【正文】 類別 產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）地產(chǎn)開發(fā)商及其開發(fā)項(xiàng)目 航空產(chǎn)業(yè)園 /城 /基地 類似航空產(chǎn)業(yè)園的園區(qū) 58 新加坡實(shí)里達(dá)航空園 59 規(guī)模 【概況】 區(qū)位及交通 實(shí)里達(dá)是新加坡的第一家國際民用機(jī)場。 ? 周邊配套 周邊擁有五星級湖濱金陵飯店、祿口國際機(jī)場、銀杏湖高爾夫球場等成熟商務(wù)配套 53 突破傳統(tǒng)軟件園?房東 +政策?模式，用企業(yè)化的手段做社區(qū)化產(chǎn)業(yè)園區(qū) ?產(chǎn)居合一?的社區(qū)化生活概念 首次提出? 5+2? 生活模式： 在一周 7天中， 5天工作、生活在郊區(qū)，這些集聚區(qū)里擁有生活、娛樂所需的基礎(chǔ)設(shè)施 。最佳區(qū)域開發(fā)模式?榮譽(yù)稱號 52 江蘇軟件園吉山基地概況 ? 規(guī)模 總規(guī)劃面積 6平方公里，總投資 250億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施總投資 30億元，建成 300萬平米研發(fā)辦公、商務(wù)、商業(yè)娛樂、居住等設(shè)施，容納 65000人居住和工作。組織園區(qū)企業(yè)和基金、風(fēng)投機(jī)構(gòu)組織園區(qū)企業(yè)和融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)的組織園區(qū)企業(yè)和政府部門的座談邀請中科院的院士、經(jīng)濟(jì)學(xué)家來… 我們憑借做好水電網(wǎng)絡(luò)，金融服務(wù)，物管，科技園區(qū)氛圍營造這些基礎(chǔ)工作，提升園區(qū)吸引力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)聚集 ... 天安數(shù)碼城營銷總監(jiān)楊毅 46 [深圳天安數(shù)碼城項(xiàng)目 ] 天安數(shù)碼時代大廈 創(chuàng)新科技廣場一期 創(chuàng)新科技服務(wù)中心 廠區(qū) 創(chuàng)新科技廣場二期 天安高爾夫花園一期 天安高爾夫花園二期 天安高爾夫花園三期 天安管理中心 和派出所 ?區(qū)位及規(guī)模： 位于深圳市中心區(qū)，占地 30萬平方米，建筑面積 90萬平方米 ?物業(yè)類型： 包括工業(yè)廠房、科技產(chǎn)業(yè)大廈、配套公寓和住宅 ?屬性： 國家科技部認(rèn)定的首批國家級民營科技園 ?入駐企業(yè)數(shù)量： 截至 2023年，園區(qū)入駐企業(yè)、 1600家（其中總部型企業(yè)占 61%），員工 5萬多名 ?入駐企業(yè)類型： 總部型企業(yè)；國家、省、市認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)；銀行；風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)；基金公司；小額貸款公司；擔(dān)保公司；評估機(jī)構(gòu)；會計師事務(wù)所等 31%13%8%5%43%標(biāo)準(zhǔn)廠房高檔住宅公寓商業(yè)及配套未建項(xiàng)目物業(yè)建成情況及比例 總用地面積 30萬平方米（ 450畝） 總建筑面積 80萬平方米 容積率 物業(yè)形態(tài) 商業(yè)，高檔住宅，公寓，辦公樓，廠房 資源優(yōu)勢 臨近高爾夫，位于城市中心區(qū)域 項(xiàng)目指標(biāo) 福田區(qū) 項(xiàng)目區(qū)位：深圳車公廟片區(qū) 47 小結(jié) ?創(chuàng)新開發(fā)與運(yùn)營模式 —— 天安模式 ? 差異化發(fā)展定位： 針對中小企業(yè)和民營企業(yè)、成長型企業(yè) ? 民投民建民營民管的運(yùn)作機(jī)制： 由深圳天安數(shù)碼城有限公司投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營、管理和服務(wù)，一體化的開發(fā)與運(yùn)營、服務(wù)、管理 ? 一體化服務(wù)體系 ?為適應(yīng)從園區(qū)向?社區(qū)?和?城區(qū)?轉(zhuǎn)變，適當(dāng)提高商住物業(yè)比例 ?適時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)工業(yè)園轉(zhuǎn)向功能復(fù)合的數(shù)碼城，并強(qiáng)調(diào)集聚、創(chuàng)新與成長 48 南京新城發(fā)展股份有限公司及其開發(fā)項(xiàng)目 49 【南京新城發(fā)展股份有限公司】首創(chuàng)城市化與產(chǎn)業(yè)化協(xié)調(diào)發(fā)展的新模式 —— 區(qū)域開發(fā)模式，致力于成為區(qū)域開發(fā)商 南京新城發(fā)展股份有限公司 泰達(dá)股份 （控股南京新城） 江蘇一德集團(tuán) 公司業(yè)務(wù)定位： 與區(qū)域開發(fā)相關(guān)的土地一級半開發(fā)、土地二級開發(fā)、戰(zhàn)略咨詢業(yè)務(wù)、戰(zhàn)略投融資業(yè)務(wù)、招商業(yè)務(wù)、集中采購及相關(guān)貿(mào)易業(yè)務(wù) 首創(chuàng)區(qū)域開發(fā)模式 區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)架構(gòu)： 以 土地開發(fā) 為核心，以產(chǎn)業(yè)綜合體、新城綜合體等 項(xiàng)目開發(fā) 和 資產(chǎn)管理 為支撐 雄厚的資本實(shí)力 泰達(dá)股份以城市環(huán)境運(yùn)營商為基本定位，以?營造美好生活空間?為主要經(jīng)營理念，具備四大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)：生態(tài)環(huán)保、高科技人造纖維系列、土地資源整理、公共交通 強(qiáng)大的資源整合能力 公司以?通過投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，追求公司價值最大化?為宗旨，經(jīng)營區(qū)域開發(fā)、信息化咨詢服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、貿(mào)易、實(shí)業(yè)項(xiàng)目投資等 主要股東結(jié)構(gòu) 50 區(qū)域開發(fā)模式 —— 提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市功能、人居生活等相對平衡的新城市空間形態(tài) ?以區(qū)域 價值策劃 為核心，對既定區(qū)域的 土地、空間、產(chǎn)業(yè)、文化等要素進(jìn)行研究、挖掘、開發(fā)和創(chuàng)造 區(qū)域開發(fā)模式 包含的 三個方面的涵義 區(qū)域開發(fā)模式的 關(guān)鍵點(diǎn) ： ?明確區(qū)域價值主張 ?通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、空間規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、開發(fā)實(shí)施規(guī)劃等手段，對區(qū)域資源價值進(jìn)行更充分、更有效的挖掘和配臵 將土地開發(fā)作為承接城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體 ?強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是區(qū)域價值和財富創(chuàng)造的源泉 ?尋求產(chǎn)業(yè)的商業(yè)特性、區(qū)域綜合條件的良好匹配，最終形成可持續(xù)發(fā)展之動力。? 氛圍營造? 組織園區(qū)企業(yè)和基金、風(fēng)投機(jī)構(gòu)的座談? 組織園區(qū)企業(yè)和融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)的座談? 組織園區(qū)企業(yè)和政府部門的座談? 邀請中科院的院士、經(jīng)濟(jì)學(xué)家來園區(qū)演講水、電、網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)預(yù)留公共發(fā)電機(jī)功率，確保小時不間斷供電深圳首家接入 城域網(wǎng)的社區(qū)提供轉(zhuǎn)接平臺，使園內(nèi)企業(yè)享受中國電信針對企業(yè)推出的企業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)有十幾家銀行的辦事處，銀行間的競爭為園區(qū)企業(yè)提供一個非常優(yōu)惠和便利的融資環(huán)境園內(nèi)企業(yè)的迅速發(fā)展同時促進(jìn)銀行業(yè)的發(fā)展。? 物業(yè)管理? 設(shè)立專業(yè)的物業(yè)管理公司? 物業(yè)管理全面通過 ISO 900 2 質(zhì)量管理體系認(rèn)證 2 000 年底。 天安數(shù)碼城模式內(nèi)涵： 41 天安數(shù)碼城經(jīng)歷了起步、高速發(fā)展、穩(wěn)健發(fā)展三個階段，成功突破了傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式 1990年 1999年 未來 2023年 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園 規(guī)模化的高科技企業(yè)迅速發(fā)展 傳統(tǒng)加工制造企業(yè) 廠房、食堂 水電、網(wǎng)絡(luò) 園區(qū)定位 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇 企業(yè)構(gòu)成 物業(yè)構(gòu)成 軟件設(shè)施 高平臺下的中小民營科技企業(yè)園區(qū) 服務(wù)于較大規(guī)模高科技企業(yè)的下游中小企業(yè)缺失 中小民營企業(yè) 辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，配套 物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù) 模式成熟的全國知名民營科技園區(qū) 高科技產(chǎn)業(yè)形成較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈 中小民營企業(yè) 辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，配套 物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù) 起步期 全國化模式復(fù)制期 高速發(fā)展期 發(fā)展歷程 資料來源：文獻(xiàn)檢索、世聯(lián)分析 42 發(fā)展過程中，天安數(shù)碼城及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從單一的工業(yè)園轉(zhuǎn)向功能復(fù)合的數(shù)碼城，并適時定位為中小企業(yè)發(fā)展加速器 資料來源： 《 深圳統(tǒng)計信息年鑒 2023》 專家訪談 深圳 19802023年 GDP周期指數(shù)變化 1990年天安工業(yè)園成立，主要是傳統(tǒng)加工制造企業(yè)進(jìn)入園區(qū) 廠區(qū)建設(shè) 發(fā)展初期 1990 1999年天安工業(yè)園主動升級為天安數(shù)碼城，由功能單一的工業(yè)園向復(fù)合功能園區(qū)轉(zhuǎn)變 定位為中小企業(yè)發(fā)展加速器 孵化器建設(shè) 發(fā)展轉(zhuǎn)型 1999 43 [準(zhǔn)確定位，抓住市場 ]把握政府核心目標(biāo)，結(jié)合市場需求，將自身定位為民營企業(yè)的加速器而不是孵化器 ?促進(jìn)區(qū)域發(fā)展 ?增加稅收 哈佛大學(xué)教授拉瑞 〃 葛雷納 (Larry E. Greiner) 中小企業(yè)成長模型 創(chuàng)業(yè)階段 集體化階段 規(guī)范化階段 精細(xì)化階段 合作階段 加速器 孵化器 工業(yè)園 發(fā)展階段 發(fā)展載體 企業(yè)需求 政府目標(biāo) … 開始時我們也準(zhǔn)備按照政府的要求做孵化器， 但孵化器的成功率確實(shí)太低，連投行都不愿意做，我們是企業(yè)，不是政府，賠不起時間和資金 ，后來我們梳理出政府的真實(shí)目標(biāo)，現(xiàn)在我們年創(chuàng)造稅收 30多億 ，雖然我們沒有按照政府的要求去做孵化器，但我們還不是照樣得到各種頒獎，反過來說，一旦當(dāng)時做孵化器做死了，我們?nèi)フ艺l埋單呢 … —— 天安數(shù)碼城有限公司營銷總監(jiān) 楊毅 談企業(yè)定位 … 當(dāng)時深圳市提出產(chǎn)業(yè)升級后，規(guī)劃了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，以高新區(qū)為標(biāo)志，高新區(qū)當(dāng)時招商的對象就是大企業(yè)， 以土地招商形式為主，中小企業(yè)無法進(jìn)入，而我們把握住了這個機(jī)遇 ，建造天安數(shù)碼城彌補(bǔ)城市科技產(chǎn)業(yè)的不足 … —— 天安數(shù)碼城有限公司工作人員訪談 44 為適應(yīng)從園區(qū)向?社區(qū)?和?城區(qū)?轉(zhuǎn)變，適當(dāng)提高商住物業(yè)比例 …99 年時園區(qū)物業(yè)主要以辦公為主，居住、商業(yè)的比例都很少，隨著園區(qū)發(fā)展，居住、商業(yè)比例提升 … 適當(dāng)提高住宅的比例是可以接受的 … 配套比例提高是市場化的發(fā)展趨勢，是市場的選擇，并不是人為刻意的結(jié)果。 ?聚集效應(yīng)： 包括高端產(chǎn)業(yè)的集聚、高端人才的集聚、金融商務(wù)的集聚以及信息服務(wù)的集聚。 愿景：構(gòu)建創(chuàng)新集群 ?吸引優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)新科技企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè) ?與產(chǎn)業(yè)界、學(xué)術(shù)界、研究機(jī)構(gòu)及專業(yè)團(tuán)隊(duì)合作并建立伙伴關(guān)系 40 創(chuàng)造了?天安模式?，目前已進(jìn)入全國擴(kuò)張、模式復(fù)制階段 深圳 天安數(shù)碼城 天安 廣州 番禺節(jié)能科技園 天安 龍崗 數(shù)碼新城 天安 南海 數(shù)碼新城 天安 東莞 數(shù)碼科技名城 天津 天安數(shù)碼城 常州 天安數(shù)碼城 武漢 天安數(shù)碼城 … 深圳 1989年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 珠三角 中國 南中國 ?天安模式?已走向復(fù)制階段 ?天安模式?解讀 天安數(shù)碼城模式源于 1997年原深圳天安工業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型 ?定位： 定位于發(fā)展中小民營科技企業(yè)，致力于中小民營科技企業(yè)創(chuàng)新環(huán)境的構(gòu)建。 天安中國投資有限公司（香港天安集團(tuán)）于1986年成立， 1987年在香港聯(lián)合交易所上市，被視為香港第一只?中國概念股?。 35 [景觀規(guī)劃 ]綠色、生態(tài)、環(huán)保為主題的園區(qū)環(huán)境 —— 提升園區(qū)價值、取得客戶認(rèn)同感 中央獨(dú)棟 花樹環(huán)繞 綠色植被 800米景觀大道 水榭、噴泉、回廊、綠地分散分布 36 [招商 ]利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，因地制宜發(fā)展園區(qū)產(chǎn)業(yè) … [聯(lián)東 U谷 〃 北京 ]臨近區(qū)域 主要產(chǎn)業(yè)： ?生物技術(shù)與新醫(yī)藥 ?光機(jī)電一體化 ?電子信息 ?軟件 ?新材料與新能源 京津城際走廊上的京津城際發(fā)展走廊上的新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和科技研發(fā)基地 中關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級示范地 位于亦莊新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心區(qū)域 ，亦莊新城 定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地、國際宜居新城 [聯(lián)東 U谷 〃 北京 ]臨近區(qū)域產(chǎn)業(yè)情況： 37 [招商 ]… 同時利用各種優(yōu)惠政策針對性地引進(jìn)生物醫(yī)藥、精密機(jī)械、電子信息、能源環(huán)保等高附加值類產(chǎn)業(yè) ?聯(lián)東 U谷 既可以當(dāng)做辦公和生產(chǎn)用也可以當(dāng)做研發(fā)和生產(chǎn)用 定制廠房 ? 面積：四五千平方米以上，根據(jù)客戶需求而定 ? 租售類型：出租，起租期十年 ? 吸引企業(yè)類型：對廠房與特許要求的企業(yè)。 目前入駐津通國際工業(yè)園留學(xué)生企業(yè)眾多，在津通這個工業(yè)園得到發(fā)展壯大，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益 津通集團(tuán)宣傳：? 您只需與您的團(tuán)隊(duì)帶著商業(yè)計劃和少量資金，就可來津通國際工業(yè)園運(yùn)作? 27 針對不同投資者的招商模式 戰(zhàn)略眼光的投資者 認(rèn)為商業(yè)機(jī)會還欠?火候?的投資者 缺乏足夠信心的投資者 可以直接投資 可采取合資方式 可用虛擬方法，先掛牌子，由津通運(yùn)作，看清前景后再投資 針對不同投資者的三種招商模式 ?自開園以來，已吸納 50多家國際知名制造型企業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)入園投產(chǎn)運(yùn)營 ?包括美國 GoodYear、美國 GE、美國 BELKIN、德國 WOLCO、日本FOSTER、瑞士 SGS標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證、香港Kerry EAS物流、美國 Rubber Shaw 工業(yè)設(shè)計、美國 KPMG財務(wù)等。 工業(yè) 工程 后勤 服務(wù) 企業(yè)管理 物業(yè) 管理 設(shè)備安裝 和監(jiān)管 一體化服務(wù)體系 津通國際工業(yè)園的服務(wù)體系以津通物業(yè)管理公司為主要實(shí)施主體 增值服務(wù)及設(shè)施 內(nèi)容 智能化管理系統(tǒng) 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能管理系統(tǒng)、智能辦公系統(tǒng) 專業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 海關(guān)、商檢、物流、工商、稅務(wù)、物業(yè)管理、配餐中心、銀行、郵政、超市便利店 齊全的功能設(shè)施 遠(yuǎn)程視頻會議、同聲翻譯系統(tǒng)、商務(wù)洽談會場、臨時辦公場所、新聞發(fā)布會場 完善的基礎(chǔ)設(shè)施 供電、供水、供氣、通訊、污水處理等 優(yōu)美的綠化環(huán)境 資金、技術(shù)、管理等