房地產(chǎn)新商業(yè)模式(編輯修改稿)
2025-03-09 10:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 省份不得低于 %，西部地區(qū)省份不得低于 1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于 5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。 表 2： 05年以來土地增值稅政策表述 匯聚財智 共享成長 ?開發(fā)企業(yè)繳納的該項稅收低于實際應繳稅款 稅收 :目前土地增值稅預征清算偏少 時間 土地增值 稅 商品房營業(yè)收入 商品房銷售金額 土增稅與營業(yè)收入的比值 土增稅與銷售金額的比值 萬科 2023 769 48316 63420 % % 2023 2161 40490 47870 % % 保利 2023 1118 22343 43382 % % 2023 560 15114 20511 % % 2023 328 7408 17040 % % 2023 66 3682 8365 % % 金地 2023 520 11663 21083 % % 2023 666 9433 11400 % % 2023 404 7200 9750 % % 2023 257 3329 5114 % % 表 3：地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預征清算情況 資料來源：長江證券研究部整理 匯聚財智 共享成長 ?土地增值稅的嚴格執(zhí)行將對高毛利、低周轉重資產(chǎn)型的公司不利 ?毛利率超過 35%，土地增值稅稅率會有大幅度的提高 ?持有環(huán)節(jié)稅收出臺會影響需求從而間接影響房企銷售價格以及速度 表 4：毛利率對應土地增值稅率（土地增值稅 /營業(yè)收入） 毛利率 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 土地增值稅率 % % % % % % % 資料來源：長江證券研究部 稅收 :持有環(huán)節(jié)稅收影響需求 匯聚財智 共享成長 目 錄 一、資本市場與實體經(jīng)濟 二、估值的演繹 三、目前商業(yè)模式的困境 四、目前市場所反映的行業(yè)情況 五、尋找新的商業(yè)模式 匯聚財智 共享成長 目前市場所反應的行業(yè)情況 ?跟蹤的主要公司 NAV目前平均折價率為 26% 公司代碼 公司簡稱 投資評級 報表日股價 NAV P/NAV 600048 保利地產(chǎn) 推薦 000024 招商地產(chǎn) 推薦 600383 金地集團 推薦 一線公司均值 000926 福星股份 推薦 002133 廣宇集團 推薦 600067 冠城大通 推薦 000046 泛海建設 謹慎推薦 600748 上實發(fā)展 謹慎推薦 000718 蘇寧環(huán)球 謹慎推薦 002244 濱江集團 謹慎推薦 600533 棲霞建設 謹慎推薦 二線公司均值 合計均值 表 5：跟蹤上市公司 NAV估值表 資料來源：長江證券研究部 匯聚財智 共享成長 ?假定結算面積比之前預期下降 10%，市場對于未來的預期是價格下降 13% 公司代碼 公司簡稱 投資評級 報表日股價 NAV NAV反映的房價下跌幅度 600048 保利地產(chǎn) 推薦 26% 000024 招商地產(chǎn) 推薦 16% 600383 金地集團 推薦 19% 一線公司均值 20% 000926 福星股份 推薦 21% 002133 廣宇集團 推薦 14% 600067 冠城大通 推薦 13% 000046 泛海建設 謹慎推薦 15% 600748 上實發(fā)展 謹慎推薦 7% 000718 蘇寧環(huán)球 謹慎推薦 10% 002244 濱江集團 謹慎推薦 8% 600533 棲霞建設 謹慎推薦 11% 二線公司均值 11% 合計均值 13% 表 6： NAV反映的房價跌幅 資料來源：長江證券研究部 目前市場所反應的行業(yè)情況 匯聚財智 共享成長 ?假定二季度起 ， 經(jīng)營現(xiàn)金流流入下降 25%， 經(jīng)營現(xiàn)金流流出水平維持 08至09年的平均水平 ?在同樣假設前提下 ， 企業(yè)現(xiàn)金流在今年底將達到 08年年底同期緊張程度 圖 17： 現(xiàn)金資產(chǎn)比 圖 18：現(xiàn)金存貨比 資料來源： wind,長江證券研究部 資料來源： wind,長江證券研究部 現(xiàn)金流情況 :關乎房價 ! 00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 52005Q12005Q22005Q32005Q42006Q12006Q22006Q32006Q42007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q400 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 52005Q12005Q22005Q32005Q42006Q12006Q22006Q32006Q42007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q4匯聚財智 共享成長 目 錄 一、資本市場與實體經(jīng)濟 二、估值的演繹 三、目前商業(yè)模式的困境 四、目前市場所反映的行業(yè)情況 五、
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