養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究-文庫吧資料
2025-01-17 19:08本頁面
【正文】 決定經(jīng)營狀況，但在“退潮”的階段，地產(chǎn)經(jīng)驗仍然有效 泰康之家商業(yè)模式建立 29 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 小結 分析： ? 銷售凈利潤率的提高主要依靠強大的成本管理能力和品質(zhì)管理能力實現(xiàn)，并依托成熟的企業(yè)和產(chǎn)品品牌，即使是成熟的地產(chǎn)發(fā)展商也需要非常長時間的積累 ? 或者提高銷售凈利潤率依托母公司的長期戰(zhàn)略孵化和強大的優(yōu)質(zhì)資源攫取能力（以華潤為例） ? 泰康之家作為傳統(tǒng)金融機構附屬公司，在標準化資產(chǎn)的交易處臵有較強優(yōu)勢 建議： ? 在近期通過資產(chǎn)標準化或證券化上發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢，通過提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率建立競爭壁壘 ? 在遠期通過品質(zhì)控制成本管理和品牌建設進一步提升競爭力 通過會計處理或交易操縱相對容易 更為真實反映企業(yè)經(jīng)營的狀況 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 核心理念 30 來源： 《 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)宣傳材料“富足而退 〃 優(yōu)雅一生” 》 為中高端老年人群全能的養(yǎng)老服務 ? 時間與空間 不同的生命階段和不同的地理區(qū)域 ? 服務類型 護理、醫(yī)療、財富管理等 全能養(yǎng)老服務的載體 泰康之家養(yǎng)老社區(qū) ? 空間上不同業(yè)態(tài)的動態(tài)組合 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 選址與產(chǎn)品模式 31 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 產(chǎn)品的規(guī)劃建筑特點 32 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 開發(fā)模式及交易結構 33 分析： ? 與發(fā)展商合作，共同取地并降低資金投入 ? 銷售回款也作為投資回收的重要來源 ? 成立 SPV實現(xiàn)真實交易及破產(chǎn)隔離，并為未來的 ABS的實現(xiàn)提前制度安排 ? 開發(fā)公司及運營管理公司為獨立實體，分別不同的考核指標體系 ? 非核心服務業(yè)務 /風險較大服務業(yè)務 /不控制核心資源的服務業(yè)務全面外包 ? 建立與領先的醫(yī)療集團或護理集團的長期合作關系或股權投資 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 銷售模式及價值實現(xiàn)方式 34 分析： ? 根據(jù)不同的產(chǎn)品和產(chǎn)品組合選擇不同的銷售模式組合 ? 產(chǎn)權產(chǎn)品產(chǎn)權銷售按照住宅產(chǎn)品定價 ? 產(chǎn)權產(chǎn)品入門費定價按照銷售價格折扣定價，折扣比例參考回收土地及建安成本以及期間內(nèi)的財務成本，月費可采用成本加成方式確定 ? 會員制參考市場同類產(chǎn)品定價或平均入住時間與市場租價總額確定 ? 租賃產(chǎn)品采用單位時間治療護理消費平均價格與平均入住時間確定押金總額，實際租金水平參考市場價格 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 價格結構 35 分析： ? 制定三種入門費方案供客戶選擇，但不能提供過多的選項以免體系混亂 ? 制定清晰的入門費調(diào)整政策供銷售人員使用 ? 月費基礎按照戶型大小進行計算體現(xiàn)價格體系的公平性，按照不同護理等級進行動態(tài)的調(diào)整預留未來的調(diào)價可能 ? 通過增值服務費增加收入來源，也可根據(jù)增值服務的訂用情況對服務設施的取消或增建提供依據(jù) 一． 導論 二． 標桿企業(yè)商業(yè)模式分析 三． 泰康之家商業(yè)模式建立 四． 現(xiàn)有項目商業(yè)模式評價 36 現(xiàn)有項目商業(yè)模式評價 以泰康之家 燕園為例 項目概況 37 分析： ? 項目地處國家中心城市北京的郊區(qū)，周邊自然資源環(huán)境較好 ? 交通便利，項目區(qū)域商業(yè)配套設施不完善，區(qū)域項目主要為郊區(qū)型別墅，規(guī)劃以居住業(yè)態(tài)為主 ? 燕園項目用地屬性為住宅用地 項目定位為泰康之家養(yǎng)老社區(qū) CCRC模式旗艦店并配套二級甲等泰康醫(yī)院 來源：泰康之家 《 北京二期定位報告 _20230923》 現(xiàn)有項目商業(yè)模式評價 以泰康之家 燕園為例 選址與產(chǎn)品模式分析 38 分析： ? 項目地處國家中心城市北京的郊區(qū)，周邊自然資源環(huán)境較好 ? 交通便利，項目區(qū)域商業(yè)配套設施不完善，區(qū)域項目主要為郊區(qū)型別墅，規(guī)劃以居住業(yè)態(tài)為主 ? 燕園項目用地屬性為住宅用地 項目定位為泰康之家養(yǎng)老社區(qū) CCRC模式旗艦店以及獨立生活業(yè)態(tài)并配套二級甲等泰康醫(yī)院 項目周邊無高等級醫(yī)療機構，采取自建醫(yī)院方式實現(xiàn)對后端服務業(yè)務的支撐將項目產(chǎn)品定位從養(yǎng)生社區(qū)轉(zhuǎn)向養(yǎng)老社區(qū)，但自建醫(yī)院的定位及可行性將決定性的影響項目的發(fā)展 社區(qū)型 養(yǎng)生社區(qū) AAC業(yè)態(tài)或 AAC+IL業(yè)態(tài) 有競爭力總價的居住產(chǎn)品 穩(wěn)定品質(zhì)及成本控制 社區(qū)型 養(yǎng)老社區(qū) CCRC+AAC+泰康醫(yī)院 建議方案 實際方案 現(xiàn)有項目商業(yè)模式評價 以泰康之家 燕園為例 選址與產(chǎn)品模式分析 39 分析： ? 昌平區(qū)域衛(wèi)生規(guī)劃域內(nèi)的基本高等級醫(yī)療機構為昌平區(qū)醫(yī)院 ? 昌平區(qū)為人口新增密集區(qū)域引進配套高等級醫(yī)療機構為北大國際醫(yī)院、清華大學長庚醫(yī)院、安貞醫(yī)院昌平分院 ? 泰康醫(yī)院二級醫(yī)院的定位在覆蓋人口及輻射半徑上無法與域內(nèi)的高等級醫(yī)院競爭，因此需要明確特色的?？? ? 泰康醫(yī)院的高端定位難以在覆蓋半徑內(nèi)收取到足夠數(shù)量的除社區(qū)之外的目標客戶 ? 除了資本優(yōu)勢，泰康醫(yī)院不存在品牌優(yōu)勢和高等級醫(yī)療機構的學術平臺，除面臨高昂的運營成本和不確定的收入，還面臨難以尋找到人力資本的核心難題 昌平區(qū)“十二五”衛(wèi)生事業(yè)基本建設項目庫 (2 0 1 1 2 0 1 5 ) 序號 項目名稱 建筑面積 (m 2 ) 投資額 (
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