(jù)、資料待合作關(guān)系確定后另行出具市場調(diào)研報告）541商家對目前所在地經(jīng)營狀況的評價542商品各檔次銷售情況分析543商家的理想經(jīng)營模式經(jīng)營模式比例（%）種類豐富、集飲食、娛樂、購物、休閑于一體規(guī)?；?、特色化經(jīng)營商鋪組合多元化有很多品牌店購物消費(fèi)環(huán)境好統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一規(guī)劃其它544商家選擇經(jīng)營場所的主要影響因素許多經(jīng)營者在選擇經(jīng)營場所時，首先考慮該片區(qū)、場所的人流量是不是足夠支撐整體商業(yè)經(jīng)營，然后才會關(guān)注租金及購物環(huán)境等，所以租金及售價對于經(jīng)營商鋪的商人來說反而在其次，如果該商鋪沒生意做，即使再低的租金或售價，他們也不愿意承擔(dān)此商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。建筑規(guī)劃設(shè)計要考慮物業(yè)各種經(jīng)營項目的特性及互補(bǔ)性，不同的經(jīng)營品種，對物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如廣告位、停車場、商業(yè)推廣服務(wù)區(qū)、顧客休息區(qū)等區(qū)域。444建筑規(guī)劃設(shè)計無法滿足多功能的商貿(mào)需求很多發(fā)展商不重視商鋪的間隔布局、人流動線等是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。明明知道有這個項目，卻無法聯(lián)想起或無法