養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究-文庫吧資料
2025-05-06 13:10本頁面
【正文】 18 資本市場與金融工具 土地 大宗商品及勞動力 適齡財富 人群總量及分布 消費心理 中國缺乏長期資本，也缺乏長期資本跨期配臵的工具 （李揚， ） 地方政府對于稅源減少的擔(dān)憂和對財力的渴望將不可避免的試圖推高土地的資產(chǎn)價格 適齡勞動力的總量及勞動參與率的持續(xù)穩(wěn)定，勞動力價格在近年及未來長期均處于較高增長的階段（蔡昉， ） 主要集中在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域，特別是國家中心城市和區(qū)域中心城市 居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老形成 9073格局（成都市 20222020養(yǎng)老設(shè)施布局規(guī)劃）居家養(yǎng)老主流 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)自身的資源能力 19 運營管理 投融資、金融創(chuàng)新 取地、開發(fā)、銷售 分析： 養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)是人力資本和金融資本高度密集的業(yè)務(wù)，掌握較大數(shù)量的長期資本和擁有保險產(chǎn)品這一金融工具是核心優(yōu)勢，但缺乏其他資源及開發(fā)運營能力 利益相關(guān)方 消費者 監(jiān)管當(dāng)局 金融中介 地方政府 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)愿景與現(xiàn)實之間的實現(xiàn)方法 20 不確定的外部環(huán)境 待發(fā)展的資源能力 全面的綜合服務(wù) ？ 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：環(huán)境應(yīng)對 21 現(xiàn)實環(huán)境 應(yīng)對策略 具體方法 不清晰的客戶市場及分布 定位布局集中 深耕國家中心城市，儲備區(qū)域中心城 市，選擇介入國家旅游城市 傳統(tǒng)的消費心理 政策及營銷引導(dǎo) 推動政策進(jìn)一步深化及定向精準(zhǔn)的營 銷 要素資源價格變動 提升開發(fā)運營效率 連鎖化經(jīng)營，提升開發(fā)階段的周轉(zhuǎn)率， 嚴(yán)格控制運營成本 監(jiān)管嚴(yán)格及非傳統(tǒng)產(chǎn)品及銷售方式 尋找銷售策略組合 優(yōu)勢價格及增值服務(wù)，多樣化競爭的 銷售渠道 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：資源獲取 22 資源類別 應(yīng)對策略 具體方法 土地 合作拿地 選擇有較強(qiáng)融資需求的發(fā)展商或一級 土地商合作取地 長期資本 綜合財富管理 拓展客戶及服務(wù)類別，擴(kuò)大資產(chǎn)及資 本池 人力資本 并購 收購部分資產(chǎn)所附屬的人力資本 金融工具 金融創(chuàng)新 開發(fā)多層級的金融產(chǎn)品 總結(jié)： 合作開發(fā)、連鎖經(jīng)營，發(fā)揮綜合財富管理及金融創(chuàng)新的核心優(yōu)勢，以提高金融資本周轉(zhuǎn)率的及嚴(yán)控成本方式提高凈資產(chǎn)收益率并管理風(fēng)險水平； 積極并購、謹(jǐn)慎拓展，策略性的獲取并控制核心資源，以優(yōu)化總金融資產(chǎn)及人力資本分布的方式保證業(yè)務(wù)的競爭力。T ? 韓國三星集團(tuán)的前身，為韓國最大的綜合商社 ? 主營業(yè)務(wù)：建筑、基礎(chǔ)設(shè)施、住宅及區(qū)域開發(fā) ? 代表項目：哈利法塔 /仁川大橋 /來美安（高級公寓含養(yǎng)老公寓） /克利夫蘭診所 8 標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析 選擇為標(biāo)桿企業(yè)原因 ? 遍布全球的業(yè)績經(jīng)驗 ? 綜合全能的開發(fā)實力 ? 成熟標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)模式 ? 養(yǎng)老社區(qū)的豐富經(jīng)驗 ? 背景相似的社會文化 ? 現(xiàn)實可得的參考資料 健康護(hù)理宏觀指標(biāo)對比，中國在未來有趨同于韓國的發(fā)展方向 9 標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析 三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 核心理念 10 分析： ? 因無運營醫(yī)療護(hù)理設(shè)施能力，風(fēng)險較大的醫(yī)護(hù)業(yè)務(wù)選擇合作模式 ? 養(yǎng)老社區(qū)只提供 IL和 AL兩種業(yè)態(tài)，服務(wù)內(nèi)容偏重生活照顧 ? 飲食服務(wù)是非常核心的內(nèi)容 標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析 三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 選址與產(chǎn)品模式 11 分析： ? 產(chǎn)品主要分為都市型、社區(qū)型和度假型三種 ? 都市型強(qiáng)調(diào)保持高端客戶的原有生活方式，減少不必要的設(shè)施投資 ? 社區(qū)型強(qiáng)調(diào)社區(qū)功能性，并針對中高端客戶提供較為經(jīng)濟(jì)的居所 ? 度假型參考度假酒店，強(qiáng)調(diào)設(shè)施的共用 標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析 三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 產(chǎn)品的規(guī)劃建筑特點 12 分析： ? 戶型設(shè)計對南向采光的重視 ? 都市型強(qiáng)調(diào)在高層建筑中布臵需綜合考慮建筑平面布局的復(fù)雜性和對客戶的友好 ? 社區(qū)型主要考慮增建的可能性 *另外，在韓國，養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)面對的客戶群體非常固定，都市型的養(yǎng)老社區(qū)主要面對最高等級財富人群中面臨家庭矛盾的客戶，即難以實現(xiàn)居家養(yǎng)老的高端人群；社區(qū)型養(yǎng)老社區(qū)主要面對中產(chǎn)階層客戶 標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析 三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 開發(fā)模式及交易結(jié)構(gòu) 13 分析： ? 與當(dāng)?shù)匕l(fā)展商合作，共同取地并降低資金投入 ? 成立 SPV實現(xiàn)真實交易及破產(chǎn)
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