世聯(lián)05年城市公寓君悅閣價(jià)格報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-03-12 04:05本頁(yè)面
【正文】 。 縮小垂直極差， 層差分配下大上小，降低高區(qū)銷售壓力，同時(shí)保證低區(qū)部分單位價(jià)格具有一定吸引力，主要價(jià)值實(shí)現(xiàn)集中在中區(qū)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 規(guī)模： 6棟 3334層 ， 3576 戶 ? 占地： （平方米） ? 建面： 209200（平方米） ? 戶型面積： 27－ 82㎡ ? 價(jià)格區(qū)間 ： 680010000左右（實(shí)收價(jià)） 市場(chǎng)借鑒三 —— 御景華城 水平差借鑒點(diǎn)： ? 同類戶型， 1棟 A座（東北向）銷售速度明顯快過(guò) B座（西北向），主要由于優(yōu)勢(shì)資源東北向與劣勢(shì)資源西北向水平差較小，在 200元以下。 對(duì)小戶型需考慮控制垂直極差，保證各區(qū)均衡銷售。 110 450 880 890 500 150 530 380 240 400 540 150 1000 600 1房 2廳 1衛(wèi) 4652m2 4套 /層 2房 2廳 1衛(wèi) 7482m2 3套 /層 3房 2廳 2衛(wèi) 92136m2 6套 /層 4房 2廳 2衛(wèi) 1套 /層 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)借鑒二 —— 燕南路 88號(hào) 水平差借鑒點(diǎn)： ? 一房選房當(dāng)天售磬，主要由于未考慮市場(chǎng)需求，只根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)打分制定了一房的平面差，實(shí)際一房供給量遠(yuǎn)小于需求量。故 小戶型層差分布可考慮下大上小的分配方式。 垂直差借鑒點(diǎn)： ? 中高區(qū)兩房銷售較為困難，主要由于垂直極差2140較大，市場(chǎng)接受度小。 故小戶型項(xiàng)目，朝向差不宜過(guò)大。 價(jià)格表策略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)手段 均價(jià)提升： 深入挖掘戶型價(jià)值，提升優(yōu)勢(shì)戶型價(jià)格 均衡銷售： 根據(jù)客戶意向合理調(diào)整極差 速度保證： 區(qū)域項(xiàng)目分析，價(jià)格分布有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 修正系數(shù) 折算均價(jià) 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 帶裝修 毛坯 售罄項(xiàng)目 瑋鵬花園 —— 8400 10% （一房） 燕南路 88號(hào) —— 8115 15% （一房） 金茂禮都 8100 7600 30% 在售項(xiàng)目 御景華城 8500 7900 30% 城市主場(chǎng) 7800 7300 15% 小 計(jì) 100% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析 項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì) ? 戶型： 戶型小巧精致，方正實(shí)用， 1房為主，區(qū)域投資熱點(diǎn)； ? 交通： 靠近公交車站，地鐵口物業(yè)； ? 入市時(shí)機(jī)： 現(xiàn)樓銷售，入伙等候期短。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 本項(xiàng)目可售套數(shù)： 原可售單位 295套 （其中發(fā)展商預(yù)留 4個(gè)整層套給關(guān)系客戶， 20層以上 7個(gè)整層單位預(yù)留給發(fā)展商大客戶） 現(xiàn)預(yù)計(jì)可售單位僅未 130余套 項(xiàng)目體量小，可售單位僅百余套。 現(xiàn)場(chǎng)對(duì)比樓盤選取原則 ? 現(xiàn)有客戶資源： 內(nèi)部登記期間上門客戶數(shù)量 920個(gè) （到 12月 7號(hào)為止），其中 782個(gè) 屬于華強(qiáng)北周邊居民和上班客戶。 本項(xiàng)目選擇 市場(chǎng)比較法 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。核心均價(jià)確定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 投資客戶是主流 主流客戶心理描述： ?傾向于選擇盡可能低的樓層以減低資金投入； ?傾向于計(jì)算投資回報(bào)率和收益； ?對(duì)單位選擇時(shí)對(duì)總價(jià)更加敏感，喜歡小面積戶型； ?對(duì)樓層不敏感，不同樓層租金的差距太小； ?對(duì)朝向比較敏感，不同朝向租金差距比較懸殊； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 購(gòu)買用途： 710層 1015層 1520層 2026層 41% 33% 16% 9% 樓層： ? 投資客戶比重超過(guò)一半，自住客戶還有 20%為短期過(guò)渡，客戶趨向購(gòu)買低層，說(shuō)明大部分客戶承受力有限，因此 垂直極差不宜過(guò)大，應(yīng)降低高區(qū)價(jià)格壓力，達(dá)到均衡銷售的目標(biāo)。） A 、 E、 F戶型 （ 4459m178。 面積需求統(tǒng)計(jì)： ? D戶型在小戶型中的需求與戶型數(shù)量比最大， 因此 D戶型需要考慮溢價(jià)； ? C/c’戶型在小戶型中的 需求與戶型數(shù)量比 最小，需要 考慮降低劣勢(shì)單位的水平差，突顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 客戶需求分析 在現(xiàn)有登記的 800個(gè) 客戶中，通過(guò)電話、面對(duì)面訪談及客戶問(wèn)卷調(diào)查，客戶登記本記錄已有客戶進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品小結(jié)： ?本項(xiàng)目是典型的首次置業(yè)選擇和投資物業(yè)。 E戶型： 1房 1廳， 61套 建筑面積 50m2 特點(diǎn)：最優(yōu)資源戶型 ? 客廳、臥室大面積采光 ? 明衛(wèi)、明廚 ? 大尺度生活陽(yáng)臺(tái) ? 面積較大，適宜居住 1 1 雙面采光 3 4 寬敞生活陽(yáng)臺(tái) 2 2 功能塊分割自如，采光充足 項(xiàng)目主力戶型分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C’ 、 C戶型： 1房 1廳， 69套 特點(diǎn)：戶型尤為窄長(zhǎng) ? 單面采光 ? 進(jìn)深過(guò)大，功能分區(qū)受限 ? C’ 陽(yáng)臺(tái)為內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，計(jì)全面積，總價(jià)高 ? 適合辦公、商用，客戶面窄 雙陽(yáng)臺(tái) 內(nèi)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，算全面積 1 1 開(kāi)間 3m 建筑面積 41m2 建筑面積 項(xiàng)目
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1