【正文】 充分培養(yǎng)市場資源 ， 滿足前期資金快速回籠的要求 把握推盤節(jié)奏 ， 持續(xù)熱銷 價格策略 —— 低開高走 ， 穩(wěn)步攀升 客戶帶客戶政策 銷售道具 ? 售樓處： A1 A15＃樓臨街，展示效果較好，可設置為售樓處及樣板樓 ? 樣板區(qū)： A1 A15＃樓前及西側(cè)做為園林樣板區(qū)及停車場所 ? 樣板間： 住宅：可做 LOFT（全精裝）及大二居（標配）兩種戶型各做一款 商業(yè)： A1 A15＃樓即可成為商業(yè)樣板樓 銷售道具 ? 售樓處內(nèi)包裝：吊旗、強勢賣點展板（ 8－ 10塊）、背板（ 2塊）、沙盤（ 4－ 6個）等 ? 戶外指引系統(tǒng)：道旗、燈箱、擎天柱、售樓處頂路牌、樓體廣告 ? 銷售平面工具： 風格、材質(zhì)：國際化風格文字元素，懷舊感覺的視覺平面表現(xiàn) 項目：文化樓書、產(chǎn)品說明書、海報、 DM單、戶型圖、客戶通訊、業(yè)務員銷售圖冊等 推廣策略 原則： 合理控制營銷推廣節(jié)奏及費用，減少硬性報紙廣告，充分利用媒體、現(xiàn)場包裝、促銷（配合公關活動和工程節(jié)點）等手段，有效地將賣點貫通其中，制造市場焦點，提高銷售率。 營銷策略 ? 借力借勢策略 – 外力：包括同行業(yè)、媒介、專家和消費者 – 外勢：節(jié)假日、重大活動與本區(qū)域有關的影響因素 – 整合外力外勢資源，開展事件行銷，促進產(chǎn)品知名度和關注度。 營銷策略 ? 機動營銷策略 – 銷售模式：我愛我家網(wǎng)絡和網(wǎng)點實現(xiàn)租售結合、以租代售、網(wǎng)絡銷售等方式 – 通路：一二級市場聯(lián)動、外賣場與售樓書結合 – 付款：一次性付款、按揭、分期、建筑期付款、延期付款等方式。 ? 信息化戰(zhàn)略 ——建立信息收集、加工、整理、分析平臺，增強對項目的再定位、再設計、再建設、再銷售能力。 ? 領先戰(zhàn)略 ——通過新材料、新產(chǎn)品和新技術提高產(chǎn)品科技含量，避免長周期開發(fā)的技術落后，擴大產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。 偉業(yè)顧問內(nèi)部資源結構與作用 資源構成 作用 市場銷售專家 制定價格策略 制定競爭策略 制定銷售方案 社會觀察分析專家 估測非商業(yè)風險 制定規(guī)避非商業(yè)風險策略 進行買方行為分析 制定公關策略 商業(yè)經(jīng)營策劃專家 明確項目身份 提出商業(yè)環(huán)境要求 制定商業(yè)推廣計劃 消費心理分析專家 提供科學的風水意見 進行買方行為分析 建筑與環(huán)境設計顧問 建筑與環(huán)境設計建議 建筑語言選擇建議 整合傳播專家 制定媒體傳播策略 我愛我家網(wǎng)絡 提供一、二級市場聯(lián)動模式 整合營銷戰(zhàn)略 ? 品牌戰(zhàn)略 ——有利于前期促進后期銷售，后期帶動前期升值，提高客戶忠誠度，創(chuàng)造并加強第二銷售渠道。占到20% 商業(yè)部分產(chǎn)品建議 ? 夜間可視引導 ? 獨立店招位 ? 步行街獨立店面、獨立出入口 ? 店面通透性（展示性） ? 進深面寬比不超過 3 ? 展示層層高不低于 4米 ? 園林部分客流導入、駐留設計 ? 主力店、醫(yī)院內(nèi)部垂直交通系統(tǒng) 品質(zhì)提升＞＞小區(qū)總體 ? 園林：日韓式東方園林 稀缺性（周邊項目未見） 便于物業(yè)日后維護。四環(huán)主路一般 商業(yè)部分＞商情因子 ? 客流量： 2023年左右預計可達日均4－ 6萬人 常駐人口： 4萬人 流動人口： 2萬人 ? 購買力：中高檔次為主 ? 消費習慣及傾向：品牌忠誠度較好 商業(yè)部分＞檔次及規(guī)模 ? 檔次：中檔為主，少量高檔配合 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 生活配套型：醫(yī)院、學校、超市、餐飲街、銀行、主力賣場等。通達性較好 ? 商圈輻射： 一級商圈：本案、本案周邊項目 二級商圈： CBD、通州、兩廣路 ? 路況：臨主路。 ? 南區(qū)， 1A地塊 ——商業(yè)價值最大化； 1B地塊 ——景觀價值最大化。 ? 強勢性品牌 ——開發(fā)、設計、施工、銷售、物業(yè)、商業(yè)全過程品牌介入，營造出更適合人居的現(xiàn)代生活品質(zhì)。 ? 人文生活圈 ——運動會所、商務會所、藝術會所、風情會所、人文廣場、藝術小品等提供多重人文情調(diào)，領略親密和諧的人文氣息。 本案商業(yè)客群定位 以主力店經(jīng)營為主，帶動百貨、餐飲、娛樂等配套中高檔經(jīng)營商，吸引商業(yè)投資者 。這部分人群對居住和生活的品質(zhì)要求較高，注重家庭生活，具有投資意識。 產(chǎn) 品 篇 市場篇 產(chǎn)品篇 營銷篇 項目優(yōu)劣勢分析 Strengths優(yōu)勢分析 Weaknesses劣勢分析 （ 1）規(guī)劃優(yōu)勢： CLD為規(guī)劃中的城市居住中心區(qū)，高起點、高規(guī)劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮? （ 2）地段優(yōu)勢：位于 CBD輻射區(qū)內(nèi)，完全有能力成為中央商業(yè)區(qū)的居住大后方 （ 3）規(guī)模優(yōu)勢： 86萬平方米大型社區(qū)，涵蓋商業(yè)、醫(yī)療、學校和餐飲娛樂等配套，容易形成板塊的規(guī)模效應 （ 4）交通優(yōu)勢：隨著廣渠路、地鐵 7號線的改造和完工，使得本項目交通配套更趨完善 （ 5）啟動優(yōu)勢：該區(qū)域存在較多廠區(qū)和空地，整體性較強，啟動拆遷容易，開工速度快 （ 1）人氣：目前該區(qū)域上不成熟，居住人氣不足，置業(yè)溫度較低 （ 2）配套：周邊市政配套、居家配套都不完善，將在一定程度上增大項目營銷推廣難度 （ 3）風險：項目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，商業(yè)面積較大，在市場變化莫測時，開發(fā)和銷售都會存在較大的風險變數(shù) （ 4）景觀：項目周邊無大型自然景觀可以利用，增加項目自身產(chǎn)生景觀難度，北面的鐵路也將會對項目造成一定的噪聲影響 Opportunities機會分析 Threats威脅分析 （ 1）天時 ——宏觀經(jīng)濟運行良好，地產(chǎn)市場發(fā)展勢態(tài)平穩(wěn)，中、高檔居住類物業(yè)需求旺盛 （ 2）地利 ——區(qū)域市場認可度較高，周邊項目市場反應良好，交通的改善將會緩解本項目的交通問題 （ 3）人和 ——CBD人口密度的增加和中央電視臺的進駐必定帶來周邊置業(yè)和商業(yè)的發(fā)展 （ 1）區(qū)域外威脅：八通線、東壩、東方世紀城、華僑城等區(qū)域的發(fā)展，必將使得本項目的目標客戶人群分流，區(qū)域外能夠形成導流的潛在項目較多 （ 2）區(qū)域內(nèi)威脅：周邊項目如金海國際、京泰、樂成等前期供應量和后期供應量較大，從品質(zhì)和規(guī)模上與本項目均構成競爭 本案市場定位