【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高端人才的集聚、金融商務(wù)的集聚以及信息服務(wù)的集聚。 ?和諧共贏的園區(qū)文化 ：?共贏?體現(xiàn)在數(shù)碼城公司與入駐企業(yè)的合作互惠，共同成長(zhǎng)，體現(xiàn)在其促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展、完善城市功能、提升城市價(jià)值的社會(huì)意義。 天安數(shù)碼城模式內(nèi)涵： 41 天安數(shù)碼城經(jīng)歷了起步、高速發(fā)展、穩(wěn)健發(fā)展三個(gè)階段，成功突破了傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式 1990年 1999年 未來(lái) 2023年 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園 規(guī)?；母呖萍计髽I(yè)迅速發(fā)展 傳統(tǒng)加工制造企業(yè) 廠房、食堂 水電、網(wǎng)絡(luò) 園區(qū)定位 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇 企業(yè)構(gòu)成 物業(yè)構(gòu)成 軟件設(shè)施 高平臺(tái)下的中小民營(yíng)科技企業(yè)園區(qū) 服務(wù)于較大規(guī)模高科技企業(yè)的下游中小企業(yè)缺失 中小民營(yíng)企業(yè) 辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，配套 物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù) 模式成熟的全國(guó)知名民營(yíng)科技園區(qū) 高科技產(chǎn)業(yè)形成較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈 中小民營(yíng)企業(yè) 辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，配套 物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù) 起步期 全國(guó)化模式復(fù)制期 高速發(fā)展期 發(fā)展歷程 資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、世聯(lián)分析 42 發(fā)展過(guò)程中，天安數(shù)碼城及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從單一的工業(yè)園轉(zhuǎn)向功能復(fù)合的數(shù)碼城，并適時(shí)定位為中小企業(yè)發(fā)展加速器 資料來(lái)源： 《 深圳統(tǒng)計(jì)信息年鑒 2023》 專(zhuān)家訪談 深圳 19802023年 GDP周期指數(shù)變化 1990年天安工業(yè)園成立，主要是傳統(tǒng)加工制造企業(yè)進(jìn)入園區(qū) 廠區(qū)建設(shè) 發(fā)展初期 1990 1999年天安工業(yè)園主動(dòng)升級(jí)為天安數(shù)碼城，由功能單一的工業(yè)園向復(fù)合功能園區(qū)轉(zhuǎn)變 定位為中小企業(yè)發(fā)展加速器 孵化器建設(shè) 發(fā)展轉(zhuǎn)型 1999 43 [準(zhǔn)確定位，抓住市場(chǎng) ]把握政府核心目標(biāo)，結(jié)合市場(chǎng)需求，將自身定位為民營(yíng)企業(yè)的加速器而不是孵化器 ?促進(jìn)區(qū)域發(fā)展 ?增加稅收 哈佛大學(xué)教授拉瑞 〃 葛雷納 (Larry E. Greiner) 中小企業(yè)成長(zhǎng)模型 創(chuàng)業(yè)階段 集體化階段 規(guī)范化階段 精細(xì)化階段 合作階段 加速器 孵化器 工業(yè)園 發(fā)展階段 發(fā)展載體 企業(yè)需求 政府目標(biāo) … 開(kāi)始時(shí)我們也準(zhǔn)備按照政府的要求做孵化器， 但孵化器的成功率確實(shí)太低，連投行都不愿意做，我們是企業(yè)，不是政府，賠不起時(shí)間和資金 ，后來(lái)我們梳理出政府的真實(shí)目標(biāo)，現(xiàn)在我們年創(chuàng)造稅收 30多億 ，雖然我們沒(méi)有按照政府的要求去做孵化器，但我們還不是照樣得到各種頒獎(jiǎng)，反過(guò)來(lái)說(shuō)，一旦當(dāng)時(shí)做孵化器做死了，我們?nèi)フ艺l(shuí)埋單呢 … —— 天安數(shù)碼城有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 楊毅 談企業(yè)定位 … 當(dāng)時(shí)深圳市提出產(chǎn)業(yè)升級(jí)后，規(guī)劃了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，以高新區(qū)為標(biāo)志，高新區(qū)當(dāng)時(shí)招商的對(duì)象就是大企業(yè)， 以土地招商形式為主，中小企業(yè)無(wú)法進(jìn)入，而我們把握住了這個(gè)機(jī)遇 ，建造天安數(shù)碼城彌補(bǔ)城市科技產(chǎn)業(yè)的不足 … —— 天安數(shù)碼城有限公司工作人員訪談 44 為適應(yīng)從園區(qū)向?社區(qū)?和?城區(qū)?轉(zhuǎn)變，適當(dāng)提高商住物業(yè)比例 …99 年時(shí)園區(qū)物業(yè)主要以辦公為主，居住、商業(yè)的比例都很少，隨著園區(qū)發(fā)展，居住、商業(yè)比例提升 … 適當(dāng)提高住宅的比例是可以接受的 … 配套比例提高是市場(chǎng)化的發(fā)展趨勢(shì)，是市場(chǎng)的選擇，并不是人為刻意的結(jié)果。 —— 天安數(shù)碼城物業(yè)管理公司 王經(jīng)理 7%2%91%居住商業(yè)廠房25%15%60%居住商業(yè)廠房+研 發(fā)1999年園區(qū)內(nèi)物業(yè)配比 2023年園區(qū)內(nèi)物業(yè)配比 單一功能社區(qū)向綜合社區(qū)發(fā)展 主要物業(yè)： 廠房 主要物業(yè)： 天安數(shù)碼時(shí)代大廈 天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)一期 天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)二期 天安科技創(chuàng)業(yè)園 天安高爾夫花園一期 天安高爾夫花園二期 天安高爾夫花園三期 … 45 一體化服務(wù)提升園區(qū)吸引力 ? 提升園區(qū)吸引力? 水、電、網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)? 預(yù)留公共發(fā)電機(jī)功率，確保 24小時(shí)不間斷供電? 深圳首家接入 IP 城域網(wǎng)的社區(qū)? 提供轉(zhuǎn)接平臺(tái)，使園內(nèi)企業(yè)享受中國(guó)電信針對(duì)企業(yè)推出的企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品? 金融服務(wù)? 園區(qū)內(nèi)設(shè)有十幾家銀行的辦事處，銀行間的競(jìng)爭(zhēng)為園區(qū)企業(yè)提供一個(gè)非常優(yōu)惠和便利的融資環(huán)境? 園內(nèi)企業(yè)的迅速發(fā)展同時(shí)促進(jìn)銀行業(yè)的發(fā)展。? 物業(yè)管理? 設(shè)立專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司? 物業(yè)管理全面通過(guò) ISO 900 2 質(zhì)量管理體系認(rèn)證 2 000 年底。? 運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn) e 時(shí)代物業(yè)管理模式。? 氛圍營(yíng)造? 組織園區(qū)企業(yè)和基金、風(fēng)投機(jī)構(gòu)的座談? 組織園區(qū)企業(yè)和融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)的座談? 組織園區(qū)企業(yè)和政府部門(mén)的座談? 邀請(qǐng)中科院的院士、經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)園區(qū)演講水、電、網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)預(yù)留公共發(fā)電機(jī)功率，確保小時(shí)不間斷供電深圳首家接入 城域網(wǎng)的社區(qū)提供轉(zhuǎn)接平臺(tái)，使園內(nèi)企業(yè)享受中國(guó)電信針對(duì)企業(yè)推出的企業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)有十幾家銀行的辦事處，銀行間的競(jìng)爭(zhēng)為園區(qū)企業(yè)提供一個(gè)非常優(yōu)惠和便利的融資環(huán)境園內(nèi)企業(yè)的迅速發(fā)展同時(shí)促進(jìn)銀行業(yè)的發(fā)展。設(shè)立專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司物業(yè)管理全面通過(guò)管理體系認(rèn)證運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn) 時(shí)代物業(yè)管理模式。組織園區(qū)企業(yè)和基金、風(fēng)投機(jī)構(gòu)組織園區(qū)企業(yè)和融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)的組織園區(qū)企業(yè)和政府部門(mén)的座談邀請(qǐng)中科院的院士、經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)… 我們憑借做好水電網(wǎng)絡(luò)，金融服務(wù)，物管，科技園區(qū)氛圍營(yíng)造這些基礎(chǔ)工作，提升園區(qū)吸引力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)聚集 ... 天安數(shù)碼城營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)楊毅 46 [深圳天安數(shù)碼城項(xiàng)目 ] 天安數(shù)碼時(shí)代大廈 創(chuàng)新科技廣場(chǎng)一期 創(chuàng)新科技服務(wù)中心 廠區(qū) 創(chuàng)新科技廣場(chǎng)二期 天安高爾夫花園一期 天安高爾夫花園二期 天安高爾夫花園三期 天安管理中心 和派出所 ?區(qū)位及規(guī)模： 位于深圳市中心區(qū)，占地 30萬(wàn)平方米，建筑面積 90萬(wàn)平方米 ?物業(yè)類(lèi)型： 包括工業(yè)廠房、科技產(chǎn)業(yè)大廈、配套公寓和住宅 ?屬性： 國(guó)家科技部認(rèn)定的首批國(guó)家級(jí)民營(yíng)科技園 ?入駐企業(yè)數(shù)量： 截至 2023年，園區(qū)入駐企業(yè)、 1600家（其中總部型企業(yè)占 61%），員工 5萬(wàn)多名 ?入駐企業(yè)類(lèi)型： 總部型企業(yè)；國(guó)家、省、市認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)；銀行；風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)；基金公司；小額貸款公司；擔(dān)保公司；評(píng)估機(jī)構(gòu)；會(huì)計(jì)師事務(wù)所等 31%13%8%5%43%標(biāo)準(zhǔn)廠房高檔住宅公寓商業(yè)及配套未建項(xiàng)目物業(yè)建成情況及比例 總用地面積 30萬(wàn)平方米（ 450畝） 總建筑面積 80萬(wàn)平方米 容積率 物業(yè)形態(tài) 商業(yè)，高檔住宅，公寓，辦公樓，廠房 資源優(yōu)勢(shì) 臨近高爾夫，位于城市中心區(qū)域 項(xiàng)目指標(biāo) 福田區(qū) 項(xiàng)目區(qū)位：深圳車(chē)公廟片區(qū) 47 小結(jié) ?創(chuàng)新開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式 —— 天安模式 ? 差異化發(fā)展定位： 針對(duì)中小企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)、成長(zhǎng)型企業(yè) ? 民投民建民營(yíng)民管的運(yùn)作機(jī)制： 由深圳天安數(shù)碼城有限公司投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理和服務(wù)，一體化的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、管理 ? 一體化服務(wù)體系 ?為適應(yīng)從園區(qū)向?社區(qū)?和?城區(qū)?轉(zhuǎn)變，適當(dāng)提高商住物業(yè)比例 ?適時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)工業(yè)園轉(zhuǎn)向功能復(fù)合的數(shù)碼城，并強(qiáng)調(diào)集聚、創(chuàng)新與成長(zhǎng) 48 南京新城發(fā)展股份有限公司及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 49 【南京新城發(fā)展股份有限公司】首創(chuàng)城市化與產(chǎn)業(yè)化協(xié)調(diào)發(fā)展的新模式 —— 區(qū)域開(kāi)發(fā)模式，致力于成為區(qū)域開(kāi)發(fā)商 南京新城發(fā)展股份有限公司 泰達(dá)股份 （控股南京新城） 江蘇一德集團(tuán) 公司業(yè)務(wù)定位： 與區(qū)域開(kāi)發(fā)相關(guān)的土地一級(jí)半開(kāi)發(fā)、土地二級(jí)開(kāi)發(fā)、戰(zhàn)略咨詢(xún)業(yè)務(wù)、戰(zhàn)略投融資業(yè)務(wù)、招商業(yè)務(wù)、集中采購(gòu)及相關(guān)貿(mào)易業(yè)務(wù) 首創(chuàng)區(qū)域開(kāi)發(fā)模式 區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)架構(gòu)： 以 土地開(kāi)發(fā) 為核心，以產(chǎn)業(yè)綜合體、新城綜合體等 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 和 資產(chǎn)管理 為支撐 雄厚的資本實(shí)力 泰達(dá)股份以城市環(huán)境運(yùn)營(yíng)商為基本定位，以?營(yíng)造美好生活空間?為主要經(jīng)營(yíng)理念，具備四大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)：生態(tài)環(huán)保、高科技人造纖維系列、土地資源整理、公共交通 強(qiáng)大的資源整合能力 公司以?通過(guò)投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，追求公司價(jià)值最大化?為宗旨，經(jīng)營(yíng)區(qū)域開(kāi)發(fā)、信息化咨詢(xún)服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、貿(mào)易、實(shí)業(yè)項(xiàng)目投資等 主要股東結(jié)構(gòu) 50 區(qū)域開(kāi)發(fā)模式 —— 提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市功能、人居生活等相對(duì)平衡的新城市空間形態(tài) ?以區(qū)域 價(jià)值策劃 為核心，對(duì)既定區(qū)域的 土地、空間、產(chǎn)業(yè)、文化等要素進(jìn)行研究、挖掘、開(kāi)發(fā)和創(chuàng)造 區(qū)域開(kāi)發(fā)模式 包含的 三個(gè)方面的涵義 區(qū)域開(kāi)發(fā)模式的 關(guān)鍵點(diǎn) ： ?明確區(qū)域價(jià)值主張 ?通過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、空間規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、開(kāi)發(fā)實(shí)施規(guī)劃等手段，對(duì)區(qū)域資源價(jià)值進(jìn)行更充分、更有效的挖掘和配臵 將土地開(kāi)發(fā)作為承接城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體 ?強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是區(qū)域價(jià)值和財(cái)富創(chuàng)造的源泉 ?尋求產(chǎn)業(yè)的商業(yè)特性、區(qū)域綜合條件的良好匹配，最終形成可持續(xù)發(fā)展之動(dòng)力。 51 區(qū)域開(kāi)發(fā)的代表項(xiàng)目 ? ? 6平方公里的江蘇軟件園吉山基地 ? 80萬(wàn)平方米的托樂(lè)嘉國(guó)際街區(qū) ? 30萬(wàn)平方米的成都青城山研發(fā)社區(qū) ? 40萬(wàn)平方米江蘇徐莊軟件產(chǎn)業(yè)基地 ? 12萬(wàn)平方米南京明城匯商業(yè)街區(qū)的資產(chǎn)管理 …… 2023年，新城發(fā)展獲得?中國(guó)房地產(chǎn) 20年 最佳區(qū)域開(kāi)發(fā)模式?榮譽(yù)稱(chēng)號(hào) 52 江蘇軟件園吉山基地概況 ? 規(guī)模 總規(guī)劃面積 6平方公里，總投資 250億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施總投資 30億元，建成 300萬(wàn)平米研發(fā)辦公、商務(wù)、商業(yè)娛樂(lè)、居住等設(shè)施，容納 65000人居住和工作。 ? 定位 u 國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地和中國(guó)服務(wù)外包基地城市示范區(qū) u 融合生態(tài)責(zé)任、知識(shí)拓展與發(fā)展智慧產(chǎn)業(yè)的新社區(qū) ? 地理位臵 u 位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)吉山以南、正方大道以北、丹陽(yáng)大道以西，距離南京市中心 25公里 u 處于南京市中部高科技產(chǎn)業(yè)帶和?牛首山 —— 祖堂山?生態(tài)走廊中間。 ? 周邊配套 周邊擁有五星級(jí)湖濱金陵飯店、祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)、銀杏湖高爾夫球場(chǎng)等成熟商務(wù)配套 53 突破傳統(tǒng)軟件園?房東 +政策?模式，用企業(yè)化的手段做社區(qū)化產(chǎn)業(yè)園區(qū) ?產(chǎn)居合一?的社區(qū)化生活概念 首次提出? 5+2? 生活模式： 在一周 7天中， 5天工作、生活在郊區(qū)，這些集聚區(qū)里擁有生活、娛樂(lè)所需的基礎(chǔ)設(shè)施 。而到了周末，園區(qū)職工便返回市區(qū)，去享受在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)無(wú)法得到滿足的娛樂(lè)休閑項(xiàng)目 市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式 ? 目前中國(guó)絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)都是政府主導(dǎo)與運(yùn)作， ?拼政策?、?拼扶持?成為園區(qū)的普遍而又單一的招商方式 ? 產(chǎn)業(yè)園區(qū)要有自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為駐地企業(yè)提供一個(gè)好的生態(tài)環(huán)境，幫助他們提高運(yùn)營(yíng)效率，降低運(yùn)營(yíng)成本 ? 對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，可持續(xù)發(fā)展更加重要，短期的政策性?xún)?yōu)惠不如長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)化扶持，要做到企業(yè)化運(yùn)作，需要園區(qū)主管方與投資方、政府、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)進(jìn)行溝通合作，改變政策推動(dòng)模式，營(yíng)造生態(tài)環(huán)境，培養(yǎng)軟件園和軟件企業(yè)自主創(chuàng)新能力 54 全球最大的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：普洛斯 55 普洛斯物流園 —— 布局于城市樞紐城市，強(qiáng)大的物流企業(yè)客戶構(gòu)建其核心競(jìng)爭(zhēng)力 客戶資源成為其核心競(jìng)爭(zhēng)力：近半世界 1000強(qiáng)企業(yè)是其客戶 客戶可以分為三類(lèi)： ? 一是物流業(yè)：如 UPS、 DHL、聯(lián)邦快遞、馬士基 ? 二是制造業(yè)：通用汽車(chē)、大眾、卡特彼勒、雀巢等 ? 三是零售業(yè)，如沃爾瑪和歐尚等?？鐕?guó)企業(yè)都租用了普洛斯遍布全球的多項(xiàng)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施 布局于樞紐城市 布局于城市群樞紐城市 ? 布局集中在渤海經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲東海沿海地區(qū)的一、二線城市設(shè)點(diǎn)布局 ? 每個(gè)樞紐城市開(kāi)發(fā) 3至 4個(gè)物流園區(qū)，形成一個(gè)物流配送網(wǎng)絡(luò) 具體項(xiàng)目選址于交通樞紐區(qū)域 ? 開(kāi)發(fā)選址上重點(diǎn)是臨港、臨空而建，基本上選址在城市周邊臨近機(jī)場(chǎng)、海港和高速公路等交通樞紐獲取土地，開(kāi)發(fā)建設(shè)物流中心 56 靈活多樣的物流設(shè)施運(yùn)營(yíng)模式，并為客戶提供專(zhuān)業(yè)的物業(yè)和物流管理服務(wù) 普洛斯為客戶提供的四種服務(wù)模式 物流園區(qū)與標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施開(kāi)發(fā) 按客戶要求定制開(kāi)發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施 在選定了最具戰(zhàn)略性的物流配送地點(diǎn)后 ,著手開(kāi)發(fā)在規(guī)模、登記與合同條款上滿足客戶要求的通用倉(cāng)儲(chǔ)物流中心 ,為客戶提供便捷、高性?xún)r(jià)比